代書二胎申貸前必看總整理！貸款額度、利率、費用全解析

二胎貸款是取得資金最為常見的方式之一，除了銀行以外，包括代書在內的許多民間管道，也都有承作相關的二胎業務。究竟代書二胎貸款是什麼？申辦前有哪些注意事項？本文將針對代書二胎進行詳細的說明，幫助你在申貸前更了解代書二胎這回事。

一、代書二胎貸款是什麼？

「代書」是地政士較為通俗的名稱，負責協助民眾處理不動產產權移轉，或是抵押權設定的相關工作。部分代書也會為客戶處理貸款問題，宣稱能夠代為送件申請銀行房貸、提高過件機率，或是媒合民間金主取得資金，甚至自己就是金主，為民眾提供各種代書貸款服務。

代書二胎與一般二順位房貸無異，都是用已有貸款的房屋再次申貸，差別只在於代書二胎的第二順位抵押權，屬於由代書媒合的民間金主，或是自行放款的代書本身。但是由於兩者都無相關法規可控管，較容易有潛在風險。

二、申辦代書二胎費用是多少？

代書的收費方式多為按件計酬，實際費用會依據案件難度，以及所須辦理項目而有所不同，建議多多比較再決定是否申辦。但不管委託哪一家事務所，以下兩種代書二胎費用，是一定都會收取的必要費用：

• 地政設定規費
  地政設定規費包括登記費與書狀費等，各種辦理抵押權設定的行政費用。這些費用都是由地政機關收取，實際金額依政府公告為準。

• 代書費
  合法代書應該在正式簽約前，就明列清冊向申請人說明收費細節，且在確定申辦前，都不應事先收取任何費用

除了上述兩種必要費用外，代書也可能會以其他名目，如開辦費、帳管費、手續費、諮詢費等，額外收取極高的服務費用，並要求預扣前幾期的利息，累積下來的金額相當驚人。不僅最後代書二胎的實拿金額僅剩6～8成，簽約後不辦還得付出鉅額違約金，不可不慎。

三、代書二胎的貸款條件

代書二胎對信用瑕疵、領現、房屋產權不清，或是還款能力存在風險的申請人來說，審核門檻極低、是相對友善的貸款管道。但在寬鬆條件的背後，是需要付出一定代價的。以下我們詳列了代書二胎的貸款條件及月付金試算，申請人可依自身條件評估是否辦理。

1.代書二胎額度

代書二胎的可貸額度，大多是用房屋市值的8成～9成，扣除第一順位房貸的餘額來計算，只要仍有空間，額度基本上沒有上限。以市值1500萬元、前貸剩餘800萬元的房屋舉例，其可貸額度為550萬元，遠比銀行的最高額度來得多。但這樣的超高額度，是要用同樣極高的利率條件來交換的。

2.代書二胎利率

代書二胎利率絕大多數都是以「月利率」計息，和銀行及融資公司慣用的計算單位「年利率」不同。如果聽到「月息三分」，指的就是月利率3%，換算成年利率高達36%，遠遠超過法定上限的16%！

那麼代書二胎利率到底多少算合理呢？以年息16%回推，月息必須低於1.3%，才算是達到最基本的「合法」要求。至於這個利率是否「合理」，則要視貸款人的還款能力而定，只要還在負擔範圍內，作為短期週轉的選項並無不可。

3.代書二胎月付金試算

我們同樣以前述市值1,500萬元、前貸剩餘800萬元，最終核貸550萬元、分10年攤還的房屋舉例，以最接近法定利率上限的月息1.3%來試算，可以得出每月的月付金額如下。

四、代書二胎好嗎？留意申辦三大陷阱！

不像銀行和融資公司，無論是利率或貸款規則，都受到相關法規的嚴格監管，代書二胎位處灰色地帶，是較具風險的申辦管道。我們將代書二胎可能遇到的陷阱詳列如下，申辦前一定要小心留意。

1.以重複名義收費

代書二胎最為常見的陷阱，就是利用申請人的資訊不對等，浮報政府規費，或是以不同的名義收取相同的服務費用。

2.極高的利率條件

現在雖然有許多代書主打「利率透明」，但實際問下來仍會發現，利率相當接近法定上限16%。這麼高的利率只適合短期週轉，不適合作為長期理財規劃，只要財務狀況好轉，建議利用代書二胎無綁約期的特點，盡快結清貸款。

3.轉貸銀行話術

當申請人因為利率或高額手續費猶豫不決時，部分不肖業者就會以「這個利率只是暫時的，信用恢復後很快就可以轉貸回銀行」的話術，來安撫申請人。但是這麼高的利率，每個月光是繳利息就非常辛苦，一不小心就會落入債務深淵，難再轉回銀行了。

五、代書二胎要如何申請？

以下我們將代書二胎貸款的申請，劃分為選擇管道、準備資料和申請流程等三大部分來進行說明。

1.選擇合法代書諮詢

很多人在代書二胎申請的第一步就卡關，到底合法代書哪裡找？其實，要判斷代書是否合法，可以從以下三個重點著手。

1. 是否通過地政士國家考試，並取得「有效證書」？
2. 執業資格是否登記在內政部地政系統中，並仍在有效期間內？
3. 是否有實體服務據點，且可面對面提供服務？

2.代書二胎申請資料準備

在充分了解代書二胎的貸款條件後，就可準備以下資料，交由代書辦理貸款流程。

1. 雙證件（身分證、健保卡或駕照擇一）、印鑑證明
2. 不動產權狀、戶籍謄本
3. 職收證明、其他財力證明
4. 房貸繳款明細（確認前貸餘額用）
5. 撥款帳戶存摺影本

好事貸提醒，無論有任何理由，都千萬不可將重要個資郵寄給對方，由其遠端協助辦理。

3.代書二胎申請流程

代書二胎的申請流程，其實和一般二胎房貸沒有太大差別，將所需資料準備齊全後，就可以提出資料並送件審核。大致的申請流程包括：

• Step1：選擇合法管道送件申請。
• Step2：由代書事務所進行專業估價。
• Step3：針對申請人條件進行評估與審核。
• Step4：雙方簽約對保，並至地政事務所進行抵押權設定。
• Step5：款項核撥至指定帳戶。

六、其他關於代書二胎的Q&A

• Q代書二胎的申請，有什麼限制？
• 只要申請人具備還款能力、房屋仍有貸款空間，代書二胎的審核門檻和可貸額度，基本上都沒有太大限制。

• Q沒工作可以申請代書二胎嗎？
• 合法的代書二胎雖然審核寬鬆，還是會考量放款風險的，如果沒有工作，又無法拿出足以證明還款能力的財力證明，還是有可能會被婉拒。

• Q代書二胎撥款速度快嗎？
• 審核、撥款速度快，是代書二胎的最大優勢，加上免綁約、隨借隨還，適合用來解決突發的資金缺口。但是代書二胎因為利率高，不適合當作長期資金規劃工具，只能作短期週轉用。

• Q代書二胎VS融資二胎，應該要選哪一個？
• 代書二胎的眾多優點，如撥款迅速、審核寬鬆、額度彈性，融資二胎也全都具備，而且因為受到相關法規的嚴格管控，融資公司的安全性和收費透明度甚至不輸銀行。有資金需求時，建議還是優先考慮大型融資公司，較有保障。

看完以上的說明，不知道你是否對代書二胎有了更進一步的了解與認識呢？其實不管是向哪一個管道申貸，都要先評估自身的財務狀況與負擔能力，並按時全額還款，以免落入債務的惡性循環當中。