為什麼銀行的房屋估價和市價不一樣？我要看誰的才準？

買房子是一輩子的大事，要考量的除了價格外，地點、類型、格局、周遭設施、鄰居……等等，全都要列入參考的範圍，你認真的在實價登錄做了功課後，卻發現銀行估價跟你預期差很多，導致買房自備款不夠，房屋的價格到底誰說了算？

1. 什麼時候需要房屋估價？

當你有買賣房子的需求，希望能取得一個好價格，但又不能偏離市價太遠，否則無人問津，拖了大半年也無法順利成交，這時候就需要透過公正的第三方單位來對房子進行估價，再透過雙方的斡旋、議價，讓買賣房子能夠順利成交。

只要有房屋買賣、房屋貸款需求，甚至房屋贈與、繼承要計算相關稅賦，都會需要知道房屋現值，進而產生房屋鑑價的需求，房屋鑑價不一定要花錢，如果只是想得知大概的金額，有許多免費的管道可以進行房屋估價。

2. 房屋免費估價的管道

買房時至少要準備2-3成的自備款，剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款，這時候估價的金額就顯得相當重要，攸關需要準備多少自備款，一般常見的房屋估價管道有這三種：

(1) 實價登錄網站

內政部地政司於民國101年8月1日正式推出實價登錄平台，所有不動產交易資料都必須上網登錄，但初期設計不夠完備，造成有心人士鑽系統漏洞，反而使交易價格失真，因此內政部於民國110年7月1日推出實價登錄2.0，補強之前被詬病的部分，期盼共同健全房地產市場。

實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料，預售屋也全面納管，在購屋前可先至實價登錄平台，查詢附近的交易狀況，作為出價的參考。

延伸閱讀：實價登錄2.0有什麼改變？

(2) 知名房仲業者網站

全台兩大房仲業者永慶房屋、信義房屋，皆有推出自行開發的實價登錄系統，如永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄，由於客戶數量多，樣本數較大，可以和內政部的實價登錄系統對照使用。

(3) 請銀行鑑價

最後貸款給你的人是銀行，請銀行鑑價照理說會最接近成交價，但找銀行鑑價也有三個方法，精準度也有所差異：

• 銀行網頁試算

各銀行的網頁幾乎都有提供試算服務，其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶，因為是大數據計算出來的平均數，金額不會到非常精確，常會有銀行鑑價高於或低於成交價，但也能做為參考。

•  請銀行行員初步估價

常見於買屋前的比價，可告知行員欲購買的房子地址、房型、是否有車位等等資訊，可同時詢問多家銀行比價，行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等，但這不一定是最終貸款條件，仍要以總行審核結果為準。

•  銀行委託估價公司鑑價

通常到了這一步，都是已經確定要購買了，銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價，這時候得到的價格就是最準確，也是銀行願意貸款給你的金額。

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3. 哪些原因會影響房屋估價的價格？

影響房屋估價價格的原因非常多，除了房屋本身的因素外，鄰近設施、生活機能、交通便利性…等等，都會影響到最後的價格，下列這些原因影響特別深刻：

(1) 房屋地段

這是最直接的因素，都市的房子會比鄉下的房子值錢，越靠近市中心，房子的價格就越高，以台北市為例，信義區、大安區的房子被稱為蛋黃區，房屋價格居高不下，往外圍的蛋白區房價稍低，到鄰近縣市的蛋殼區，價格會更親民。

(2) 房屋屋齡

屋齡也會影響到房子的價格，根據聯徵中心2021年第二季的統計，屋齡在3-15年的房子，價格是最高的，屋齡越老，房子價格越低，到屋齡30年左右的屋子價格最低，超過30年卻又谷底反彈，價格稍稍回升，推測是綜合了其他因素產生的結果。

延伸閱讀：老屋的貸款可以貸多少？

(3) 樓層

一般傳統認為，寓意不詳的4樓價格會是最低的，但從實際銷售數據看來，並無此現象，在學術界有個名詞叫做「樓層別效用比」，說的更白話一點，因為各層樓所提供的效用有所不同，導致各層樓的價格出現差異，所以把各層樓的單價用百分率來表示。

一般來說，電梯大樓和老公寓，樓層價格差距更明顯，如果是沒有電梯的老公寓，樓層越高，價格越便宜，對電梯大樓來說，3-5樓的低樓層可能受噪音或蚊蟲干擾，也沒有景觀，價格會較低，6-10樓的中樓層最熱銷，11樓以上的高樓層，景觀好、隱密性高，價格是最高的，以雙北來說，每層每坪最高價差是3~5萬都有可能。

