『以房養老』懶人包 優缺點完整說明利率貸款成數，不動產逆向抵押貸款是什麼?

人口結構高齡化是世界的趨勢，以台灣的社會結構而言，自然也無法避免。因此近年來「以房養老」成為銀行高度詢問的熱門商品之一。而「以房養老」（也稱不動產逆向貸款）與一般房屋貸款有什麼不同？申請上有什麼限制與需要注意的地方？本篇將帶你一次瞭解。

一、不動產逆向抵押貸款與房貸的比較

1.什麼是『以房養老』貸款？

以房養老也可稱為「不動產逆向抵押貸款」。簡單來說，就是將名下的不動產，在保有居住權的情形下抵押給銀行，銀行每個月就會支付一筆金額，給房屋所有權人，直到房屋所有權人死亡為止，若是繼承人（如兒女、子孫）無意繼承貸款與房產，銀行則有權對房屋進行處置（如出租、出售）。

• 小知識
• 除了不動產逆向抵押貸款外，還有售後租回年金屋、社會照顧服務等形式。目前「以房養老」多以不動產逆向抵押貸款為主。

2.『以房養老』貸款vs.一般房屋貸款

不動產逆向貸款與一般房屋貸款最大的差別在於，一般貸款是申請人每個月繳交貸款月付金給銀行；而不動產逆向貸款，則是銀行每個月給申請人一筆資金。其二者的比較如下表：

一般的房屋貸款是一次性取得大筆資金，之後再按月、按期數攤還本金跟利息。隨著時間愈長、債務會愈來愈少，等到債務清償後，就可以到地政事務所辦理抵押權塗銷登記，房屋就會完全歸於所有權人名下。

而「以房養老」貸款則是按月分期取得資金，隨著時間愈長、債務會愈來愈多。借款人身故後，若法定繼承人無力、或無意清償貸款，銀行就會以抵押權人的身分，向法院聲請拍賣房子，賣得的價金若不足清償欠款，則會對借款人的其他財產進行追償；若有剩餘，則會歸還給繼承人。

※如果持有的房屋是與子女同住，建議辦理前應與子女充分溝通，以免日後子女無力償還債務，房子被拍賣掉。

二、『以房養老』的申請條件？

• 年滿60歲之本國自然人（部分銀行為55歲或65歲）
• 具完全行為能力
• 票信、債信往來正常者（即信用良好者）

※除了上述條件，大部分的銀行都有備註這項：「年齡+貸款年限≧90，屋齡+貸款年限≦60」，因此也需要注意年齡和屋齡是否有在規定的範圍之內。

三、『以房養老』貸款方案有哪些？

「以房養老」貸款主要分成兩大類：

• 公益型：公益型「以房養老」貸款，是由政府作擔保的社會福利措施，門檻較高，只提供65歲以上的弱勢族群、且房子沒有法定繼承人的獨居者申請，優點是給付沒有固定年限。

• 商業型：商業型「以房養老」貸款，則是由銀行發售的貸款商品，門檻相對較低，但最多僅給付35年。

目前市面上看到的以房養老貸款，以商業型居多，又分成以下3種：

• 傳統型以房養老方案
• 目前市面上較常見的方案，採按月定額給付的方式，每月給付固定的生活費。申請人往生後，貸款償還方式有將房產售出償還；或由繼承人清償貸款。若是繼承人不處理，銀行則會向法院聲請拍賣房產，以償還貸款。若償還貸款後仍有餘額，則會返還繼承人；若償還貸款後仍不足清償，則會對申請人的其他財產追償。
• 循環型／累積型以房養老方案
• 與傳統型同樣是採按月定額給付的方式，未使用的額度可以累積到下個月，貸款期間沒有動用的額度部分，也不會計算利息。若是申請人往生後，累積型以房養老方案，其還款方式與傳統型以房養老方案相同。
• 年金保險型以房養老方案
• 採一次給付的方式，但需結合信託和即期年金保險，貸款款項會撥入銀行信託專戶，再由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶，專款專用。即使被保險人提前身故，受益人仍可繼續領，此外，如果房屋因都更或重建等因素而滅失時，年金保險仍會繼續給付保險金。

四、『以房養老』貸款的承作銀行有哪些？（額度、利率比較）

目前共有13間金融機構有提供「以房養老」貸款的服務，以下幫您整理2022年金融機構「以房養老」貸款專案比較表：

五、『以房養老』貸款划算嗎？（以房養老貸款試算）

「以房養老」貸款到底划不划算？我們直接試算給您看：

以房養老貸款每期收取的利息，會隨著銀行撥付的貸款本金增加，但多數銀行都有規定：「扣息上限為月撥付金額的1/3」，超過的利息就開始掛帳，等合約期滿後，再一次給付給銀行。

