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各部會聯手打炒房,政府措施總盤點

各部會聯手打炒房,政府措施總盤點

房地產價格節節高升,政府為平穩房市,自2020年底陸續推出打房措施,也於2022年3月宣布升息1碼(0.25%),各部會針對自己監管的部分研議相關方案,經過幾波打房措施後略見成效,各部會也會針對房市狀況進行滾動式調整,本文幫你做打房措施總盤點。

各單位相關打炒房措施重點說明

單位

打炒房相關措施

行政院五大工具(紅、登、稅、貸、宅)、短中長期政策
中央銀行七大措施
財政部國稅局三大專案查核、房地合一稅2.0
金管會提高銀行資本成本、嚴控建商餘屋貸款、加強金檢等
內政部實價登錄2.0新制上路

 1.行政院:五大工具、制定短中長期政策

(1) 「健全房地產市場方案」五大工具

行政院提出五大打炒房措施(紅、登、稅、貸、宅),由各部會擬定實施:

  • 強力稽查紅單交易
  • 加速推動實價登錄2.0修法,預售屋不論自售或委託代售全面納管,並加重價格申報不實的罰則。
  • 杜絕規避稅負,將透過修法「所得基本稅額條例」及「房屋稅條例」,防止有心人士逃漏稅。
  • 為防範過多資金流入房市,督促銀行就非自用投資者及建商新建住宅申辦貸款,採取差別或審慎授信。
  • 廣建社會住宅、擴增包租代管。

(2)短中長期政策工具

盤點行政院打炒房政策工具

政策工具重點
中長期措施1.督促地方政府加強清查房屋使用情形及適用税率(提前上路)
2.修法禁止預售屋紅單轉讓(提前上路)
3.囤房税修法:天花板3.6%擬提高至4.8%;檢討中長期措施第四戶以上非自住房屋法定税率(2年內提出)
4.建立私法人購買住宅核准制度,符合長期出租經營、員工宿舍、都更危老重建、中央核准等用途才可購買(伺機提出)
新措施短期1.加強稽查裁罰效力,如有違規行為立刻開罰、擴大建立違規樣態(近期)
2.修住宅法,提高房東租金所得免税額度為15,000元,並消除查税疑慮
中長期1.研議修改平均地權條例,明定揪團炒房定義,不排除祭出刑罰(研議中)
2.基本放款利率採選擇性信用管制,央行及金管會評估必要性
3.研議修法提更強税制工具,遏止炒房
資料整理:楊曉婷

健全房地產方案

2.中央銀行(央行):針對公司法人、自然人第2戶及以上、購地貸款、餘屋貸款、工業區閒置土地貸款制定策略

央行已三度修正打房措施,目前最新制度如下:

  1. 全國公司法人購置住宅貸款:不論第一戶、第二戶(含)以上,最高貸款成數為4成,沒有寬限期。
  2. 全國自然人特定地區第二戶購屋貸款無寬限期,包含台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹市。
  3. 全國自然人第三戶(含)以上購置住宅貸款:最高貸款成數為4成,沒有寬限期。
  4. 購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制:應檢附具體興建計畫,最高貸款成數為5成,保留1成動工款,並需於18個月內動工。
  5. 建商餘屋貸款:最高貸款成數為4成。
  6. 工業區閒置土地抵押貸款:最高貸款成數為4成,需檢附抵押土地具體興建開發計畫,並於1年內動工興建開發。
  7. 對銀行確立「房貸利率三級制」,第一筆購屋貸款最低利率1.31%,第二筆1.6%,第三筆1.72%。
央行炒房政策
項目貸款成數
公司法人第1戶購置住宅貸款4成,無寛限期
第2戶以上購置住宅貸款4成,無寬限期
自然人第3戶以上購屋貸款4成,無寛限期
購置高價住宅貸款規範(註1)4成,無寬限期
購地貸款●5成,保留1成動工款

●檢附具體興建計畫並於18個月內動工

餘屋貸款(註2)4成
工業區閒置土地抵押貸款4成,檢附具體興建計畫並於1年內動工
1.高價住宅貸款認定標準:台北市7000萬元以上,新北市6000萬元以上,其他地區4000萬元以上
2.餘屋貨款:建築業者以新建餘屋住宅(含基地)為擔保所辦理的抵押貨款

3.財政部國稅局:專案查核炒房行為,推出房地合一稅2.0

賦稅署長許慈美指出,將自110年10月5日起,全台五區國稅局啟動三大查核炒房專案,包括個人、企業等不動產交易異常,及資金專法自由運用5%資金流向等三大面向,鎖定房市交易熱區,啟動至少為期一年專案查核,導正炒房歪風,相關措施如下:

  • 針對擁有10戶以上非自住自然人發出輔導函,了解房屋使用情形
  • 追查紅單交易是否有申報所得稅
  • 調查是否有個人透過成立公司方式炒房(個人房地合一稅最高45%,公司20%)
  • 調查是否有個人透過未上市櫃公司買下大量不動產,實質上是土地交易移轉,卻以股權交易型態進行(證券交易免稅,房地合一也省下)
  • 追查透過海外資金匯回專法的5%自由運用資金,是否流入非自己進行生產或營運使用的不動產

房地合一稅2.0則在2021年7月1日正式上路,適用時間點回溯至2016年1月1日後取得的房地,修正短期持有的定義、設日出條款,並將境內法人納入課稅範圍等等,詳細規範如下:

  • 2021年6月30日之前出售的預售屋,須併入綜合所得稅申報,適用累進稅率5~40%
  • 短期持有定義由1年拉長到2年
  • 法人比照個人課稅
  • 個人、法人非自願交易免課重稅,維持20%稅率

4.金管會:監督銀行放貸與成本計提方式,調整銀行風險權數

金管會兩路並進,督促銀行嚴控建商餘屋貸款,包括加強金檢、擴大炒房打擊面;並採行新的資本計提方式,提高銀行資本成本,藉以控管銀行授信風險,並避免建商以案養案。

貸款種類調整前調整後
公司法人購置住宅貸款一般住宅用:20%
收益型住宅:30%
一般住宅用:50%
收益型住宅:100%
自然人購置第三戶(含)以上購置住宅貸款收益型:30%收益型:100%
購地貸款住宅區:100%
商業區:150%
住宅區:150%
商業區:200%
餘屋貸款ADC暴險:100%
非ADC暴險:30%
ADC暴險:150%
非ADC暴險:100%
工業區閒置土地抵押貸款非合格商用不動產一般型:75%、85%、100%
非合格商用不動產收益型:150%
ADC暴險非住宅區:150%
200%

5.內政部:實價登錄2.0新制上路,揭露至門牌地址

實價登錄2.0於2021年7月1日正式登場,主要有6大變革:

  1. 地號、門牌完整揭露
  2. 增訂機關查核權、加重屢不改正罰則
  3. 預售屋資訊及買賣定型化契約備查
  4. 預售屋成交資訊全面納管、及時申報
  5. 紅單交易納管、禁止轉售第三人
  6. 強制委託代銷契約備查

實價登錄六大變革文宣

2022年4月7號通過《平均地權條例》修正草案,再提出五項措施打炒房,目前仍待法案三讀通過方可實施。

  • 限制預售屋或新建成屋換約轉售
  • 重罰炒作行為
  • 管制私法人購屋
  • 預售屋解約需申報登錄
  • 建立檢舉獎金制度

政院五重拳打炒房

各部會致力營造正常的房市交易,希望讓有自住需求的民眾,都能以合理的價格,買到心目中理想的房子,早日實現居住正義。

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