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銀行的房屋估價和市價不一樣,看誰的比較準

為什麼銀行的房屋估價和市價不一樣?我要看誰的才準?

買房子是一輩子的大事,要考量的除了價格外,地點、類型、格局、周遭設施、鄰居……等等,全都要列入參考的範圍,你認真的在實價登錄做了功課後,卻發現銀行估價跟你預期差很多,導致買房自備款不夠,房屋的價格到底誰說了算?

1. 什麼時候需要房屋估價?

當你有買賣房子的需求,希望能取得一個好價格,但又不能偏離市價太遠,否則無人問津,拖了大半年也無法順利成交,這時候就需要透過公正的第三方單位來對房子進行估價,再透過雙方的斡旋、議價,讓買賣房子能夠順利成交。

只要有房屋買賣、房屋貸款需求,甚至房屋贈與、繼承要計算相關稅賦,都會需要知道房屋現值,進而產生房屋鑑價的需求,房屋鑑價不一定要花錢,如果只是想得知大概的金額,有許多免費的管道可以進行房屋估價。

2. 房屋免費估價的管道

房屋估價管道

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買房時至少要準備2-3成的自備款,剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款,這時候估價的金額就顯得相當重要,攸關需要準備多少自備款,一般常見的房屋估價管道有這三種:

(1) 實價登錄網站

內政部地政司於民國101年8月1日正式推出實價登錄平台,所有不動產交易資料都必須上網登錄,但初期設計不夠完備,造成有心人士鑽系統漏洞,反而使交易價格失真,因此內政部於民國110年7月1日推出實價登錄2.0,補強之前被詬病的部分,期盼共同健全房地產市場。

實價登錄網站可以查詢到完整的地號、門牌交易資料,預售屋也全面納管,在購屋前可先至實價登錄平台,查詢附近的交易狀況,作為出價的參考。

延伸閱讀:實價登錄2.0有什麼改變?

(2) 知名房仲業者網站

全台兩大房仲業者永慶房屋、信義房屋,皆有推出自行開發的實價登錄系統,如永慶房屋的實價登錄3.0、信義房屋實價登錄,由於客戶數量多,樣本數較大,可以和內政部的實價登錄系統對照使用。

(3) 請銀行鑑價

最後貸款給你的人是銀行,請銀行鑑價照理說會最接近成交價,但找銀行鑑價也有三個方法,精準度也有所差異:

  • 銀行網頁試算

各銀行的網頁幾乎都有提供試算服務,其數據庫的來源是各銀行真實辦理過的客戶,因為是大數據計算出來的平均數,金額不會到非常精確,但也能做為參考。

  •  請銀行行員初步估價

常見於買屋前的比價,可告知行員欲購買的房子地址、房型、是否有車位等等資訊,可同時詢問多家銀行比價,行員會依客戶個人條件評估可貸額度、條件、利率等,但這不一定是最終貸款條件,仍要以總行審核結果為準。

  •  銀行委託估價公司鑑價

通常到了這一步,都是已經確定要購買了,銀行會委託專業的不動產鑑價公司來估價,這時候得到的價格就是最準確,也是銀行願意貸款給你的金額。

3. 哪些原因會影響房屋估價的價格?

估價9重點

影響房屋估價價格的原因非常多,除了房屋本身的因素外,鄰近設施、生活機能、交通便利性…等等,都會影響到最後的價格,下列這些原因影響特別深刻:

(1) 房屋地段

這是最直接的因素,都市的房子會比鄉下的房子值錢,越靠近市中心,房子的價格就越高,以台北市為例,信義區、大安區的房子被稱為蛋黃區,房屋價格居高不下,往外圍的蛋白區房價稍低,到鄰近縣市的蛋殼區,價格會更親民。

(2) 房屋屋齡

屋齡表格

屋齡也會影響到房子的價格,根據聯徵中心2021年第二季的統計,屋齡在3-15年的房子,價格是最高的,屋齡越老,房子價格越低,到屋齡30年左右的屋子價格最低,超過30年卻又谷底反彈,價格稍稍回升,推測是綜合了其他因素產生的結果。

屋齡(年) 樣本數 平均授信額度(萬) 平均鑑估值(萬)
0-3 14,482 877.9 1,171.9
3-6 3,887 1,101 1,489.2
6-9 3,123 1,121 1,555.1
9-12 1,759 1,254.8 1,751.4
12-15 2,210 1,026.1 1,433.1
15-18 2,153 855.6 1,206.6
屋齡(年) 樣本數 平均授信額度(萬) 平均鑑估值(萬)
21-24 1,829 735.6 1,023.7
24-27 3,603 560.4 777.9
27-30 3,722 509.3 705.2
30-33 1,365 694.5 979.9
33-36 1,116 812.2 1,148.8
>36 8,253 698.1 977.7

延伸閱讀:老屋的貸款可以貸多少?

