地上權住宅的價格雖然便宜,但和一般住宅存在很多差異,包括可使用的範圍與期間,還有產權和資產活化的彈性,都有所不同。本文將介紹地上權住宅的優缺點與限制,幫助你分析地上權住宅的可購性。

地上權住宅是什麼?和一般住宅哪裡不一樣?先了解這些優缺點再決定要不要買!

地上權住宅的價格雖然便宜,但和一般住宅存在很多差異,包括可使用的範圍與期間,還有產權和資產活化的彈性,都有所不同。本文將介紹地上權住宅的優缺點與限制,幫助你分析地上權住宅的可購性。

很多首購族在買房時,都會被價格相對便宜的地上權住宅吸引,但是什麼是地上權住宅呢?它和一般房屋有哪些不一樣的地方?今天就讓我們來認識地上權住宅這種特殊的房屋類型,並針對其使用限制、產權情況,以及未來的活用彈性,來作更深入的分析與比較吧!

一、什麼是地上權?想買地上權住宅注意事項一次看

地上權的定義,指的就是「只有土地使用權,而沒有土地所有權」,更白話一點的說,買地上權住宅就等於「只買房不買地」,價格當然會親民許多。但在地上權住宅價格優勢的背後,也隱藏著許多不得不留意的缺點與眉角,包括使用範圍與年限的限制,新手買房一定要特別留意相關的問題。

1.地上權使用範圍有限制?認識地上權種類

根據現行的地上權法規,地上權使用者所能利用的部分,只有在他人土地「上下」的空間範圍中,例如地上權住宅,或是地下停車場等。而依照使用授權範圍的大小,地上權還可以區分為普通地上權和區分地下權兩種。

  • 普通地上權:可使用的空間範圍不限,不管是在他人土地之上或之下,都可以搭蓋建物,或拿來用作其他用途。地上權住宅一般都屬於這個種類。
  • 區分地上權:可使用的空間範圍有限,例如限制地上權人僅能使用地表起算5公尺內,或是地表下10~20公尺等範圍。

地上權的意思,其實指的就是可以自由使用土地上下的空間,來建造地上權住宅或地下停車場使用。但是地上權人只持有這些建物的所有權,而無法取得土地的所有權,白話來說就是只買房不買地,且無法永久使用,有年限上的規範。

2.地上權住宅年限有多長?年限到了當心被收回

地上權住宅有使用年限上的規範,依照建案的不同,一般多會落在50~70年左右。而當地上權年限到期,政府或土地所有權人就會依約將地上權收回,這時地上權住戶就必須與土地所有權人展開協商,看看能否續住。不過最壞的情況,可能就是建物或土地挪為他用,住戶只能摸摸鼻子搬走,造成巨大損失。

二、地上權住宅和一般房屋有什麼差別?

看完我們關於地上權住宅的介紹後,你是不是會開始好奇,地上權住宅和一般房屋到底有哪裡不一樣?其實兩者最大的差別,就在於所有權的完整性,以及從所有權完整性衍生的各種利用問題。下面就讓我們來看看兩者的具體差別。

1.所有權的完整性比較

購買一般房屋,你所取得的「所有權」,範圍涵蓋土地與房屋,每年納稅時繳的是「房地合一稅」;而購買地上權住宅,你所取得的「所有權」,範圍僅限房屋本體,每年繳的是「房屋稅」與「地租」。由此可見,這兩種住宅在所有權的完整性上,就存在極大的差異。

所有權、地上權和使用權哪裡不一樣?

所有權、地上權和使用權,分別屬於不同的產權類型,其所享有的權利也有所差異。下面我們以房屋做為標的,來解釋這三種產權的不同:

  • 所有權:擁有完整所有權的房屋,應該同時具備房屋的單獨所有權,以及土地的(共同)所有權。一般住宅均屬此類。
  • 地上權:僅擁有房屋的所有權,而沒有土地的(共同)所有權。因此買賣時僅能就房屋的部分來進行交易
  • 使用權:沒有房屋所有權,也沒有土地所有權,只有使用建物的權利。白話來說,就是你的房子不是你的房子,無法用它來作任何資金變化。

2.房屋的使用彈性比較

撇開最基本的居住功能不談,地上權住宅和一般房屋在買賣、出租、繼承的使用彈性上,也會有所不同。這些差別包括:

(1)房屋的買賣

雖然地上權住宅還是可以分割移轉、自由買賣,但與所有權完整的一般住宅相比,其市場流通性一定還是會比較差。此外,使用權住宅逐漸減少的使用年限,也會使房屋價值愈來愈低,屋齡越老、轉手的難度越高。反觀一般住宅,只要仍具備一定的甜蜜點優勢,即使是老屋也還是有價格漲幅的空間。

(2)房屋的出租

只要還在使用年限內,地上權住宅和一般住宅一樣可以出租,租約和租金都不會因此受到影響。而且由於地上權住宅的取得成本低,房價多為周邊實價登錄的6~7折,如果地段機能良好,租金報酬率可能會比一般住宅來得高。但地上權住宅若是長期出租,就要記得在契約中載明剩於使用年限,以免發生糾紛。

(3)房屋的繼承

地上權住宅一樣是登記在某人名下的所有物,和一般住宅相同,是可以被繼承的。但是地上權住宅繼承是無法自行辦理的,一定要透過原來的建商來完成,處理上相對麻煩。此外,繼承人也一定要留意地上權住宅設定及產權相關規範,以免未來要拿房屋來作其他用途,例如買賣或融資貸款時,不慎誤觸禁制範圍而碰壁。