(4) 鄰近設施（嫌惡設施）

房屋周邊的設施，可能會影響房價1-2成，依內政部規範，賣方出售房屋時，房屋周邊半徑300公尺內的重要設施都需標示出來，其中包含這20個項目：

• 公（私）有市場
• 行政機關
• 台電變電所用地
• 公墓
• 顯見私人墳墓
• 超級市場
• 體育場
• 地面高壓電塔
• 火化場
• 加油（氣）站
• 學校
• 醫院 
• 寺廟
• 骨灰存放設施
• 瓦斯行（場）
• 警察局
• 飛機場
• 殯儀館
• 垃圾場
• 葬儀社

其中醫院、學校、警察局、市場這四種設施，近年來影響幅度已漸漸變小，鄰近這些設施，生活機能相對較好，房價不僅未低於市場行情，有時甚至成為該區的精華地段。

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(5) 生活機能

不動產領域有個專有名詞，叫做「迎毗設施」，指的是受到集體居民歡迎的設施，通常可提高居住寧適性或帶來便利性，跟嫌惡設施比起來，受歡迎的公共設施很少，最常見的僅有公園、綠地、圖書館、中小學等，捷運站、火車站、購物中心等次之，距離的遠近則是判斷的重點。

(6) 交通

銀行進行房屋估價的時候，會考量接手性和替代性，簡單的說，會考慮萬一客戶繳不出房貸，房子被拍賣時是否能賣個好價錢，交通越方便的地方，房價通常就越高，鄰近捷運、公車、客運、火車、高鐵、機場、港口、高速公路等地，如果附近機能設施俱佳，房價也就居高不下。

(7) 房屋抗性（風水）

台灣人買房特別重視風水，不僅影響運勢，也會影響健康，像無尾巷、壁刀煞、路沖、攔腰煞、反弓煞、沒有自然光、房間正對廁所等等，挑選房屋的時候要特別注意，有這些特徵的房子，房價通常也會稍低。

(8) 房型

根據聯徵中心2020年的統計資料可以看出，別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的，套房則是成交金額最低的房型，相對的銀行對套房的估價很保守，大部分銀行是不承作套房貸款的，如果有承作的銀行，最後的貸款成數也僅5-6成，想買套房，反而需要更多的自備款。

※樓中樓樣本數較少，僅做為參考

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(9) 公設比

為了滿足忙碌的現代人居家休閒需求，現在建商規劃社區，經常包含豐富的公共設施，常見設施包含KTV影音室、閱覽室、健身房、宴會廳、媽媽教室、兒童遊戲室、家教室、牌藝麻將室等，再加上基本的樓梯、電梯、管理室、車道等等，公設比幾乎都在35%左右，實際可用坪數大減。

現行建築法規對於各項公共設施的空間大小都有嚴格規範，如機械車位最多4坪，平面車位至多8坪，以15層樓高的建案來說，「小公」（含建物的樓梯、電梯、蓄水池等）加「大公」（含機電設施、通道、門廳等），至少就佔去29.5%的公設比，等於有3成的房價都花在公設比上面，看屋時要注意實際可用空間，依權狀的實際坪數計算，避免落入廣告陷阱。

影響房屋價格的原因非常多，同個區域、甚至同一層住戶的價格也不見得完全相同，網路上的估價都可做為參考，最終的核准金額仍以銀行為準。

4. 實價登錄的價格一定準確嗎？謊報會怎麼樣？

不可否認的是，自從「實價登錄」制度上路後，大量減少了假合約的問題，以前買房子，通常會簽兩份合約，一份是真正的買賣價，另一份是送銀行申請貸款的合約，這種合約稱為「AB約」，當然送銀行那份價格是比較高的，這樣才能貸到比較高的金額，自從實價登錄登場後，在一定程度上避免了這個問題，因為一但謊報被抓到是有罰則的。

實價登錄罰則：

• 買賣雙方應於買賣後7日內完成登記，如未完成可罰緩30,000-150,000
• 價格登錄不實罰緩30,000-150,000
• 價格以外登錄不實，罰緩6,000-30,000
• 預售屋業者屆期未申報，罰緩30,000-150,000

實價登錄2.0特別針對預售屋做出較大的變革，這也是以往最遭人詬病之處，雖仍有30天的時間差，已可望大幅減少業者的操弄空間。

5. 哪些狀況估算出來的價格不算數？

根據不動產估價法規的規定，如果房子有以下這些狀況，估算出來的價格不能作為依據：

• 急買急賣急租
• 受期待因素影響
• 受債權債務關係影響
• 親友關係人間的交易
• 畸零地或有合併使用的情況
• 地上物處理有糾紛
• 拍賣
• 公有土地標售、讓受
• 受迷信因素影響
• 含公共用地
• 人為哄抬
• 與法定用途不合
• 其他特殊交易