(3) 樓層

一般傳統認為,寓意不詳的4樓價格會是最低的,但從實際銷售數據看來,並無此現象,在學術界有個名詞叫做「樓層別效用比」,說的更白話一點,因為各層樓所提供的效用有所不同,導致各層樓的價格出現差異,所以把各層樓的單價用百分率來表示。

一般來說,電梯大樓和老公寓,樓層價格差距更明顯,如果是沒有電梯的老公寓,樓層越高,價格越便宜,對電梯大樓來說,3-5樓的低樓層可能受噪音或蚊蟲干擾,也沒有景觀,價格會較低,6-10樓的中樓層最熱銷,11樓以上的高樓層,景觀好、隱密性高,價格是最高的,以雙北來說,每層每坪最高價差是3~5萬都有可能。

(4) 鄰近設施(嫌惡設施)

鄰近設施

房屋周邊的設施,可能會影響房價1-2成,依內政部規範,賣方出售房屋時,房屋周邊半徑300公尺內的重要設施都需標示出來,其中包含這20個項目:

  • 公(私)有市場
  • 行政機關
  • 台電變電所用地
  • 公墓
  • 顯見私人墳墓
  • 超級市場
  • 體育場
  • 地面高壓電塔
  • 火化場
  • 加油(氣)站
  • 學校
  • 醫院 
  • 寺廟
  • 骨灰存放設施
  • 瓦斯行(場)
  • 警察局
  • 飛機場
  • 殯儀館
  • 垃圾場
  • 葬儀社

其中醫院、學校、警察局、市場這四種設施,近年來影響幅度已漸漸變小,鄰近這些設施,生活機能相對較好,房價不僅未低於市場行情,有時甚至成為該區的精華地段。

延伸閱讀:銀行不愛的房屋種類

(5) 生活機能

不動產領域有個專有名詞,叫做「迎毗設施」,指的是受到集體居民歡迎的設施,通常可提高居住寧適性或帶來便利性,跟嫌惡設施比起來,受歡迎的公共設施很少,最常見的僅有公園、綠地、圖書館、中小學等,捷運站、火車站、購物中心等次之,距離的遠近則是判斷的重點。

(6) 交通

銀行進行房屋估價的時候,會考量接手性和替代性,簡單的說,會考慮萬一客戶繳不出房貸,房子被拍賣時是否能賣個好價錢,交通越方便的地方,房價通常就越高,鄰近捷運、公車、客運、火車、高鐵、機場、港口、高速公路等地,如果附近機能設施俱佳,房價也就居高不下。

(7) 房屋抗性(風水)

台灣人買房特別重視風水,不僅影響運勢,也會影響健康,像無尾巷、壁刀煞、路沖、攔腰煞、反弓煞、沒有自然光、房間正對廁所等等,挑選房屋的時候要特別注意,有這些特徵的房子,房價通常也會稍低。

(8) 房型

房型表格

根據聯徵中心2020年的統計資料可以看出,別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的,套房則是成交金額最低的房型,相對的銀行對套房的估價很保守,大部分銀行是不承作套房貸款的,如果有承作的銀行,最後的貸款成數也僅5-6成,想買套房,反而需要更多的自備款。

※樓中樓樣本數較少,僅做為參考

根據聯徵中心2020年的統計資料可以看出,別墅、樓中樓、電梯大樓的估價金額是最高的,套房則是成交金額最低的房型,相對的銀行對套房的估價很保守,大部分銀行是不承作套房貸款的,如果有承作的銀行,最後的貸款成數也僅5-6成,想買套房,反而需要更多的自備款。

※樓中樓樣本數較少,僅做為參考

房型 樣本數 平均授信額(萬) 平均鑑估值(萬)
公寓 149,033 531.6 775.1
別墅 6,836 1,019.2 1,483.7
其他 98,098 765.1 1,084.2
套房 17,851 355.5 520.2
透天厝 260,577 614.5 895.9
電梯大樓 586,101 770.3 1,099.5
樓中樓 2,767 1,110.6 1,613.2

延伸閱讀:套房貸款可以貸多少?

