買賣房屋的貸款、過戶費用,是不少人容易忽略的買房隱藏成本;交易房產時若未多加留意,這幾筆額外開銷可能會在短期內,對你的財務狀況造成不小的負擔。仔細看完本文,了解房屋買賣的各項支出費用,你也能划算買房,避免因購屋的稅務、手續費用陷入經濟困境!
一、房屋買賣過戶、貸款費用整理
交易身分 | 負擔費用項目 |
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房屋買方 |
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房屋賣方 |
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二、房屋買方負擔費用
以下我們將買賣房屋時,買方需負擔的費用分為必要/非必要兩大類,為你進行深入解析。
1.買房必要支出費用
(1)房屋鑑價費
費用計算方式:視各銀行規定,行情約5,000~28,000元
銀行需要經過鑑價,評估房屋價值,才能決定房貸的放款額度,所以房屋鑑價費可說是買房時的必要開支;而鑑價費用的高低,取決於銀行和哪一家鑑價公司配合,每間銀行、分行都有所不同。
(2)契稅
費用計算方式:核定契價(房屋現值)6%
當不動產所有權有所變動,如發生買賣、贈與、分割等移轉行為時,政府會向最後取得建物之所有人課徵一筆稅費;以買賣情境為例,需負擔契稅的是房屋買方,稅金由「核定契價(房屋現值)」乘上「買賣契稅稅率(6%)」計算得來。
(3)印花稅
費用計算方式:申報移轉現值1‰
買房過戶時須簽屬不動產買賣契約書(俗稱公契),此時須按申報移轉現值(房屋現值+土地現值)的1‰貼印花稅票,才能辦理後續的產權移轉登記。
(4)地政登記規費
費用計算方式:貸款金額1‰+書狀費80元+謄本費20元
辦理房屋貸款,最終都要到地政事務所辦理抵押權設定,地政事務所會收取貸款金額1‰的規費;若有換發、補發書狀的需求,工本費一張80元,列印一張20元。
(5)開辦費
費用計算方式:3,000~5,000元,有機會減免
申辦貸款時只會被收取一次,金額多寡依申貸管道、方案有所不同;如果原本就是銀行的優質客戶,或遇到促銷優惠活動,也有可能無須支出這筆費用。
(6)帳管費
費用計算方式:3,000~8,000元,一次性或按月、按年收取
通常指的是辦理銀行房貸時,會產生的各項手續費;金額並沒有一定的規範,收取方式則有分一次收取,和按月/按年分次收取,諮詢時可以和銀行專員確認。
(7)保險費
費用計算方式:火險約1,000元、地震險1,350元
921地震後,政府規定房屋皆須投保火險與地震險;地震險保費固定為1350元,火險保費則視保額、地區、樓層等因素有所不同,通常不會超過1000元。
(8)履約保證手續費
費用計算方式:房屋成交價3‱
購買房子時,為維護雙方權益與交易安全性,通常會建議透過履約保證機制,將購屋資金交由第三方機構保管,確保價金不會被任意挪用;這項服務的費用通常為房屋成交價的萬分之六,由買賣雙方各負擔萬分之三。
2.買房非必要支出費用
(1)代書費
費用計算方式:依當地地政士協會公告收費,約2~3萬元
委託代書(地政士)辦理房屋貸款,代書會協助完成送件、填寫申請書、地政設定等貸款流程,為你省去諸多麻煩;但考量到貸款也可以自己辦,這筆費用並非買房時的必要支出。
(2)仲介費
費用計算方式:房屋成交價2%(上限6%)
有購屋需求時,找上能提供專業建議、居中協調房價的房屋仲介,能解決不少買房時會遇到的困擾,但同時也需支付一筆成交金額2%~6%的費用(通常由買方負擔2%、賣方負擔4%),若房屋交易總價較高,這筆非必要支出的負擔並不小。
(3)房貸壽險
費用計算方式:保費金額多寡受個人條件、選擇方案影響
房貸壽險的保費金額通常由借款人的年齡、性別、職業等條件決定,一般來說,女性會比男性便宜,一次繳清會比月繳便宜;由於房貸壽險並非強制投保,建議加保前應評估自己的需求及規劃,才不會因投保產生不必要的開支,徒增買房負擔。
三、房屋賣方負擔費用
以下我們同樣將買賣房屋時,賣方需負擔的費用分為必要/非必要兩大類,為你進行深入解析。
1.賣房必要支出費用
(1)土地增值稅
費用計算方式:土地漲價總數額 × 稅率
土地增值稅是土地所有權移轉時,按照土地增值幅度所課徵的租稅。其中「土地漲價總數額」可以理解為「出售土地淨賺的金額」,將其乘上對應的稅率(自用住宅用地10%、一般用地20%~40%),就是出售房產時所需繳納的土增稅金。
(2)房地合一稅
費用計算方式:(成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額)× 稅率
房地合一稅是「賣房賺錢」時,會被政府課徵的一種稅負,依據房屋持有時間長短,分別適用不同的稅率(持有小於2年45%、2~5年35%、5~10年20%、超過10年15%);僅有設籍滿6年的自住房地,交易時享有10%的優惠稅率及400萬元的免稅額度。
(3)房屋稅
費用計算方式:房屋課稅現值 × 稅率 × 持有時間比例
交屋日前的房屋稅通常會由賣方負擔。須注意公式中的「房屋課稅現值」,並非房屋的交易金額,而是由不動產評價委員會依房屋建材、所處地段、折舊標準所計算出的價值;將其乘上房屋用途對應的稅率(自住1%~1.2%、其他住家1.5%~4.8%、非住家用1.5%~5%)與持有時間比例,即是所需支出的房屋稅金。
(4)地價稅
費用計算方式:課稅地價 × 稅率 × 持有時間比例
一般用地的地價稅率有六級,依超過累進起點地價的倍數遞增,最低10‰至多55‰。和房屋稅不一樣的是,地價稅是由納稅義務基準日(8月31日)當天,土地登記簿上所記載土地所有權人負責繳納,建議房屋賣家可以以交屋日期切分,計算自己應負擔的地價稅額,並書寫於買賣契約中,保障雙方權益。
(5)水電、瓦斯、管理費
費用計算方式:各種費用加總
同樣以交屋日期為分界點,賣家需負擔交屋前的水電、瓦斯、管理費等雜項支出。
(6)履約保證手續費
費用計算方式:房屋成交價3‱
與買家平均分攤成交金額6‱的履約保證費用,用於委託第三方機構保障「房到付款」。
2.賣房非必要支出費用
出售房產時的非必要支出費用,同樣包含「仲介費」與「代書費」。這樣看下來不難發現,請人幫忙雖然方便,但會為房產交易帶來多筆額外開銷;若想壓低買賣房屋的支出費用,建議在時間許可的情況下,優先選擇「自己來」才划算!
四、其他關於房屋買賣費用的常見Q&A
除了房價2成的買房頭期款外,我們會建議再抓房價的3%~5%作為額外預算,用於支付契稅、印花稅、履保手續費、地政規費、火險地震險等必要費用。
不用,申報實價登錄是免費的,不需支付任何費用。不過若是委託代書或房仲進行實價登錄,就需要支付一筆2,000~3,000元的費用。
有的!如果長期和固定銀行往來,且一直維持優良信用,或是參與銀行舉辦的限時優惠活動,都有機會減免相關費用,減少開銷。
搞懂房屋買賣過戶、貸款時可能支出的費用項目,提前備妥用以應付相關開支的資金,才能安心又划算地交易房產,時刻維持穩健無負擔的財務狀態。