為什麼銀行的房屋估價和市價不一樣？我要看誰的才準？

買房子是一輩子的大事，要考量的除了價格外，地點、類型、格局、周遭設施、鄰居……等等，全都要列入參考的範圍，你認真的在實價登錄做了功課後，卻發現銀行估價跟你預期差很多，導致買房自備款不夠，房屋的價格到底誰說了算？

一、什麼時候需要房屋估價？

只要有房屋買賣、房屋貸款需求，甚至房屋贈與、繼承要計算相關稅賦，都會需要知道房屋現值，進而產生房屋鑑價的需求，房屋鑑價不一定要花錢，如果只是想得知大概的金額，有許多免費的管道可以進行房屋估價。

二、如何知道房子的價值？房屋估價有什麼管道？

由於買房時至少要準備2-3成的自備款，剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款，這時候銀行估價的金額就顯得相當重要，攸關需要準備多少自備款，一般常見的房屋估價管道有這三種：

1.實價登錄網站

內政部地政司於民國101年8月1日正式推出實價登錄平台，所有不動產交易資料都必須上網登錄，但初期設計不夠完備，造成有心人士鑽系統漏洞，反而使交易價格失真，因此內政部於民國110年7月1日推出實價登錄2.0，補強之前被詬病的部分，期盼共同健全房地產市場。

實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料，預售屋也全面納管，在購屋前可先至實價登錄平台，查詢附近的交易狀況，進行基本的房屋鑑價作為出價的參考。

2.房屋交易平台

如房仲業者永慶房屋、信義房屋，皆有推出自行開發的實價登錄系統，永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄，或是591房屋交易，由於客戶數量多，樣本數較大，可以和內政部的實價登錄系統對照使用。

3.請銀行鑑價

最後貸款給你的人是銀行，請銀行進行房屋鑑價照理說會最接近成交價，但找銀行鑑價也有三個方法，精準度也有所差異：

• 銀行網頁試算
• 各銀行的網頁(如中國信託銀行)幾乎都有提供試算服務，其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶，因為是大數據計算出來的平均數，金額不會到非常精確，常會有銀行鑑價高於或低於成交價，但也能做為參考。

• 請銀行行員初步估價
• 常見於買屋前的比價，可告知行員欲購買的房子地址、房型、是否有車位等等資訊，可同時詢問多家銀行比價，行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等，但這不一定是最終貸款條件，仍要以總行審核結果為準。
• 銀行委託估價公司鑑價
• 通常到了這一步，都是已經確定要購買了，銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價，這時候得到的價格就是最準確，也是銀行願意貸款給你的金額。

三、為什麼銀行估價老是低於成交價？

為什麼銀行估價總是比其他管道還低呢？我們來看看哪些因素可能會影響房子價格：

• 房屋地段
• 房屋屋齡
• 樓層
• 鄰近設施（嫌惡設施）
• 生活機能
• 交通
• 房屋抗性（風水）
• 房型
• 公設比

在準備自備款時，買家通常會以下列這三方提供的價格來做準備：

• 建商

建商對自己的建案價格最熟悉，但可能會為了營造熱賣的氛圍，以便之後可以成交更好的價格報價較高，對於建商提出的價格，可以自行上網多找幾個平台試算來交叉評估。

• 仲介

如果是透過房屋仲介來買賣房屋，通常需支付成交總價的2%作為仲介費，成交金額越高，仲介可以賺取的仲介費就越多，如果遇到不肖仲介，可能多花很多冤枉錢，自行找其他平台估價就顯得更加重要。

• 銀行

最後放款給你的是銀行，最終的估價結果自然也是以銀行為準，因為銀行不願虧本，估價也較保守，額度通常會比自行用平台計算，或是建商、仲介報的價格還低，就算一開始請行員報價，最終總行核定下來也可能有落差，建議自備款至少要準備到3成較保險。

四、實價登錄的價格一定準確嗎？謊報會怎麼樣？

不可否認的是，自從「實價登錄」制度上路後，大量減少了假合約的問題，以前買房子，通常會簽兩份合約，一份是真正的買賣價，另一份是送銀行申請貸款的合約，這種合約稱為「AB約」，當然送銀行那份價格是比較高的，這樣才能貸到比較高的金額，自從實價登錄登場後，在一定程度上避免了這個問題，因為一但謊報被抓到是有罰則的。

實價登錄罰則：

• 買賣雙方應於買賣後7日內完成登記，如未完成可罰緩30,000-150,000
• 價格登錄不實罰緩30,000-150,000
• 價格以外登錄不實，罰緩6,000-30,000
• 預售屋業者屆期未申報，罰緩30,000-150,000

實價登錄2.0特別針對預售屋做出較大的變革，這也是以往最遭人詬病之處，雖仍有30天的時間差，已可望大幅減少業者的操弄空間。

五、自備款不足怎麼辦？

如果自備款不足，除了跟親友借錢之外，常見還有2種方式：

• 建商借錢補足

如果自備款不足，建商可能會提出自己借你一筆錢來補足，但交屋前要讓它設定二順位抵押權，申請人可評估自己的還款能力來決定，有了建商的房貸設定後，該設定也視為民間設定，後續無法再跟銀行增貸，但可以找新鑫申請房屋增貸。

• 新鑫二胎房貸

因為銀行鑑價較為保守，無法貸好貸滿，如果銀行額度不足，可以在取得房子後，考慮申請新鑫二胎房貸作為裝潢或添購家具之用。

六、房屋估價常見問題

• Q對估價的金額不滿意可以爭取嗎？
• A如果你覺得銀行評估的價格有點低，可以多找幾家銀行評估比較，而各銀行可依物件及貸款人的條件，斟酌調整估價的金額，前提是兩者相差不大，在5%之內的合理範圍還可以接受，大幅度的調整是不可能的。

• Q房屋估價要收多少錢？
• A透過各銀行或房仲的網站估價是免費的，如果要委託專業的鑑價公司進行估價，目前市場行情一個案件收費是28000起跳。

• Q估價出來的價格有落差，要以誰的為準？
• A各平台估出的價格可能會有些微落差，最終的金額要以你申請的銀行為準，畢竟最後放款給你的是銀行，能貸到多少錢，還是由銀行說了算。

• Q如果房屋有裝潢或增建，對房屋估價會加分嗎？
• A如果花了一筆錢做房屋裝潢，對房屋的價值是會加分的，銀行會斟酌多給一點額度，如果在原本的使用空間外，額外增建或擴建，如頂樓加蓋，增建的建材、對外的通道（內外梯）也都會影響房屋估價的額度，但還是有部分銀行是不認列這些附加價值，而不會調整估價額度的。

• Q房屋估價過程中還有什麼可能產生的費用？
• A購屋流程中還有一個很重要的動作，那就是簽訂履約保證，屬於價金信託，也可以稱為「成屋價金履約保證」，買方的購屋資金，皆匯入履約保證專戶中，一般都是銀行擔任保管人，為了避免買賣房屋過程中的詐騙問題，將所有價金交由銀行保管，就不會有這個問題，當然，買屋價金保管，銀行會酌收手續費，簡稱「價金履保手續費」，該費用是成交價金的萬分之4%~6%計算，通常由買賣雙方各負擔一半，房仲業者可能會自行吸收，目前，每一筆房屋成交案件，大型房仲業者都會承作價金履約保證，這也是對買賣雙方的保障。

不管買房、房屋轉增貸，都會遇到房屋估價的需求，除了銀行鑑價之外，也有其他網站提供估價功能，可多加利用。