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餘屋貸款一般民眾可以申請嗎?為什麼跟政府打房有關?

餘屋貸款一般民眾可以申請嗎?為什麼跟政府打房有關?

央行在2020年底首度將餘屋貸款納入信用管制,並要求銀行需列報餘屋貸款的辦理件數、金額,究竟餘屋貸款是什麼?一般想買房的人可以申請嗎?政府為什麼要針對餘屋貸款進行打房措施?帶你3分鐘快速認識餘屋貸款。

1.餘屋貸款是什麼?一般人可以申請嗎?

餘屋的意思是剩下的房屋,建商蓋好了房子不一定能快速完銷,或是刻意壓著等房價上漲,這些空置的房子就被稱之為餘屋,如果空置幾年仍未售出,建商就可能用這些餘屋向銀行申請貸款,也有人稱之為建商保留戶貸款,餘屋貸款是給建商申請的,一般人無法申請。

餘屋通常有以下兩種分類:

  • 已蓋好並取得執照,可直接入住但未售出,通常只計算新成屋
  • 建商自公開銷售後未售出的數量,通常包含未興建、興建中及新成屋,部分屬於商業機密,所以外界難以得知真實數字

2.建商餘屋貸款成數/利率是多少?

建商餘屋貸款的性質不是土地貸款,也非房屋貸款,在銀行的分類中屬於「企業貸款」,央行亦規定不得另以周轉金或其他名目增加貸款金額,建商銷售房子到一定程度後,可能向銀行申請將原本的土地貸款改為餘屋貸款,這樣就能拉長還款年限。

雖然餘屋貸款的利率會比土地貸款還高0.25%~0.5%,但建商後續銷售時,可以把多出的利息加在房屋售價裡,不會讓自己虧到,而貸款成數則是依各地區有所不同,央行最新規範最高成數為4成。

建築貸款餘額統計表

102年12月至109年11月建築貸款餘額統計表(資料來源:中華民國中央銀行)

根據內政部統計,全台的新建餘屋(待售)自103年的3.4萬宅,每年約以1萬宅的幅度增加至108年的7.8萬宅,其中又以新北市的1. 7萬占多數,即便到了110年也未曾低於7萬戶。楊金龍表示,目前央行沒有完全掌握全體銀行餘屋貸款到底有多少,因為很多銀行的餘屋貸款,藏在週轉金貸款中。

新建餘屋(待售)住宅宅數長條圖

101年第1季至108第4季新建餘屋(待售)住宅宅數長條圖(圖片來源:內政部營建署)

新建餘屋(待售)住宅宅數折線圖

101年第1季至108第4季6直轄市新建餘屋(待售)住宅宅數折線圖(圖片來源:內政部營建署)

以往銀行向央行、金管會列報不動產放款的統計,僅需列報土建融案、房貸案,至於餘屋貸款則未獨立出個別明細,多半以企業戶的房貸列報,但現在央行則要求銀行,特別把餘屋貸款個別獨立出來,且要把餘屋貸款的承作件數、個別金額、總金額、利率訂價等報送清楚。

3.政府對餘屋貸款的打房措施,為什麼餘屋貸款會被管制?

  • 2020年底第一波打房措施,規定餘屋貸款貸款成數最高5成
  • 2021年底第四波打房措施,貸款成數降為4成
  • 調整銀行的風險權數,ADC暴險區由100%提高到150%,非ADC暴險區則由30%提高到100%
  • 2022年3月央行升息一碼,種種規範皆希望能夠平穩房市

房價高漲,建商也不願意降價求售,造成想買房的人買不到、建商又不斷利用餘屋向銀行貸款,因此央行才出手管制,期盼有購屋自住需求的民眾,都能早日透過合理價格完成買房心願。

央行對餘屋貸款的打房措施

附錄-餘屋貸款辦理原則

重要項目限制
貸款年限最長不逾3年
貸款成數不可超過4成
還本規定不可到期一次還款,第二年起就要還本金10%~20%
票券公司調整發行的一年期本票到期後須砍額度
擔保品僅接受貸款時談好的擔保品,不可中途更換
循環動用一次一建案為限,不可循環動用
其他部分銀行不接非自家土建融案的餘屋貸款
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