以房養老試算是什麼?以房養老缺點有哪些?

以房養老是近年來新興的貸款模式,主打銀髮族也能透過抵押房產,每月獲取養老金,獨立生活。本溫將介紹以房養老貸款的條件、實領金額,協助你判斷以房養老是否划算。

以房養老的貸款方案,是人口結構高齡化下新興的銀行業務,主打利用名下房產,逆向抵押給銀行取得資金,用以支付日常開銷,讓退休者也能獨立生活。想深入了解以房養老是什麼?有關以房養老的條件、限制與試算結果,本文都為你整理好了,快接著往下看!

一、以房養老是什麼?認識以房養老方案、條件

以房養老的正式名稱叫「不動產逆向抵押貸款」,是一種透過把房子抵押給銀行,每月穩定獲取養老金的貸款方法;與按月攤還的一般房貸不同,以房養老貸款是按月給付,讓申請人每個月都有足夠的生活經費,直到貸款到期或申請人過世,撥款才會停止。

簡單來說,以房養老可以讓你在不賣房子的情況下,應付基本的生活開銷,只是貸款的本金會隨時間增加,借越久,之後要還越多;且若合約到期後,都沒有人願意償還這筆貸款的話,銀行就有權對抵押的房子進行拍賣,回收借款。透過下表,我們可以清楚看出以房養老與一般房貸的差異:

以房養老VS一般房貸比較表
房貸種類 以房養老貸款 一般房屋貸款
貸款目的 穩定取得生活費 填補購屋資金缺口
貸款期限 最長30年,或到貸款人身故為止 20~40年
給付方式 銀行按月給付 銀行一次給付
還款方式 由貸款人或繼承人一次清償(或由銀行法拍清償) 按月攤還貸款本金與利息
貸款餘額 時間越長,貸款本金越多 時間越長,貸款本金越少

1.以房養老貸款3種方案

對以房養老有了簡單認識後,相信不少人認同,這種能同時保有居住權,又可以維持基本生活水準的貸款方式,確實是個不錯的養老選擇。為因應不斷變化的資金運用需求,以房養老的運作方式也出現了許多延伸,以下為你列舉3種常見的以房養老貸款方案:

  • 傳統型:採按月定額給付的方式,每月給付固定的生活費。通常核貸額度為房價7成、年限最長30年,利率2.2%起。
  • 循環型/累積型:同樣是採按月定額給付的方式,未使用的額度可以累積到下個月,貸款期間沒有動用的額度部分,不會計算利息。
  • 年金保險型:一次性領取,但是全額都會用來申購即期年金保險,再由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶、專款專用。即使房屋面臨都更、重建,或是被保險人提前身故,都不會影響年金保險的給付。
以房養老方案比較表
以房養老方案 傳統型 循環型/累積型 年金保險型
撥款方式 按月定額給付 按月定額給付
但可彈性取用
按月定額給付,如申請人亡故,保險金仍會持續支付至期滿
利息計算方式 依撥付額度按月計息 依使用額度按月計息,未動用部分不予計息 依撥付額度按月計息
特色 利息會隨期數增加,直至月撥款金額1/3上限;超過部分則掛帳等待清償 可彈性安排資金的運用 即便被保險人生病或身故,只要仍在保險期間,保險金就會持續發放

2.以房養老條件整理

與一般房貸相同,申請以房養老貸款時,銀行也會就個人條件和房屋條件進行審核,申辦前可先參考本段落進行資格評估。

以房養老貸款著重審核申請人與房屋的條件。人的條件須滿足年滿55~65歲、信用狀況良好與年齡加貸款大於等於90;房屋條件須滿足借款人單獨持有、自住用途與屋齡加貸款年限小於等於60,才符合申辦資格。

(1)申請人條件

以房養老貸款對申請人的審查重點,包含年齡與信用狀況。

  • 年齡:年滿55~65歲,依各銀行規定而有不同。
  • 信用狀況:信用良好,與金融機構往來正常。

(2)房屋條件

由於以房養老的申請人通常年齡較大、還款能力相對較弱,銀行對房屋(擔保品)本身的條件會更為看重。

  • 房屋所有權:擔保品房屋必須為借款人單獨持有,且為自住使用。換言之,房子為夫妻共同持有,或有出租事實都屬於NG的情況。
  • 建物登記用途:建物登記用途最好是「住」,部分銀行也接受「商」,或是農舍、公寓等。唯獨不可為小套房或工業區住宅,核貸機率不高。
  • 房屋所在地:銀行的以房養老方案畢竟還是商業型貸款,必須降低房屋日後難以脫手的風險。因此多數銀行只接受位於都會區的房屋申貸。
  • 屋齡限制:大部分的銀行都設有申請人年齡和屋齡的雙重限制,即申請人年齡+貸款年限≧90,屋齡+貸款年限≦60的門檻,申辦前務必留意。

二、以房養老划算嗎?實領金額試算給你看!

