各部會聯手打炒房，政府措施總盤點

房地產價格節節高升，政府為平穩房市，自2020年底陸續推出打房措施，也於2022年3月宣布升息1碼(0.25%)，各部會針對自己監管的部分研議相關方案，經過幾波打房措施後略見成效，各部會也會針對房市狀況進行滾動式調整，本文幫你做打房措施總盤點。

一、各單位相關打炒房措施重點說明

單位	打炒房相關措施
行政院	五大工具(紅、登、稅、貸、宅)、短中長期政策
中央銀行	七大措施
財政部國稅局	三大專案查核、房地合一稅2.0
金管會	提高銀行資本成本、嚴控建商餘屋貸款、加強金檢等
內政部	實價登錄2.0新制上路

 1.行政院：五大工具、制定短中長期政策

(1) 「健全房地產市場方案」五大工具

行政院提出五大打炒房措施(紅、登、稅、貸、宅)，由各部會擬定實施：

• 強力稽查紅單交易
• 加速推動實價登錄2.0修法，預售屋不論自售或委託代售全面納管，並加重價格申報不實的罰則。
• 杜絕規避稅負，將透過修法「所得基本稅額條例」及「房屋稅條例」，防止有心人士逃漏稅。
• 為防範過多資金流入房市，督促銀行就非自用投資者及建商新建住宅申辦貸款，採取差別或審慎授信。
• 廣建社會住宅、擴增包租代管。

(2)短中長期政策工具

盤點行政院打炒房政策工具
政策工具		重點
中長期措施		1.督促地方政府加強清查房屋使用情形及適用税率(提前上路) 2.修法禁止預售屋紅單轉讓(提前上路) 3.囤房税修法：天花板3.6%擬提高至4.8%；檢討中長期措施第四戶以上非自住房屋法定税率(2年內提出) 4.建立私法人購買住宅核准制度，符合長期出租經營、員工宿舍、都更危老重建、中央核准等用途才可購買(伺機提出)
新措施	短期	1.加強稽查裁罰效力，如有違規行為立刻開罰、擴大建立違規樣態(近期) 2.修住宅法，提高房東租金所得免税額度為15,000元，並消除查税疑慮
	中長期	1.研議修改平均地權條例，明定揪團炒房定義，不排除祭出刑罰(研議中) 2.基本放款利率採選擇性信用管制，央行及金管會評估必要性 3.研議修法提更強税制工具，遏止炒房
資料整理：楊曉婷

2.中央銀行(央行)：針對公司法人、自然人第2戶及以上、購地貸款、餘屋貸款、工業區閒置土地貸款制定策略

央行已三度修正打房措施，目前最新制度如下：

1. 全國公司法人購置住宅貸款：不論第一戶、第二戶（含）以上，最高貸款成數為4成，沒有寬限期。
2. 全國自然人特定地區第二戶購屋貸款無寬限期，包含台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市、新竹市。
3. 全國自然人第三戶（含）以上購置住宅貸款：最高貸款成數為4成，沒有寬限期。
4. 購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制：應檢附具體興建計畫，最高貸款成數為5成，保留1成動工款，並需於18個月內動工。
5. 建商餘屋貸款：最高貸款成數為4成。
6. 工業區閒置土地抵押貸款：最高貸款成數為4成，需檢附抵押土地具體興建開發計畫，並於1年內動工興建開發。
7. 對銀行確立「房貸利率三級制」，第一筆購屋貸款最低利率1.31%，第二筆1.6%，第三筆1.72%。

央行炒房政策
項目		貸款成數
公司法人	第1戶購置住宅貸款	4成，無寛限期
	第2戶以上購置住宅貸款	4成，無寬限期
自然人	第3戶以上購屋貸款	4成，無寛限期
	購置高價住宅貸款規範(註1)	4成，無寬限期
購地貸款		●5成，保留1成動工款 ●檢附具體興建計畫並於18個月內動工
餘屋貸款(註2)		4成
工業區閒置土地抵押貸款		4成，檢附具體興建計畫並於1年內動工
1.高價住宅貸款認定標準：台北市7000萬元以上，新北市6000萬元以上，其他地區4000萬元以上 2.餘屋貨款：建築業者以新建餘屋住宅(含基地)為擔保所辦理的抵押貨款

3.財政部國稅局：專案查核炒房行為，推出房地合一稅2.0

賦稅署長許慈美指出，將自110年10月5日起，全台五區國稅局啟動三大查核炒房專案，包括個人、企業等不動產交易異常，及資金專法自由運用5％資金流向等三大面向，鎖定房市交易熱區，啟動至少為期一年專案查核，導正炒房歪風，相關措施如下：

• 針對擁有10戶以上非自住自然人發出輔導函，了解房屋使用情形
• 追查紅單交易是否有申報所得稅
• 調查是否有個人透過成立公司方式炒房(個人房地合一稅最高45%，公司20%)
• 調查是否有個人透過未上市櫃公司買下大量不動產，實質上是土地交易移轉，卻以股權交易型態進行(證券交易免稅，房地合一也省下)
• 追查透過海外資金匯回專法的5%自由運用資金，是否流入非自己進行生產或營運使用的不動產

房地合一稅2.0則在2021年7月1日正式上路，適用時間點回溯至2016年1月1日後取得的房地，修正短期持有的定義、設日出條款，並將境內法人納入課稅範圍等等，詳細規範如下：

• 2021年6月30日之前出售的預售屋，須併入綜合所得稅申報，適用累進稅率5~40%
• 短期持有定義由1年拉長到2年
• 法人比照個人課稅
• 個人、法人非自願交易免課重稅，維持20%稅率

4.金管會：監督銀行放貸與成本計提方式，調整銀行風險權數

金管會兩路並進，督促銀行嚴控建商餘屋貸款，包括加強金檢、擴大炒房打擊面；並採行新的資本計提方式，提高銀行資本成本，藉以控管銀行授信風險，並避免建商以案養案。

貸款種類	調整前	調整後
公司法人購置住宅貸款	一般住宅用：20% 收益型住宅：30%	一般住宅用：50% 收益型住宅：100%
自然人購置第三戶(含)以上購置住宅貸款	收益型：30%	收益型：100%
購地貸款	住宅區：100% 商業區：150%	住宅區：150% 商業區：200%
餘屋貸款	ADC暴險：100% 非ADC暴險：30%	ADC暴險：150% 非ADC暴險：100%
工業區閒置土地抵押貸款	非合格商用不動產一般型：75%、85%、100% 非合格商用不動產收益型：150% ADC暴險非住宅區：150%	200%

5.內政部：實價登錄2.0新制上路，揭露至門牌地址

實價登錄2.0於2021年7月1日正式登場，主要有6大變革：

1. 地號、門牌完整揭露
2. 增訂機關查核權、加重屢不改正罰則
3. 預售屋資訊及買賣定型化契約備查
4. 預售屋成交資訊全面納管、及時申報
5. 紅單交易納管、禁止轉售第三人
6. 強制委託代銷契約備查

2022年4月7號通過《平均地權條例》修正草案，再提出五項措施打炒房，目前仍待法案三讀通過方可實施。

• 限制預售屋或新建成屋換約轉售
• 重罰炒作行為
• 管制私法人購屋
• 預售屋解約需申報登錄
• 建立檢舉獎金制度

 

各部會致力營造正常的房市交易，希望讓有自住需求的民眾，都能以合理的價格，買到心目中理想的房子，早日實現居住正義。