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未保存登記建物可以貸款嗎?5分鐘了解保存登記申請流程

未保存登記建物可以貸款嗎?5分鐘了解保存登記申請流程

房子蓋好後,除了向政府申請接水電之外,最好也一併申請建築物保存登記,不僅能保障自身權利,也才能順利跟銀行貸款,未保存登記建物雖然也屬合法,但想貸款會較困難,日後若遇到產權糾紛,也要花更多力氣來處理,如果有鄉下的老房子想補辦保存登記,該怎麼做比較好呢?關於未保存登記建物,一篇說明白。

一、什麼叫未保存登記建物?為什麼有這種建築物?

未保存登記建物定義,就是沒有向政府申請建築物(房子)的第一次所有權登記,等於沒有權狀,在建築法規尚未完備以前,土地或房屋間的買賣經常是口頭約定,或是世代傳承下來,久而久之大家都認同的結果,自民國64年正式立法後才開始清點地籍,並逐步修正法規,民國64年以前蓋的房子,多數是沒有辦理保存登記的。

未保存登記的房子雖然沒有辦理所有權登記,但仍需向政府辦理稅籍登記,每年仍要依規定繳納房屋稅,這樣的房子在鄉下地區較多,如日據時代留下來的三合院、四合院、磚造建築、木造建築等等,多數是屋齡較高的老屋

無保存登記房屋有哪些?

二、房子沒有保存登記的影響

  • 可能被當作違建拆除
  • 沒辦法貸款
  • 沒有權狀買賣不易

一般人直覺認為,既然沒有保存登記,那不就是違建嗎?違建就有被拆除的風險,但其實違章建築和無保存登記還是有一點差別,如違建又分以下兩種:

  • 程序違建:只要補辦程序即可成為合法建物
  • 實質違建:無法向地政機關登記,常見如頂樓加蓋、陽台外推、樓中樓、防火巷擴建等

許多透天房屋都會做頂樓加蓋,這類不影響他人的增建,較不會有拆除風險,也有屋主為了出租房屋,不但在頂樓增建,陽台也外推隔成數間套房,增建的部分無法做保存登記,且有居住風險,就可能被舉報拆除。

由於政府法規並沒有強制規定房子要辦保存登記,有些自地自建的地主為了節稅或其他原因會選擇不登記,這種房屋也是合法的,它也有向政府申請稅籍和繳納水電費,雖然不符合現今建築法規規範,但仍具財產價值,是受民法保障的財產權之一,可以使用、出租或買賣,和一般房屋無異,唯一的差別就是無法跟銀行貸款。

違建的2個種類

有保存登記與未保存登記比較表

有保存登記未保存登記違章建築
合法建物
向銀行貸款不行不行
繳稅不用
買賣通常跟著主建物買賣

三、未保存登記建物可以貸款嗎?

既然未保存登記建物也是合法建築,可以用未保存登記建物申貸嗎?很遺憾的,無保存登記的房子,幾乎沒有銀行願意放款,如果有貸款需求,有這三個解決方式:

  • 向銀行辦理個人信貸,以無保存登記的房子作擔保
  • 到地政機關辦理房屋保存登記,程序完成後即可向銀行申請貸款
  • 申請民間貸款

未保存登記房子想貸款,通常都需要等上一段時間,不管是銀行或民間貸款,都需要花一段時間作產權調查,確認這間房子沒有違法情事、沒有占用到別人的土地,或是多人持分土地等等,才敢放心的貸款給你。

如果決定申請民間貸款,除了利率較高的風險外,未來如有機會想轉往銀行申貸時,可能會面臨因為曾有民間設定,而被銀行拒絕貸款的情形,須等設定塗銷後再過一年,才有較高機會核貸。

未保存登記房子如何貸款?

四、怎麼補辦保存登記?

如果有未保存登記的房子想辦理保存登記,可備妥以下文件,向地政事務所申請登記:

【未保存登記建物準備文件,其一即可】

  • 申請人身分文件(必備)
  • 曾於該建物設籍之戶籍證明文件
  • 門牌編釘證明
  • 繳納房屋稅憑證或稅籍證明
  • 繳納水費憑證
  • 繳納電費憑證
  • 未實施建築管理地區建物完工證明書
  • 地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖
  • 其他足資證明之文件。

前項文件內已記載面積者,依其所載認定。未記載面積者,由登記機關會同直轄市、縣(市)政府主管建築、農業、稅務及鄉(鎮、市、區)公所等單位,組成專案小組並參考航照圖等有關資料實地會勘作成紀錄以為合法建物面積之認定證明。第三項之建物與基地非屬同一人所有者,並另附使用基地之證明文件。

【未保存登記建物申辦流程】

  1. 送件申請
  2. 收費(按使用執照上所列工程總價千分之2計算)
  3. 審查
  4. 核定後公告,若有異議則補正
  5. 準登
  6. 登錄並列印書狀(書狀費每張80)

【申請方式】

  • 自行準備文件向地政機關提出申請
  • 委由專業地政士(代書)協助申請
  • 請建築師事務所協助繪製建物圖,並提出申請

五、關於未保存登記建物的常見問題

  • Q如何辨識未保存登記建物所有權?
  • A可至全國地政電子謄本系統,用所有權人姓名、身分證字號、統一編號或門牌地址來查詢,如果查無此建物,就可能是未保存登記的房子。
  • Q未保存登記建物繼承注意事項
  • A如果面臨未保存登記建物的繼承問題,稅務局建議,應先確認房屋實際坐落與房屋稅籍是否相符,如有不符要盡快核對確認,並辦理未保存登記建物名義變更,檢附繼承相關文件,到稅捐稽徵機關辦理變更納稅義務人。
  • Q未保存登記建物可以買賣嗎?
  • A可以,未保存登記建物也是合法建築,可以自由買賣,如果想購買無保存登記的房子,要特別注意房子或土地是否有產權爭議,避免事後的麻煩。
  • Q未保存登記建物可以辦二胎嗎?
  • A不行,未保存登記建物連辦一順位房貸都很困難,基本上沒有銀行或民間貸款願意辦理二胎房貸。
  • Q產權登記很重要嗎?
  • A很重要,產權登記是保障屋主的權利,日後如遇到房產糾紛,可以此證明房子的歸屬,所以最好一開始就登記清楚。
  • Q 未保存登記建物可以補登記嗎?
  • A可以,只要備妥證明文件,隨時都能向地政機關提出補辦建物登記,整個辦理流程約需15個工作天。

未保存登記的房子,不一定就是違法建物,只要在自家土地上合法興建的房子,若有其他考量可不必特別辦理保存登記,但未來就難以向銀行申請房屋貸款,其中的利弊得失,還要屋主自行斟酌考慮。

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