※以房養老貸款的利率是每月定期浮動計息的，因此還要考慮如果未來利率上漲，每個月領的錢會縮水更多。

六、『以房養老』貸款的優缺點？

1.優點

• 穩定的現金流
• 申辦「以房養老」貸款，可以確保你在退休後，每個月都能領到一筆穩定的收入，不用擔心手上沒現金。特別是沒有子女的長者，也不須煩惱晚年生活無人照料。
• 減少子女負擔
• 在少子化、薪水凍漲的時代，上有父母、下有子女的青壯年，經濟壓力負擔沉重。如果年長者利用年輕時打拚來的房子，申請「以房養老」貸款、自給自足，不僅能減輕子女壓力，也能有尊嚴地過晚年生活。
• 房屋可繼續居住
• 雖說把房子拿去租人、或者賣掉，也能取得資金，但同時也得面臨沒有地方可住的窘境。申辦「以房養老」貸款後，你仍然可以繼續居住，直到身故或合約期滿。

2.缺點

• 銀行承作意願低
• 雖然目前有多達14間銀行推出「以房養老」貸款，但由於銀行得承擔國人長壽、房價跌價和利率波動等風險，導致各銀行實際上的承作意願並不高。銀行承作意願低，相對審核就比較嚴格，申請人也就容易遇到申請未過或額度不如預期等情況。根據統計，金管會自2015年11月推出「以房養老」貸款，6年來累計核貸件數僅5,212件，其中私人銀行的核貸件數更是只有兩位數。

資料來源：金融監督管理委員會

圖片來源：金融監督管理委員會

• 可貸額度低
• 目前各大銀行「以房養老」的貸款成數最高只有7成，加上銀行承作意願低，因此在房屋鑑價上也非常保守。基本上，雙北市以外的縣市、都市計畫區以外的區域、屋齡較高或是套房等物件，可貸額度有限，恐怕連生活費都不夠支付。

根據金管會最新統計：

資料來源：金融監督管理委員會

• 長壽風險
• 目前大多數銀行的貸款年限是30年，再加上貸款人年齡65歲的限制，那麼一般的貸款人可以領錢領到95歲。但假設合約到期後，貸款人仍在世，就可能會面臨到貸款還不出、房屋被法拍的情況。
• 養老金恐縮水
• 藉由第5點的貸款試算，我們可以發現每月領到的給付金是會慢慢減少的，萬一在這段期間利率又突然飄升，領到的錢又會更少。
• 子女繼承問題
• 由於牽涉到繼承問題，因此申辦「以房養老」貸款時，銀行會要求法定繼承人擔任通知義務人、甚至有的會要求出具同意書才可辦理。如果申貸前沒有和子女做好溝通，也可能導致辦理過程不順利。

七、不動產逆向抵押貸款阻礙有哪些？

因應人口老化的浪潮，政府開始推動「以房養老」的政策，並試辦「不動產逆向抵押貸款」等方案，只是多年推行的結果下仍是成效不彰，其遇到的阻礙約有以下4點：

• 公益型以房養老專案過於嚴苛
• 政府以房養老專案也稱「公益型」以房養老專案，因為申請條件過於嚴苛，公益型以房養老專案已於2015年停止申辦。其申請條件有：
  1. 須年滿65歲
  2. 單身無子女
  3. 無法定繼承人
  4. 房屋價值不得超過876萬元（中低收入戶不動產價格上限）

• 商業型以房養老專案限於都市
• 本類型方案目前有14家銀行在承作，且修正公益型以房養老方案，過於嚴苛的情形，並放寬貸款專案的條件（各家銀行條件不同），用意在提高民眾對於「以房養老」觀念的接受度。只是商業型以房養老方案，大多只接受都會區的房屋，畢竟站在銀行營利的角度，需減少因為房子位於偏遠地區，造成日後難以脫手的情況發生。
• 銀行審核嚴格使貸款成數不高
• 銀行作風保守，對於各類型貸款的審核都非常嚴格。商業型以房養老方案，因為要承擔景氣變化、房屋老舊、申請人壽命延長等風險，所以貸款成數普遍都不高，相對也影響了民眾在評估「以房養老」方案上，是否划算的顧慮。
• 申請人長壽是貸款的潛在風險
• 以房養老的方案，大多以30年為期限，若申請人65歲時辦理不動產逆向貸款，到了95歲依然健在，這時申請人有可能會面臨無力償還貸款，銀行須收回房產並強制法拍的情況，這對申請人來說無疑是非常不利的情況。