(9) 公設比

為了滿足忙碌的現代人居家休閒需求,現在建商規劃社區,經常包含豐富的公共設施,常見設施包含KTV影音室、閱覽室、健身房、宴會廳、媽媽教室、兒童遊戲室、家教室、牌藝麻將室等,再加上基本的樓梯、電梯、管理室、車道等等,公設比幾乎都在35%左右,實際可用坪數大減。

現行建築法規對於各項公共設施的空間大小都有嚴格規範,如機械車位最多4坪,平面車位至多8坪,以15層樓高的建案來說,「小公」(含建物的樓梯、電梯、蓄水池等)加「大公」(含機電設施、通道、門廳等),至少就佔去29.5%的公設比,等於有3成的房價都花在公設比上面,看屋時要注意實際可用空間,依權狀的實際坪數計算,避免落入廣告陷阱。

影響房屋價格的原因非常多,同個區域、甚至同一層住戶的價格也不見得完全相同,網路上的估價都可做為參考,最終的核准金額仍以銀行為準。

4. 實價登錄的價格一定準確嗎?謊報會怎麼樣?

ab約與實價登錄罰則

不可否認的是,自從「實價登錄」制度上路後,大量減少了假合約的問題,以前買房子,通常會簽兩份合約,一份是真正的買賣價,另一份是送銀行申請貸款的合約,這種合約稱為「AB約」,當然送銀行那份價格是比較高的,這樣才能貸到比較高的金額,自從實價登錄登場後,在一定程度上避免了這個問題,因為一但被抓到是有罰則的。

實價登錄罰則:

  • 買賣雙方應於買賣後7日內完成登記,如未完成可罰緩30,000-150,000
  • 價格登錄不實罰緩30,000-150,000
  • 價格以外登錄不實,罰緩6,000-30,000
  • 預售屋業者屆期未申報,罰緩30,000-150,000

實價登錄2.0預售屋比較

實價登錄2.0特別針對預售屋做出較大的變革,這也是以往最遭人詬病之處,雖仍有30天的時間差,已可望大幅減少業者的操弄空間。

5. 哪些狀況估算出來的價格不算數?

根據不動產估價法規的規定,如果房子有以下這些狀況,估算出來的價格不能作為依據:

  • 急買急賣急租
  • 受期待因素影響
  • 受債權債務關係影響
  • 親友關係人間的交易
  • 畸零地或有合併使用的情況
  • 地上物處理有糾紛
  • 拍賣
  • 公有土地標售、讓受
  • 受迷信因素影響
  • 含公共用地
  • 人為哄抬
  • 與法定用途不合
  • 其他特殊交易

6. 房屋估價價格誰說了算?

估價9重點

既然有這麼多管道可以做房屋估價,到底應該以誰的為準呢?買方通常會以這三方提供的價格為參考來準備自備款:

  • 建商

建商對自己的建案價格最熟悉,但可能會為了營造熱賣的氛圍,以便之後可以成交更好的價格報價較高,對於建商提出的價格,可以自行上網多找幾個平台試算來交叉評估。

如果自備款不足,建商可能會提出自己借你一筆錢來補足,但交屋前要讓它設定二順位抵押權,申請人應評估自己的還款能力,不要貿然答應,且一但有了建商的二胎設定,該設定也視為民間設定,就無法再跟銀行增貸了。

  • 仲介

如果是透過房屋仲介來買賣房屋,通常需支付成交總價的2%作為仲介費,成交金額越高,仲介可以賺取的仲介費就越多,如果遇到不肖仲介,可能多花很多冤枉錢,自行找其他平台估價就顯得更加重要。

  • 銀行

最後放款給你的是銀行,最終的估價結果自然也是以銀行為準,因為銀行不願虧本,估價也較保守,額度通常會比自行用平台計算,或是建商、仲介報的價格還低,就算一開始請行員報價,最終總行核定下來也可能有落差,建議自備款至少要準備到3成較保險。

