銀行的房屋估價和市價不一樣,看誰的比較準

為什麼銀行的房屋估價和市價不一樣?我要看誰的才準?

買房子是一輩子的大事,要考量的除了價格外,地點、類型、格局、周遭設施、鄰居……等等,全都要列入參考的範圍,你認真的在實價登錄做了功課後,卻發現銀行估價跟你預期差很多,導致買房自備款不夠,房屋的價格到底誰說了算?

房屋的價值是誰說了算?(銀行/建商/仲介)

當你好不容易選定了心儀的房子,簽約下訂後,準備向銀行申請貸款時,你按照建商或仲介預估的價格,備齊了自備款,銀行核貸的金額卻不如預期,可能成數較低,或是房子估價金額少很多,導致你必須準備更高的自備款,如果一時湊不出那麼多錢,或覺得不高興想解約,都要額外付出違約金,相當不划算。

照理說,建商是最了解自己房子價格的人,為什麼價格還是有落差呢?有一個很大的因素是,抬高賣價,營造房子熱賣的氛圍,之後可以成交更好的價格,建商想的是賺錢,銀行想的卻是不要賠本,所以銀行的估價會比較保守,管他房價漲到哪,銀行打定的主意就是不虧本,而放款給你的人是銀行,當然房子的價值也是銀行說了算,這時候建商可能會提出,自己再借你一筆錢來補足款項,但要讓它設定二順位抵押權,申請人應評估自己的還款能力,不要貿然答應。

實價登錄跟銀行估價為什麼差距那麼大?

不可否認的是,自從「實價登錄」制度上路後,大量減少了假合約的問題,以前買房子,通常會簽兩份合約,一份是真正的買賣價,另一份是送銀行申請貸款的合約,這種合約稱為「AB約」,當然送銀行那份價格是比較高的,這樣才能貸到比較高的金額,自從實價登錄登場後,在一定程度上避免了這個問題,因為一但被抓到是有罰則的。

AB約與實價登錄罰則

實價登錄罰則:

  1. 買賣雙方應於買賣後7日內完成登記,如未完成可罰緩30,000-150,000
  2. 價格登錄不實罰緩30,000-150,000
  3. 價格以外登錄不實,罰緩6,000-30,000
  4. 預售屋業者屆期未申報,罰緩30,000-150,000

除了實價登錄的價格外,較大的房屋仲介,如信義房屋、永慶房屋,都有自己設計的系統,因為樣本數大,具市場參考價值,銀行普遍也會接受其提出的價格,現在實價登錄及銀行估價的差距,落差已經縮小在5%以內,但還是有一些可能的陷阱,不可不慎。

真正的不動產估價怎麼算的?

銀行有專業的估價團隊,除了現場勘屋、參考市價外,也會參考實價登錄的價格,取一個價格的中間值,以公寓大樓為例,2、3、4樓的價格會比較差,高樓層的價格比較高。

而根據不動產估價法規的規定,如果房子有以下這些狀況,估算出來的價格就不能作為依據:

  1. 急買急賣急租
  2. 受期待因素影響
  3. 受債權債務關係影響
  4. 親友關係人間的交易
  5. 畸零地或有合併使用的情況
  6. 地上物處理有糾紛
  7. 拍賣
  8. 公有土地標售、讓受
  9. 受迷信因素影響
  10. 含公共用地
  11. 人為哄抬
  12. 與法定用途不合
  13. 其他特殊交易

影響房屋估價的主要原因

常見影響房屋估價的因素,包含地段、房屋新舊、附近設施、生活機能、交通、抗性等。

影響房屋估價的主要原因

地段

最主要因素,越靠近市中心的房子,房價就越貴,都會區的房子比偏鄉有價值,台北市政府旁邊40年的老房子,還比台東市中心的房子貴好幾倍。

房屋新舊

次要因素,新成屋最貴,中古屋次之,老屋最便宜,因為牽連到居住安全性,也不能單純以價格作為考量。

附近設施

加油站、殯葬相關、菜市場、學校、廟宇…等等,影響居住安寧、甚至干擾生活品質的嫌惡設施,附近房價也會撐不住的直直落。

生活機能

附近有超市、百貨公司、公園、便利商店、公車站牌、捷運站…等等,你能想到的食衣住行通通包辦,生活機能越好,房屋估價越高。

交通

高鐵、火車、公車、捷運,甚至是租借腳踏車的站點,或鄰近高速公路、快速道路,只要出入方便的房子,房屋估價也會比較高。

抗性

指的是風水相關的問題,像無尾巷、壁刀煞、路衝、沒有自然光、房間正對廁所等等,台灣人買房特別重視風水,不僅影響運勢,也會影響健康,挑選房屋的時候要特別注意。

套房估價就是吃虧

大都會區因為寸土寸金,衍生出許多套房產品,但銀行對套房的估價很保守,最後的貸款成數也僅5-6成,想買套房,反而需要更多的自備款,之後也不好轉手,所以不要嫌棄銀行對套房的估價很嚴格,追根究柢就是因為套房不好賣,無法成為銀行的金雞母。

估價後的金額可以爭取嗎?

估價的金額會直接影響到成交價,還有自備款夠不夠,如果你覺得銀行評估的價格有點低,可以多找幾家銀行評估比較,而各銀行可依物件及貸款人的條件,斟酌調整估價的金額,前提是兩者相差不大,在5%之內的合理範圍還可以接受,大幅度的調整是不可能的,畢竟銀行須做好風險控管,不是無止境的放貸,金管會的大刀可是虎視眈眈地等著砍向各銀行呢。

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