為什麼銀行的房屋估價和市價不一樣?我要看誰的才準?
買房子是一輩子的大事,要考量的除了價格外,地點、類型、格局、周遭設施、鄰居……等等,全都要列入參考的範圍,你認真的在實價登錄做了功課後,卻發現銀行估價跟你預期差很多,導致買房自備款不夠,房屋的價格到底誰說了算?
只要有房屋買賣、房屋貸款需求,甚至房屋贈與、繼承要計算相關稅賦,都會需要知道房屋現值,進而產生房屋鑑價的需求,房屋鑑價不一定要花錢,如果只是想得知大概的金額,有許多免費的管道可以進行房屋估價。
由於買房時至少要準備2-3成的自備款,剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款,這時候銀行估價的金額就顯得相當重要,攸關需要準備多少自備款,一般常見的房屋估價管道有這三種:
內政部地政司於民國101年8月1日正式推出實價登錄平台,所有不動產交易資料都必須上網登錄,但初期設計不夠完備,造成有心人士鑽系統漏洞,反而使交易價格失真,因此內政部於民國110年7月1日推出實價登錄2.0,補強之前被詬病的部分,期盼共同健全房地產市場。
實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料,預售屋也全面納管,在購屋前可先至實價登錄平台,查詢附近的交易狀況,進行基本的房屋鑑價作為出價的參考。
如房仲業者永慶房屋、信義房屋,皆有推出自行開發的實價登錄系統,永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄,或是591房屋交易,由於客戶數量多,樣本數較大,可以和內政部的實價登錄系統對照使用。
最後貸款給你的人是銀行,請銀行進行房屋鑑價照理說會最接近成交價,但找銀行鑑價也有三個方法,精準度也有所差異:
為什麼銀行估價總是比其他管道還低呢?我們來看看哪些因素可能會影響房子價格:
在準備自備款時,買家通常會以下列這三方提供的價格來做準備:
建商對自己的建案價格最熟悉,但可能會為了營造熱賣的氛圍,以便之後可以成交更好的價格報價較高,對於建商提出的價格,可以自行上網多找幾個平台試算來交叉評估。
如果是透過房屋仲介來買賣房屋,通常需支付成交總價的2%作為仲介費,成交金額越高,仲介可以賺取的仲介費就越多,如果遇到不肖仲介,可能多花很多冤枉錢,自行找其他平台估價就顯得更加重要。
最後放款給你的是銀行,最終的估價結果自然也是以銀行為準,因為銀行不願虧本,估價也較保守,額度通常會比自行用平台計算,或是建商、仲介報的價格還低,就算一開始請行員報價,最終總行核定下來也可能有落差,建議自備款至少要準備到3成較保險。
不可否認的是,自從「實價登錄」制度上路後,大量減少了假合約的問題,以前買房子,通常會簽兩份合約,一份是真正的買賣價,另一份是送銀行申請貸款的合約,這種合約稱為「AB約」,當然送銀行那份價格是比較高的,這樣才能貸到比較高的金額,自從實價登錄登場後,在一定程度上避免了這個問題,因為一但謊報被抓到是有罰則的。
實價登錄罰則:
實價登錄2.0特別針對預售屋做出較大的變革,這也是以往最遭人詬病之處,雖仍有30天的時間差,已可望大幅減少業者的操弄空間。
如果自備款不足,除了跟親友借錢之外,常見還有2種方式:
如果自備款不足,建商可能會提出自己借你一筆錢來補足,但交屋前要讓它設定二順位抵押權,申請人可評估自己的還款能力來決定,有了建商的房貸設定後,該設定也視為民間設定,後續無法再跟銀行增貸,但可以找新鑫申請房屋增貸。
因為銀行鑑價較為保守,無法貸好貸滿,如果銀行額度不足,可以在取得房子後,考慮申請新鑫二胎房貸作為裝潢或添購家具之用。
不管買房、房屋轉增貸,都會遇到房屋估價的需求,除了銀行鑑價之外,也有其他網站提供估價功能,可多加利用。