7. 央行的打房政策

打房政策

打房措施 政策內容
全國公司法人購置住宅貸款限制 不論第一戶、第二戶(含)以上貸款,最高貸款成數為房貸4成,無房貸寬限期
全國自然人特定地區第二戶購屋貸款無寬限期 含台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣市。
全國自然人第三戶(含)以上購置住宅貸款限制 最高貸款成數為房貸5成,第四戶以上限5成,無寬限期。
房貸利率三級制 制定購屋最低利率門檻,首購1.31%、第二戶1.6%,第三戶1.72%。
借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制 應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為6成,並保留其中1成等動工後使得撥貸。
餘屋貸款限制 最高貸款成數為5成。
縮減購置高價住宅貸款成數 無房貸或已有二戶以下者縮至5.5成,已有三戶以上貸者,貸款成數降至4成,均無寬限期。
工業區閒置土地抵押貸款規範 最高限貸5成,工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為一年。

【閱讀時請往左滑動讀取更多】

台灣房價居高不下,為了抑制房價,央行近期頻頻出招,推出多項政策來打房,最新的打房措施如下:(2021.10.12)

      • 全國公司法人購置住宅貸款限制
        不論第一戶、第二戶(含)以上貸款,最高貸款成數為房貸4成,無房貸寬限期。
      • 全國自然人特定地區第二戶購屋貸款無寬限期
        含台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹縣市。
      • 全國自然人第三戶(含)以上購置住宅貸款限制
        最高貸款成數為房貸5成,第四戶以上限5成,無寬限期。
      • 房貸利率三級制
        制定購屋最低利率門檻,首購1.31%、第二戶1.6%,第三戶1.72%。
      • 借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制
        應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為6成,並保留其中1成等動工後使得撥貸。
      • 餘屋貸款限制
        最高貸款成數為5成。
    • 無房貸或已有二戶以下者,購置高價住宅的貸款成數縮至5.5成
      已有三戶以上貸者,貸款成數降至4成,均無寬限期。
    • 工業區閒置土地抵押貸款規範
      最高限貸5成,工業區閒置土地抵押貸款規範措施除外條款之「一定期間」為一年。

延伸閱讀:央行四大措施打炒房

房屋估價的價格,將直接影響到可貸款的金額,不管對於首購族,或是有資金需求欲增貸的民眾來說,都是相當重要的一環,銀行的估價較為保守,能貸到的金額不高,如果銀行貸款不能滿足你的資金需求,可以考慮申請新鑫二胎房貸來補足所需額度。

8. 房屋估價常見問題

(1) 對估價的金額不滿意可以爭取嗎?

如果你覺得銀行評估的價格有點低,可以多找幾家銀行評估比較,而各銀行可依物件及貸款人的條件,斟酌調整估價的金額,前提是兩者相差不大,在5%之內的合理範圍還可以接受,大幅度的調整是不可能的。

(2) 房屋估價要收多少錢?

透過各銀行或房仲的網站估價是免費的,如果要委託專業的鑑價公司進行估價,目前市場行情一個案件收費是28000起跳。

(3) 估價出來的價格有落差,要以誰的為準?

各平台估出的價格可能會有些微落差,最終的金額要以你申請的銀行為準,畢竟最後放款給你的是銀行,能貸到多少錢,還是由銀行說了算。

(4) 如果房屋有裝潢或增建,對房屋估價會加分嗎?

如果花了一筆錢做房屋裝潢,對房屋的價值是會加分的,銀行會斟酌多給一點額度,如果在原本的使用空間外,額外增建或擴建,如頂樓加蓋,增建的建材、對外的通道(內外梯)也都會影響房屋估價的額度,但還是有部分銀行是不認列這些附加價值,而不會調整估價額度的。

(5) 房屋估價過程中還有什麼可能產生的費用?

購屋流程中還有一個很重要的動作,那就是簽訂履約保證,屬於價金信託,也可以稱為「成屋價金履約保證」,買方的購屋資金,皆匯入履約保證專戶中,一般都是銀行擔任保管人,為了避免買賣房屋過程中的詐騙問題,將所有價金交由銀行保管,就不會有這個問題,當然,買屋價金保管,銀行會酌收手續費,簡稱「價金履保手續費」,該費用是成交價金的萬分之4%~6%計算,通常由買賣雙方各負擔一半,房仲業者可能會自行吸收,目前,每一筆房屋成交案件,大型房仲業者都會承作價金履約保證,這也是對買賣雙方的保障。

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