為什麼銀行的房屋估價和市價不一樣?我要看誰的才準?

為什麼銀行的房屋估價和市價不一樣?我要看誰的才準?

買房子是一輩子的大事,要考量的除了價格外,地點、類型、格局、周遭設施、鄰居等等,全都要列入參考的範圍,你認真的在實價登錄做了功課後,卻發現銀行估價跟你預期差很多,導致買房自備款不夠,房屋的價格到底誰說了算?

一、什麼時候需要房屋估價?

只要有房屋買賣、房屋貸款需求,甚至房屋贈與、繼承要計算相關稅賦,都會需要知道房屋現值,進而產生房屋鑑價的需求,房屋鑑價不一定要花錢,如果只是想得知大概的金額,有許多免費的管道可以進行房屋估價。

二、如何知道房子的價值?房屋估價有什麼管道?

由於買房時至少要準備2-3成的自備款,剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款,這時候銀行估價的金額就顯得相當重要,攸關需要準備多少自備款,一般常見的房屋估價管道有這三種:

1.實價登錄網站

內政部地政司於民國101年8月1日正式推出實價登錄平台,所有不動產交易資料都必須上網登錄,但初期設計不夠完備,造成有心人士鑽系統漏洞,反而使交易價格失真,因此內政部於民國110年7月1日推出實價登錄2.0,補強之前被詬病的部分,期盼共同健全房地產市場。

實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料,預售屋也全面納管,在購屋前可先至實價登錄平台,查詢附近的交易狀況,進行基本的房屋鑑價作為出價的參考。

2.房屋交易平台

如房仲業者永慶房屋、信義房屋,皆有推出自行開發的實價登錄系統,永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄,或是591房屋交易,由於客戶數量多,樣本數較大,可以和內政部的實價登錄系統對照使用。

3.請銀行鑑價

最後貸款給你的人是銀行,請銀行進行房屋鑑價照理說會最接近成交價,但找銀行鑑價也有三個方法,精準度也有所差異:

(1)銀行網頁試算

各銀行的網頁(如中國信託銀行)幾乎都有提供試算服務,其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶,因為是大數據計算出來的平均數,金額不會到非常精確,常會有銀行鑑價高於或低於成交價,但也能做為參考。

(2)請銀行行員初步估價

常見於買屋前的比價,可告知行員欲購買的房子地址、房型、是否有車位等等資訊,可同時詢問多家銀行比價,行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等,但這不一定是最終貸款條件,仍要以總行審核結果為準。

(3)銀行委託估價公司鑑價

通常到了這一步,都是已經確定要購買了,銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價,這時候得到的價格就是最準確,也是銀行願意貸款給你的金額。

三、為什麼銀行估價老是低於成交價?

為什麼銀行估價總是比其他管道還低呢?我們來看看哪些因素可能會影響房子價格:

  1. 房屋地段
  2. 房屋屋齡
  3. 樓層
  4. 鄰近設施(嫌惡設施
  5. 生活機能
  6. 交通
  7. 房屋抗性(風水)
  8. 房型
  9. 公設比

在準備自備款時,買家通常會以下列這三方提供的價格來做準備:

  • 建商
    建商對自己的建案價格最熟悉,但可能會為了營造熱賣的氛圍,以便之後可以成交更好的價格報價較高,對於建商提出的價格,可以自行上網多找幾個平台試算來交叉評估。
  • 仲介
    如果是透過房屋仲介來買賣房屋,通常需支付成交總價的2%作為仲介費,成交金額越高,仲介可以賺取的仲介費就越多,如果遇到不肖仲介,可能多花很多冤枉錢,自行找其他平台估價就顯得更加重要。
  • 銀行
    最後放款給你的是銀行,最終的估價結果自然也是以銀行為準,因為銀行不願虧本,估價也較保守,額度通常會比自行用平台計算,或是建商、仲介報的價格還低,就算一開始請行員報價,最終總行核定下來也可能有落差,建議自備款至少要準備到3成較保險

四、實價登錄的價格一定準確嗎?謊報會怎麼樣?