6. 房屋估價價格誰說了算？

既然有這麼多管道可以做房屋估價，到底應該以誰的為準呢？買方通常會以這三方提供的價格為參考來準備自備款：

• 建商

建商對自己的建案價格最熟悉，但可能會為了營造熱賣的氛圍，以便之後可以成交更好的價格報價較高，對於建商提出的價格，可以自行上網多找幾個平台試算來交叉評估。

如果自備款不足，建商可能會提出自己借你一筆錢來補足，但交屋前要讓它設定二順位抵押權，申請人應評估自己的還款能力，不要貿然答應，且一但有了建商的二胎設定，該設定也視為民間設定，就無法再跟銀行增貸了。

• 仲介

如果是透過房屋仲介來買賣房屋，通常需支付成交總價的2%作為仲介費，成交金額越高，仲介可以賺取的仲介費就越多，如果遇到不肖仲介，可能多花很多冤枉錢，自行找其他平台估價就顯得更加重要。

• 銀行

最後放款給你的是銀行，最終的估價結果自然也是以銀行為準，因為銀行不願虧本，估價也較保守，額度通常會比自行用平台計算，或是建商、仲介報的價格還低，就算一開始請行員報價，最終總行核定下來也可能有落差，建議自備款至少要準備到3成較保險。

7. 央行的打房政策

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台灣房價居高不下，為了抑制房價，央行近期頻頻出招，推出多項政策來打房，最新的打房措施如下：（2021.10.12）

• • • 全國公司法人購置住宅貸款限制
      不論第一戶、第二戶（含）以上貸款，最高貸款成數為房貸4成，無房貸寬限期。
    • 全國自然人特定地區第二戶購屋貸款無寬限期
      含台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣市。
    • 全國自然人第三戶（含）以上購置住宅貸款限制
      最高貸款成數為房貸5成，第四戶以上限5成，無寬限期。
    • 房貸利率三級制
      制定購屋最低利率門檻，首購1.31%、第二戶1.6%，第三戶1.72%。
    • 借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制
      應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為6成，並保留其中1成等動工後使得撥貸。
    • 餘屋貸款限制
      最高貸款成數為5成。
    • 無房貸或已有二戶以下者，購置高價住宅的貸款成數縮至5.5成
      已有三戶以上貸者，貸款成數降至4成，均無寬限期。
    • 工業區閒置土地抵押貸款規範
      最高限貸5成，工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為一年。

延伸閱讀：央行四大措施打炒房

房屋估價的價格，將直接影響到可貸款的金額，不管對於首購族，或是有資金需求欲增貸的民眾來說，都是相當重要的一環，銀行的估價較為保守，能貸到的金額不高，如果銀行貸款不能滿足你的資金需求，可以考慮申請新鑫二胎房貸來補足所需額度。

8. 房屋估價常見問題

(1) 對估價的金額不滿意可以爭取嗎？

如果你覺得銀行評估的價格有點低，可以多找幾家銀行評估比較，而各銀行可依物件及貸款人的條件，斟酌調整估價的金額，前提是兩者相差不大，在5%之內的合理範圍還可以接受，大幅度的調整是不可能的。

(2) 房屋估價要收多少錢？

透過各銀行或房仲的網站估價是免費的，如果要委託專業的鑑價公司進行估價，目前市場行情一個案件收費是28000起跳。

(3) 估價出來的價格有落差，要以誰的為準？

各平台估出的價格可能會有些微落差，最終的金額要以你申請的銀行為準，畢竟最後放款給你的是銀行，能貸到多少錢，還是由銀行說了算。

(4) 如果房屋有裝潢或增建，對房屋估價會加分嗎？

如果花了一筆錢做房屋裝潢，對房屋的價值是會加分的，銀行會斟酌多給一點額度，如果在原本的使用空間外，額外增建或擴建，如頂樓加蓋，增建的建材、對外的通道（內外梯）也都會影響房屋估價的額度，但還是有部分銀行是不認列這些附加價值，而不會調整估價額度的。

(5) 房屋估價過程中還有什麼可能產生的費用？

購屋流程中還有一個很重要的動作，那就是簽訂履約保證，屬於價金信託，也可以稱為「成屋價金履約保證」，買方的購屋資金，皆匯入履約保證專戶中，一般都是銀行擔任保管人，為了避免買賣房屋過程中的詐騙問題，將所有價金交由銀行保管，就不會有這個問題，當然，買屋價金保管，銀行會酌收手續費，簡稱「價金履保手續費」，該費用是成交價金的萬分之4%~6%計算，通常由買賣雙方各負擔一半，房仲業者可能會自行吸收，目前，每一筆房屋成交案件，大型房仲業者都會承作價金履約保證，這也是對買賣雙方的保障。

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