八、『以房養老』、「賣房養老」、「收租養老」、「留房養老」，哪種比較好？

如果選擇以房養老，年長者可以繼續在自己的房子安享天年，也有穩定的現金流作生活費，不用擔心自己成為子女的負擔。不過前提還是要看實際上能貸到的額度有多少。

1.賣房養老

如果選擇賣房養老，有機會取得較大額的資金，但也需要評估賣屋產生的交易成本，還要考慮到賣屋後的搬遷成本。

此外，事前應規劃好要如何保管、運用這筆資金，如果覺得定存利息太低，也可考慮購買投資型保單，一般的投資型保單平均都會有8%的年投報率；或是委託給銀行作管理信託，約定每個月由銀行撥付一筆錢作生活費。

2.收租養老

如果選擇出租房子、靠收租金養老，同樣得考量到老年生活的居住地，更需要評估是否有能力去管理房子修繕問題及房客問題。

3.留房養老

留房養老、以租養老同樣是把房屋出租，差別在於屋主將房產信託給銀行、由銀行代為管理租賃事宜，銀行再定期撥付生活費。不僅可保住房子，每個月也有穩定的現金流。

九、『以房養老』的申辦流程

• 選擇比較
• 以房養老貸款跟一般的房屋貸款一樣，每間銀行的授信條件、額度和利率都有些許差異。提出申請前，建議可以多跟銀行諮詢、多作比較。
• 申請
•  準備申請相關文件後，就可向銀行提出申請：
  1. 身分證明雙證件正本（身分證、健保卡、駕照等）
  2. 印章
  3. 收入證明文件
  4. 不動產謄本
  5. 律師諮詢函（為避免日後衍生爭議）

• 簽約對保
• 簽訂合約時，銀行可能會要求法定繼承人需在場，若不能到場須有委託書，或由第三方見證人、律師、法院公證人擔任見證人。此外，借款人需指定具法定繼承資格之人或第三人（無法定繼承資格之人時）為通知義務人，當借款人往生時，負責通知銀行。
• 設定
• 接著代書會將銀行給的《抵押權設定登記契約書》送去地政事務所，進行抵押權設定作業，通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍。
• 撥款
• 接著銀行會按貸款金額除以貸款總月數計算，按月撥款至借款人的帳戶。

十、『以房養老』的常見問題

• Q1以房養老貸款的擔保品（即房屋）有什麼限制嗎？
• A1 以房養老貸款的基本門檻為：擔保品（即房屋）所有權為借款本人單獨持有，且為自住使用。若為夫妻二人共同持有之不動產或有出租不動產者，皆不符以房養老貸款資格。除此之外，有些銀行還會限制擔保品不得為工業區住宅、套房：
  

  銀行管道	擔保品限制
  彰化銀行	建物權狀或謄本之登記用途應含有「住」字樣，惟排除本行「小套房貸款作業規範」之定義者，且無借款餘額、無其它他向權力設定。
  土地銀行	建物登記用途應含有「住宅」、「商業用」、「農舍」、「公寓」或「住」字樣。
  華南銀行	建物用途登記為「住」、「商」、「工」，且可提供本行設定實質第一順位最高限額抵押權。
  兆豐銀行	建物謄本登記用途為住、商、公寓或含「住」字樣，惟排除工業區住宅及登記總面積15坪以下小套房，且擔保品座落區域應為本行「個人房屋貸款不動產分區」A＋區或A區。

• Q2如果借款人生病或住院，以房養老會繼續撥款嗎？
• A2會。除非借款人事先於契約另有約定不同意撥款。

• Q3以房養老貸款，在什麼情況下會停止撥款？
• A3若借款人身故、貸款到期、已撥付本金加計累計掛帳利息達申貸時銀行核定擔保品之放款值時、經合理期間無法聯繫到借款人及不履行或違反與本行簽訂之契約書內容等，就會停止撥款。

• Q4如果以房養老貸款期間，借款人身故怎麼辦？
• A4借款人身故視同契約到期，應由繼承人清償貸款，如果沒有繼承人或是繼承人不清償借款，銀行就會向法院聲請拍賣，處分所得價金優先償還借款本息即相關費用，如有清償不足，則會對借款人遺產追償。

「以房養老」在歐美國家已行之多年，「養兒防老」已不再是唯一選項，膝下無子、或者不想增加子女負擔的年長者，可以選擇將名下的房產抵押給銀行，藉由銀行每個月撥付的養老金，安然度過晚年生活；如果擔心繼承問題，也可以考慮「留房養老」，將房屋的產權跟租金交付信託，每個月收取租金；或者，您也可以選擇裕融新鑫的二胎房貸，不僅審核比銀行寬鬆、貸款額度也比以房養老多。