不可否認的是,自從「實價登錄」制度上路後,大量減少了假合約的問題,以前買房子,通常會簽兩份合約,一份是真正的買賣價,另一份是送銀行申請貸款的合約,這種合約稱為「AB約」,當然送銀行那份價格是比較高的,這樣才能貸到比較高的金額,自從實價登錄登場後,在一定程度上避免了這個問題,因為一但謊報被抓到是有罰則的。

實價登錄罰則
  1. 買賣雙方應於買賣後7日內完成登記,如未完成可罰緩30,000-150,000
  2. 價格登錄不實罰緩30,000-150,000
  3. 價格以外登錄不實,罰緩6,000-30,000
  4. 預售屋業者屆期未申報,罰緩30,000-150,000

實價登錄2.0特別針對預售屋做出較大的變革,這也是以往最遭人詬病之處,雖仍有30天的時間差,已可望大幅減少業者的操弄空間。

五、自備款不足怎麼辦?

如果自備款不足,除了跟親友借錢之外,常見還有2種方式:

(1)建商借錢補足

如果自備款不足,建商可能會提出自己借你一筆錢來補足,但交屋前要讓它設定二順位抵押權,申請人可評估自己的還款能力來決定,有了建商的房貸設定後,該設定也視為民間設定,後續無法再跟銀行增貸,但可以找融資公司申請房屋增貸。

(2)融資二胎房貸

因為銀行鑑價較為保守,無法貸好貸滿,如果銀行額度不足,可以在取得房子後,考慮申請融資公司的二胎房貸作為裝潢或添購家具之用。

六、房屋估價常見問題

  • Q對估價的金額不滿意可以爭取嗎?
  • 如果你覺得銀行評估的價格有點低,可以多找幾家銀行評估比較,而各銀行可依物件及貸款人的條件,斟酌調整估價的金額,前提是兩者相差不大,在5%之內的合理範圍還可以接受,大幅度的調整是不可能的。
  • Q房屋估價要收多少錢?
  • 透過各銀行或房仲的網站估價是免費的,如果要委託專業的鑑價公司進行估價,目前市場行情一個案件收費是28000起跳。
  • Q估價出來的價格有落差,要以誰的為準?
  • 各平台估出的價格可能會有些微落差,最終的金額要以你申請的銀行為準,畢竟最後放款給你的是銀行,能貸到多少錢,還是由銀行說了算。
  • Q如果房屋有裝潢或增建,對房屋估價會加分嗎?
  • 如果花了一筆錢做房屋裝潢,對房屋的價值是會加分的,銀行會斟酌多給一點額度,如果在原本的使用空間外,額外增建或擴建,如頂樓加蓋,增建的建材、對外的通道(內外梯)也都會影響房屋估價的額度,但還是有部分銀行是不認列這些附加價值,而不會調整估價額度的。
  • Q房屋估價過程中還有什麼可能產生的費用?
  • 購屋流程中還有一個很重要的動作,那就是簽訂履約保證,屬於價金信託,也可以稱為「成屋價金履約保證」,買方的購屋資金,皆匯入履約保證專戶中,一般都是銀行擔任保管人,為了避免買賣房屋過程中的詐騙問題,將所有價金交由銀行保管,就不會有這個問題,當然,買屋價金保管,銀行會酌收手續費,簡稱「價金履保手續費」,該費用是成交價金的萬分之4%~6%計算,通常由買賣雙方各負擔一半,房仲業者可能會自行吸收,目前,每一筆房屋成交案件,大型房仲業者都會承作價金履約保證,這也是對買賣雙方的保障。

不管買房、房屋轉增貸,都會遇到房屋估價的需求,除了銀行鑑價之外,也有其他網站提供估價功能,可多加利用。

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