地上權住宅雖然沒有土地所有權,但一樣可以交易房屋所有權、以正常行情進行租賃,也可由他人繼承,整體來說和一般住宅差不多。但由於不具備完整所有權,地上權住宅在貸款時容易碰壁,無論是銀行的購屋貸款或是融資的抵押貸款,都難以取得理想條件,甚至無法過件。

三、地上權住宅貸款好申請嗎?購屋、融資都沒那麼簡單

其實不論是購屋貸款或融資貸款,地上權住宅的申請難度都比較高,都容易因為不具備完整所有權、增值空間低、存在使用年限等限制,而成為銀行眼中的地雷房型,不願意核定房屋貸款;即便僥倖通過申請,房貸條件也不會和一般住宅一樣好。地上權貸款到底有哪些問題?一起看看下面的說明:

1.地上權住宅購屋貸款

由於地上權住宅有使用年限上的限制,容易出現房屋價值快速遞減的情形,加上市場接受度低,銀行承做購屋貸款的意願都不高。即便順利核貸,地上權住宅貸款的條件可能也不會太優,通常只能拿到以下方案:

  • 地上權貸款利率:不適用房貸地板利率,會比一般房屋多出1~2碼
  • 地上權貸款額度:房貸成數最高6~7成,頭期款壓力比一般房屋更重。
  • 地上權貸款期限:大多以20年為限,月付金壓力比一般房屋更大。

2.地上權住宅融資貸款

在融資貸款方面,由於地上權住宅並不具備完整的所有權,申貸時也無法針對地上權設定抵押權,所以不管是銀行或融資公司,都是無法承作地上權住宅融資貸款的。因此,如果你想購買地上權住宅的原因,是希望能夠以較低的購入成本,來啟動房產活化的資金槓桿,建議還是選擇其他標的,較有機會達成目標。

其他不可用來融資貸款的地雷房型

所有的房屋融資貸款,包括房屋增貸、轉增貸,甚至是二胎房貸,都必須以房屋的所有權作為擔保,並在其上設定抵押權。因此,只要是不具備完整所有權的物件,包括持分房屋、私設房屋,或是使用權住宅,都是不可用來融資貸款的地雷房型。

四、地上權住宅可以購買嗎?優缺點總結

說了這麼多,地上權住宅到底能不能買呀?不可諱言,地上權住宅的確存在一些不可取代的優勢,在漲聲一片的房屋市場中,為首購族殺出了一條血路;但若以長期居住,甚至是資產變現的靈活度來看,地上權住宅的缺點也是不可忽視的。最後就讓我們來總結一下地上權住宅的優缺點,幫助你聚焦評估整體的優劣吧!

1.地上權住宅優點

地上權住宅的優勢是非常明確的,所有好處都圍繞著「價格」與「成本」展開。如果你買地上權住宅的目的,是為了投資或收租,那麼這就會是一個非常好的選擇標的,其原因包括:

  • 取得成本低:地上權住宅價格會比週邊區域更便宜,甚至可以非常優惠的價格入主蛋黃區,增加投資或收租的報酬效益。
  • 稅賦較輕省:因為無土地所有權,地上權住宅只需要繳房屋稅,而不用繳地價稅,買賣時也不用繳繳土地增值稅,如有做好規劃可以省下不少稅金。

2.地上權住宅缺點

但若你購買地上權房屋的目的是自住,那麼反而不能只把它的價格優勢,放在第一順位考量。因為下面這些地上權房屋的缺點,很有可能會影響到你的購屋負擔,以及未來轉手的彈性!這些問題包括:

  • 所有權不完整:這是地上權住宅最大的致命傷,不僅買賣轉手、融資貸款都相當困難,無法永久持有住宅的問題,更是直接抵觸一般人對資產的概念。
  • 貸款條件差:由於上述的種種原因,地上權住宅貸款條件一般都不太好,也很難用來融資活化資產價值,可活用彈性不高。
  • 須繳納地租:雖然地上權住宅不用繳納地價稅,但要繳納地租。地租是採浮動利率計息,且可能會比地價稅率來得更高,可能不太划算。

五、其他關於地上權住宅的Q&A

  • Q地上權的房子可以賣嗎?
  • 地上權住宅的產權是可以分割移轉的,因此儘管土地屬於國家的,屋主仍然擁有房屋所有權,也就可以將土地上的房子轉賣給別人。
  • Q要怎麼查詢房子是不是地上權?
  • 想查詢地上權住宅,可以向當地的土地登記機構申請相關的地政資料,即可取得產權登記資料的副本,內容包含所有權人的合法性、所有權面積、地籍資訊等。
  • Q地上權到期會怎樣?可以取得所有權嗎?
  • 地上權住宅沒有土地所有權,也沒有永久地上權。當地上權年限到了,屋主就可能會面臨拆屋還地、建物登記為國有等狀況,取得所有權的機率相當渺茫。
  • Q地上權住宅可以房貸利息抵稅嗎?
  • 根據所得稅法規定,個人購買地上權住宅,雖然沒有取得土地的所有權,仍然視同為完整的房屋交易。因此,如果地上權住宅是買來自用的,一樣可以在繳納所得稅時,以列舉扣除額的方式申報房貸利息抵稅。
  • Q信用評分會影響二胎房貸的過件率嗎?
  • 地上權住宅每年只須繳納房屋稅,而不像一般住宅還要繳納額外的地價稅,在稅制上來說會相對比要省一些。雖然沒有額外稅金,但是地上權住宅需要繳交地租,換算下來不一定比較划算。

如果從投資的角度考慮租金報酬,那麼低於市價的地上權住宅,可能會是一個不錯的選擇;但如果你是預算有限的自購族,那還是建議以價格同樣便宜的中古屋作為購屋目標,比較不會有後續的衍生問題。如果一定要買地上權住宅,購屋前務必詳細了解相關法規限制、仔細評估風險,以免未來後悔喔!

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