以房養老貸款每期收取的利息,會隨著銀行撥付的貸款本金增加,為了減少利息帶來的負擔,多數銀行會將扣息上限設為月撥付金額的三分之一,超過的利息則成為掛帳,待合約期滿後,再由貸款人或繼承人清償。在這樣的情況下,以房養老還有表面上看起來的那麼划算嗎?

1.以房養老月撥款金額試算

李伯伯想用名下1,500萬的房子,來申請以房養老貸款。假設銀行核貸7成、貸款年限30年(360期)、年利率2%,李伯伯每個月能領到多少錢呢?

以房養老月撥款金額試算

我們首先計算在利息內扣金額達到上限前,每個月可以實領多少月撥款:

每期撥款金額=房屋鑑價 × 貸款成數 ÷ 貸款期數
李伯伯第1個月能領到=1,500萬 × 70% ÷ 360期=29,166元

然而,只有第1期可以實領全額,自第2期開始後就會開始內扣利息:
第1期實領:29,166元
第2期實領:29,166元-49元(利息)=29,117元
第3期實領:29,166元-98元(利息)=29,068元

以此類推,到了第200期時,利息剛好到扣除上限9,722元(29,166 × 1/3),超過的利息開始掛帳。第200期起往後的這段時間,每個月的實領金額是:
第200~360期實領29,166元-9,722元(利息)=19,444元

總結一下:在利息達到扣除上限之前,李伯伯每個月的可領金額,會由29,166元逐步遞減為19,444元。到達扣除上限之後,每個月的可領金額就固定只剩19,444元,而且等到合約期滿時,累計掛帳利息62.7萬元。

2.房子多值錢才值得辦以房養老貸款?

房子價值不夠,會讓以房養老貸款的實領金額無法應付生活支出,那麼房子要多值錢才適合申辦以房養老貸款呢?從內政部2024年公布的最低生活費來看,如果是居住在六都,平均一個月至少需要16,032元,非六都則需要14,230元,才能支應每個月的基本開銷。以此為參考,我們可以簡單做個回推試算:

房屋價值回推試算

以六都每月16,032元、非六都14,230元為基準,要度過30年,至少分別需要實領(扣除利息領到的金額):
16,032 × 12個月 × 30年=577萬元
14,230 × 12個月 × 30年=512萬元

才能勉強達到「生活」的標準(醫藥費、長照費均必須另計),由於月撥款還要內扣利息,我們可以搭配扣除上限回推出貸款本金與房屋價值:

  • 六都
    若想每月實領1.6萬元,應領本金須為2.5萬(達1/3扣除上限仍>1.6萬)。假設銀行核貸7成,所需貸款本金與房屋價值分別為:
    貸款本金=2.5萬 × 12個月 × 30年=900萬元
    代表房屋價值應至少有900萬 ÷ 0.7=1,286萬元
  • 非六都
    若想每月實領1.5萬元,應領本金須為2.2萬(達1/3扣除上限仍>1.5萬)假設銀行核貸7成,所需貸款本金與房屋價值分別為:
    貸款本金=2.2萬 × 12個月 × 30年=792萬元
    代表房屋價值應至少有792萬 ÷ 0.7=1,132萬元

三、以房養老的限制與適合對象

從前段的試算內容可以知道,以房養老划不划算,與房屋的價值有著莫大的關係,但也不代表只要房屋價值足夠,以房養老貸款就一定適合你;以下我們盤點了以房養老常見的4個限制,同時歸納出適合申辦的族群,協助你檢視以房養老貸款應用於自身的可行性。

1.以房養老的4大限制

以房養老貸款能讓你在不變賣房產的情況下,穩定取得養老金,但也同時存在以下幾個限制,申辦前須多加留意:

以房養老缺點包括以下四項:可貸額度過低、資產可能變負債、餘利掛帳和升息讓養老金縮水、貸款到期可能被法拍。

(1)可貸額度過低難生活

銀行提供的以房養老貸款方案,額度通常不會超過7成;這個限制對於位於六都雞蛋區,總價較高的新房產來說影響較小,但如果你房子的地理位置、屋況都不是很理想,在核貸額度較低的情況下,可能會比較難應付日後的生活支出。

(2)子女擔憂資產變負債

由於以房養老本質上是一筆逆向抵押貸款,隨著貸款時長增加,房子的淨值(房產價值減去累積的本金)將逐漸減少,甚至可能變成負資產,成為繼承者的燙手山芋;有此擔憂下,不少子女可能會因繼承問題無法與長輩達成共識,導致以房養老貸款申辦困難。

