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借貸選錯管道,小心被「合法搶房」

借貸選錯管道,小心被「合法搶房」!房屋所有權切記別轉移

你是否覺得這個標題是否為假新聞?名下的房子居然被「合法搶房」!其實這是血淋淋發生過的真實案例。以下將詳細介紹這個案例的整個過程,並分析其中的關鍵,避免需要資金週轉的你,因為一時的心急,誤入不肖業者的貸款陷阱中,讓辛苦打拼的房子被合法搶房。

1.真實案例說明:南投-黎姓夫妻

  • 過程說明

案例時間軸

南投黎姓夫妻於2019年時投資失敗,急需資金週轉,向當地的貸款業者借貸150萬。業者要求,將房屋所有權過戶到業者名下作為擔保品,原房貸仍需由黎姓夫妻繼續負擔。此外,每個月需支付業者借貸利息約10萬元。

接著,業者以便於管理的藉口,要求簽下房屋租約,將房屋回租給黎姓夫妻,並且須到法院公證,黎姓夫妻由屋主變為房客

簽約後5個月,突然收到業者的存證信函,要求支付5個月租金,若逾期未繳清,則須終止租約並返還房屋;於第一封存證信函後1個月,黎姓夫妻收到第2封存證信函,要求解除租約關係並限期搬離;2020年底,法院執行官、警察與搬家公司,強制執行搬遷的動作。

2.案例分析

貸款陷阱

由以上的過程來看,究竟是哪個環節出現了問題,才讓整件事情變得一發不可收拾?若是仔細研究後可以發現,其實有2個步驟出現了重大的瑕疵:

(1) 貸款業者卻要求過戶房屋所有權,且是以800萬元的房屋買賣名義過戶,再用買賣回租附買回的方式進行借貸。

一般房屋貸款的過程中,只需到地政機關設定抵押權,貸款方就已經有了債權的保障,這才是正常的貸款程序。將房屋過戶的同時,這間的屋主已不再是黎姓夫妻,而是貸款業者,這表示從一開始貸款公司就有詐欺嫌疑。

(2) 黎姓夫婦雖表示無租賃事實,但一旦經過法院公證租賃關係存在,表示借貸雙方你情我願,也都知悉這個過程並沒有任何異議,假如超過2個月未繳租金,業者有權發存證信函催繳;若房客再不繳交租金,屋主(業者)有權預告終止租約,所以在法律上業者是合乎規範的

3.貸款需要注意的原則有哪些?

借貸時需掌握以下的原則,可以降低貸款的風險:

掌握房貸5關鍵

(1)慎選貸款管道避免病急亂投醫

有貸款需求時,建議以銀行為首選,若是無法向銀行申請貸款,則以大型上市櫃的融資公司,為申請對象會較有保障。切莫因為一時的心急,而選擇了風險較高的代書代辦或民間當鋪等借貸管道。

(2)房屋所有權切記千萬不可過戶

貸款方只要有抵押權,就有完整的債權,法律即會保障貸款方應有的權益;若是貸款時對方要求,須過戶不動產的所有權才可申請貸款,此時要立刻拒絕這種無理的要求,並且馬上更換貸款管道,因為這不是合法業者應有的放貸方式。

(3)貸款利率以年利率計算才正常

現行的法定利率,規定年利率不可超過16%。若是聽到2%或3%的利率,大多是「月利率」,若換算為年利率則在24%~36%之間,並非一般人可以負擔的起。

(4)貸款不應該有單利或複利計算

不肖的貸款業者,多會用「滯納息」來代替循環息,利上加利的計算方式,會讓人永遠也還不了所欠的錢。如本案中每個月須繳10萬的利息,一年則要繳120萬,換算年利率為80%,是非常不合理的利息計算方式。

(5)貸款週期應該以月作計算期數

以「月」為貸款的計算週期,是正當業者所會用的方式;若是以「週」甚至是「日」的方式計算,有很大的機率是高利貸業者

4.房屋貸款的流程有哪些?

向銀行、融資公司或其他貸款管道,申請房屋貸款的流程,基本上是大同小異,其程序如以下所列:

  • 房屋貸款流程
  1. 送件申請
  2. 房屋估價
  3. 審核照會
  4. 簽約對保
  5. 抵押權設定(債權人已有完整債權)
  6. 帳戶撥款

以上的流程中,「抵押權設定」是非常重要的環節。當債權人獲得房屋抵押權時,法律即已保障債權人完整的債權,千萬不可再將房屋所有權過戶,因為若是遇到有心詐騙的人,黎姓夫妻的不幸遭遇,很有可能會發生在你我身上。

每個人可能都會有需要資金週轉的時候,但是切記!不要因為一時的心急,就聽信了不肖業者的花言巧語,進而簽下了讓自己無法翻身的合約。建議此時更應該保持冷靜,並以銀行為貸款的首選;若無法申請銀行的貸款,則要以合法的貸款管道(如大型上市櫃融資公司)為申請對象,才能避免因為選錯貸款管道,而造成了流離失所的情形。

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