房屋估價是申請銀行房貸的必經流程，也是影響房貸額度的重要關鍵；不想面臨銀行鑑價過低，買房自備款不足的窘境，務必透過本文提前了解房屋估價的眉角，與各管道的鑑價方法與流程。
一、房屋估價對貸款有什麼影響？
房屋估價又稱房屋鑑價，申辦房屋貸款時，之所以一定會有估價的流程，是因為銀行需要知道房子的價值，才能評估對應的放款金額，確保借出的款項在貸款人違約時，仍可以透過拍賣房產回收。由此可知，房屋估價的高低，會直接影響到房貸資金的多寡；從貸款人的角度來看，鑑價越高，銀行代墊的房貸金額越高，所需準備的買房自備款就越少。
二、為什麼銀行鑑價經常低於市價？
房屋估價對買房者如此重要，但為什麼銀行的房屋鑑價結果，老是低於房子的成交價呢？想知道房屋估價與市價存在落差的原因，不妨透過以下段落，認識銀行鑑價的評估項目，了解估價的流程與相關注意事項，你的疑問將得到清楚的解答。
1.銀行房屋鑑價評估項目
會影響銀行房屋估價的項目包括：
- 房屋地段：生活、交通機能良好，價值越高。
- 房屋屋齡：屋齡越低，價值越高。
- 房屋用途：自住用所能取得的貸款成數最高。
- 房型：15坪以上、兩房以上房型較熱門，價值高。
- 樓層：中高樓層舒適度高受歡迎，價值高。
- 鄰近設施：無嫌惡設施，多迎毗設施（如：公園、綠地）價值高。
- 公設比：公設佔比合理不過高，且公設種類實用齊全有利房屋估價。
觀察上述的評估項目不難發現，銀行的貸款前置審核非常嚴格；銀行寧可設下諸多限制，保守估計房產價值，也不要因高估房價、寬鬆放款承擔借貸風險。如此也不難理解，為何銀行鑑價結果老是低於市價，核定的貸款金額與申請者的預想額度總存在落差。
2.銀行房屋鑑價流程與注意事項
銀行常見的房屋估價方法有網頁試算、行員初步估價與準確鑑價3種，以下分別為你說明3者的辦理流程與注意事項。
（1）銀行網頁自行試算
各銀行的網頁（如中國信託的「智慧估價」、玉山銀行的「智能房屋價值試算」頁面）幾乎都有提供房屋線上估價服務，其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶，因為是大數據計算出來的平均數，鑑價金額不會到非常精確，僅能做為參考。
（2）銀行行員初步估價
買房前與銀行行員諮詢房屋貸款時，可一併告知欲購買的房子地址、房型、是否有車位等資訊；行員會依客戶個人條件，查詢內部資料，初步評估你的可貸額度與利率，但這不一定是最終貸款條件，實際核貸金額仍要以總行的審核結果為準。
（3）內部／委外準確估價
做好初步評估，確認提出房貸申請後，銀行便會派出內部人員，或委託外部專業的房產鑑價公司進行準確的房屋估價；整個鑑價流程約需耗時3～5 天，最終取得的估價結果，就是銀行後續放款時的參照依據。以下為你整理銀行的房屋鑑價流程：
- 確認申貸房屋地址
- 擬定鑑價計畫
- 申請建物謄本
- 現場勘查拍照
- 分析完成，提出房屋鑑價報告書
三、房屋估價還有哪些管道？
除銀行鑑價外，你還可以透過以下幾個方法評估房屋的價值，提前知道大約需準備多少購屋資金，同時提高銀行房貸的申請成功率。
1.實價登錄網站
進入內政部不動產交易實價查詢服務網，輸入房屋的地址與資料，可以知道附近的房產成交行情，讓你粗略評估房屋的價值。但需要注意，實價登錄雖然具備一定的參考性，但仍有不少虛假申報、灌水申報的情況，查詢結果並不一定會等於申貸後的銀行鑑價結果。
2.房仲網站／房屋交易平台
各大房仲業者與房屋交易平台，皆有推出自行開發的實價登錄系統（如：永慶房屋實價登錄3.0、591實價登錄、樂屋網實價登錄）；由於使用者多，樣本數大，網站中的資料多有一定程度的參考價值，建議可以和內政部的實價登錄系統對照使用。
四、房屋估價不如預期怎麼辦？
買房最怕碰上銀行鑑價與市價落差太大，房貸金額不夠導致的資金困境，如果不幸因此面臨自備款不足、沒有多餘資金裝潢的情況，這邊提供你幾個可以參考的解決方法。
1.自備款不足的解決方法
買房自備款不足時，可以選擇利用「建商貸款」補足欠缺的房貸成數，解決房屋估價與成交價落差過大的窘境。但須注意，建商所提供的「公司貸」還款年期短、利率也不如銀行房貸低；若短期內薪資未大幅成長，房貸寬限期過後將會有不小的還款壓力。
2.裝潢費不足的解決方法
如果為了順利買房，把原本預留裝潢的資金拿去補足頭期款，導致房子沒錢裝修，無法入住，該怎麼辦呢？以下3個貸款方法或許可以解決你的困擾：
- 裝潢貸款：通常需與購屋房貸一起申辦，利率2%～4%，額度受房屋價值影響，以鑑價一成的裝潢貸款方案來說，800萬的房子最高可貸80萬。
- 信用貸款：利率2%～16%，額度上限為申請人月收入的22倍；若月入5萬，且信用良好，有機會申請接近百萬的裝潢資金。
- 二胎房貸：利率2.6%～16%，銀行管道的二胎房貸額度上限較低，且審核嚴格；若有中高額裝潢資金需求，較推薦額度最高500萬、審核又彈性的好事貸二胎。
五、其他關於房屋估價的常見Q&A
如果你覺得銀行的房屋鑑價有點低，可以多找幾家銀行評估比較，不同銀行可能會因審核重點不同，給出不同的鑑價結果，讓你有機會爭取到更高的房貸額度。
如果要委託專業的鑑價公司進行準確的房屋估價，目前市場行情約5,000～28,000元；若是透過銀行網頁、實價登錄網站評估房屋價值，則無需支付任何費用，但相對來說也較不精確。
各平台的房屋估價有些微落差時，仍要以你申請的銀行鑑價結果為準；畢竟最後放款的是你申貸的銀行，你的房子能貸到多少錢，還是由它說了算。
裝潢對房屋估值的加分效果是肯定的，銀行有可能因此願意提供更高的貸款額度給申請人；如果是在原本的使用空間外，額外增建或擴建，如頂樓加蓋、增建的建材或對外的通道（內外梯），同樣也會影響房屋估價的金額，但須注意，並不是每間銀行都會認列這些附加結構的價值。
買房、貸款等多種情境，都會有房屋估價的需求；對房屋價值的評估方法、注意事項與流程有足夠的了解，才能讓你的房產充分發揮潛在價值，用以爭取更划算的貸款方案與條件。
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