(3)養老金存在縮水風險

選擇以房養老貸款要注意,在本金逐期增加的同時,利息也會一併增長,在達到利息扣除上限前,你實際可領到的錢只會越來越少;且以房養老的利率是會隨央行升降息而浮動的,在貸款期間若利率上漲,被扣的利息就會更多,導致養老金變相縮水。

(4)餘命過長須面對債務

以房養老貸款大多以30年為期限,但國人的平均餘命有越來越長的趨勢,若申請人在65歲申貸,到了95歲依然健在,這時就有可能面臨貸款到期,卻無力償還的窘境;若子女無人願意承擔還款義務,早已無謀生能力的長輩就只能眼睜睜看著房子被銀行法拍,用於清償欠款。

2.以房養老適合對象

想知道自己是否適合申辦以房養老,可以先問問自己與家人以下幾個問題:

  1. 子女是否能夠接受父母以房養老的規劃,並將其納入自身的資產分配中?
  2. 本人或是子女,是否有能力在貸款期間結束後,清償本金及掛帳利息?
  3. 貸款結束房屋變得更舊,子女是否還願意申請房貸借新還舊、繼承房屋?

若你思考過以上問題,同時又屬於以下幾個,不用煩惱「以房養老結束後,貸款的清償與房屋的繼承,該如何處理?」的族群,申辦以房養老可能是不錯的選擇:

  1. 高齡頂客族,無子女繼承問題。
  2. 財產已完成分配,僅餘名下欲申辦以房養老的房產。
  3. 名下有其他資產或被動收入,以房養老只是其中一個現金流。

四、以房養老貸款承作銀行有哪些?

目前共有15間金融機構提供以房養老貸款(不動產逆向抵押貸款),以下為你整理了各間銀行的貸款方案,包含額度、利率與貸款年限,還有申辦年齡門檻,供有需求的你參考。

以房養老銀行貸款方案表
貸款銀行 年齡 額度 APR 最長年限
土地銀行 65歲以上 7成 2.76%起 30年
第一銀行 60歲以上 未提供 2.35%起 30年
上海商銀 60歲以上 7成 2.84%起 30年
中國信託 60歲以上 6成 2.81%起 30年
兆豐銀行 60歲以上 7成 2.51%起 30年
合作金庫 60歲以上 7成 2.62%起 35年
安泰銀行 55歲以上 未提供 2.63%起 30年
高雄銀行 60歲以上 7成 2.84%起 30年
華南銀行 63歲以上 未提供 3.22%起 30年
陽信商銀 65歲以上 7~8成 2.2%起 25年
臺灣企銀 60歲以上 7成 2.528%起 30年
彰化銀行 60歲以上 2,000萬元 2.58%起 30年
臺灣銀行 59歲以上 7成 2.31%起 30年
玉山銀行 60歲以上 6成 2.60%起 30年
台新銀行 65歲以上 未提供 2.54%起 30年

五、其他關於以房養老的常見Q&A

  • Q以房養老條件有哪些?
  • 以房養老的申請人須為特定的年齡(一般在60歲上下),且供擔保的房屋必須「單獨持有」用途為「自住」,同時滿足申請人年齡+貸款年限≧90,屋齡+貸款年限≦60等條件(視各銀行規定),才符合以房養老貸款申請資格。
  • Q以房養老需要繼承人同意嗎?
  • 申辦以房養老貸款時,銀行通常會要求申請人的子女(法定繼承人)出具同意書,或擔任通知義務人,避免後續出現繼承糾紛;所以申貸前一定要與子女達成共識,才不會讓貸款流程卡關。
  • Q以房養老最後房子歸誰?
  • 以房養老本質上仍是一筆貸款,並非將房子過戶給銀行,所以當申請人過世後,繼承人還是可以選擇繼承房產,但需要把貸款本金及掛帳利息清償後,房子才歸繼承人所有;如果拿不出這麼多現金,也可選擇借新還舊,透過繳房貸的方式償還貸款。若子女不想繼承房子,銀行就會拍賣房產,回收借出的款項;結清後若有餘額,則會撥入繼承人的帳戶。
  • Q有房族除了以房養老外,還有其他養老選擇嗎?
  • 若以不賣房為前提,除了以房養老外,銀髮族還有「留房養老」這個選擇;透過將房產委託銀行,進行出租及管理(包租代管),留房養老能讓屋主每月穩定獲得租金收益,應付日常開銷。此外,在選擇以房養老或留房養老時,建議可以搭配上「安養信託」一併申辦,一方面能確保生活經濟來源,同時又有保護房產的功效。

以房養老運用得好,能讓銀髮族保障退休後的生活品質,免於「窮得只剩下房」無力自主生活的窘境;然而,以房養老也同時存在貸款額度、繼承問題與養老金縮水等諸多限制,申辦前一定要謹慎評估,充分討論,才能發揮以房養老貸款的最大效益。

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