以房養老懶人包一次解析

『以房養老』懶人包,流程、管道、評比,一次解析

一、『以房養老』是什麼?與一般房貸的差異?

因應少子化、高齡化社會來臨,台灣的金融機構配合政府政策,於2015年11月開始推出「以房養老」專案,讓年紀大(通常規定年滿55歲或65歲以上)、有房子但沒太多現金的人,利用房子照顧自己的老年生活。本質上屬於房屋貸款,但運作模式與一般房貸不同,所以也稱作「逆向房屋抵押貸款」。

一般的房屋抵押貸款,是房屋所有權人將房屋做抵押設定,向銀行貸款,一次取得一大筆錢,之後再按月、按期數攤還本金與利息,欠款愈來愈少,債務清償後,塗銷房屋抵押權,房屋就完全歸於所有權人名下。

而『以房養老』(逆向房屋抵押貸款),是房屋所有權人,將房屋做抵押設定,向銀行貸款,但是並非一次取得大筆金額,而是按月分期取得現金,做為每月的生活費用,累積欠款會愈來愈多,等到貸款人離世後,若繼承人無意留下這間房子,房子就歸銀行所有。

以房養老(逆向房貸)示意圖

一般房貸示意圖

二、『以房養老』的申辦流程

以房養老的申請人通常是年紀大的長輩,所以銀行會要求由至少一位見證人同行,完成申請及對保程序,確認銀行已向申請人講解並確認申請人知悉借款條件及條款內容。以避免日後產生法律糾紛。

見證人可以由法定繼承人(例如:子女或配偶) 擔任,或由親友晚輩、律師、法院公證人擔任。

以房養老申請流程圖

三、哪些金融機構可以承作『以房養老』貸款?各銀行方案比較?

2021年金融機構『以房養老』專案比較表:

銀行年齡額度年利率期限手續費
土地銀行63歲以上七成1.86%起30年5,300 元起
第一銀行60歲以上八成1.68%起35年5,300 元起
上海商銀60歲以上七成1.83%起30年6,000 元起
中國信託60歲以上七成1.85% 起30年3,500 元起
兆豐銀行60歲以上七成1.61%起30年5,300 元起
合作金庫60歲以上七成1.61%起35年5,300 元起
安泰商銀55歲以上七成1.95%起20年3,500 元起
高雄銀行60歲以上七成2.15% 起30年5,300 元起
華南銀行63歲以上八成2.25%起30年3,300 元起
陽信商銀65歲以上七-八成2%起25年5,000 元起
臺企銀60歲以上七成1.57%起30年2,300 元起
彰化銀行65歲以上六成1.62%起25年5,300 元起
臺灣銀行65歲以上七成1.61%起30年5,300 元起
(資訊來源:金管會、銀行網站)   製表:好事貸 houseloan

四、申辦『以房養老』貸款的屋主如果過世了,房屋和債務怎麼處理呢?

屋主(借款人)於「以房養老」借款期間可暫不支付利息,欠款直接計入債權,借款人在領取現金期間可繼續居住於該房屋內,直到借款人過世或給付額已達上限(依合約而定),才一次結算。

屋主(借款人)過世時,房屋繼承人可選擇用現金清償貸款、賣掉房屋來償還貸款;若是無法清償,也可與銀行協商,繼承取得房屋後,由繼承人申請新的房貸『借新還舊』。若繼承人無力或不願清償,銀行就會以抵押權人的身份向法院聲請拍賣房屋,透過法拍清償借款人的債務。若有剩餘,餘款會歸還給繼承人,如不足,則會對借款人的其他財產進行追償程序。

所以如果是與子女同住的房子,辦理前更要與子女充份溝通取得共識,以免日後無力償還,房子被拍賣。

五、「賣房養老」、「收租養老」、「以房養老」,哪一種比較好?

首先要考量每月的基本生活支出,每月多少錢才夠?另外還有個人承擔風險的能力、是否有預留醫療支出、看護支出等?如果賣房或出租,那老年生活應該住哪裡?另外租屋、住養老院,或與晚輩同住,都各有優缺點。

1.如果選擇『賣房養老』,評估售屋後,可以取得多少資金?更要評估取得大額資金後的理財規劃與每月的生活開銷等,例如:取得500萬資金,可以選擇購買投資型保單400萬,一般投資型保單平均都會有8%的年投報率,則每月大約會有26000~27000元的配息,剩下的100萬則可以安排作為生活備用金等,這是可行的選項,但是一般人應該不會輕易賣房子。

2.如果選擇以出租房子「收租養老」,前提必須是每月所收租金,足夠支付生活所需,房子出租後,接下來就是考量老年生活的居住地點的規劃,無論租人或自住,也要注意房屋持有成本(房屋稅、地價稅、管理費、修繕費…等)、繼承人對於日後清償貸款、繼承取得房屋的意願?

3.如果選擇『以房養老』,首先要考量的就是額度,如果每月從銀行取得的「月付金」足夠支付生活所需、還能在自己的房子安心住到終老,不用看人臉色,對很多長輩而言是較安心的選擇。但銀行對於房貸的承作區域、房型的限制都較嚴格,非六都都會區的房屋,可取得的額度可能不夠因應老年生活所需。

六、辦理『以房養老』的優缺點

優點:少子化、薪水凍漲的時代,青壯年如果要養房、養車、養小孩,還要照顧長輩,負擔沉重,如果長輩有房子可以辦理以房養老,不僅可以住在原本的房屋內,不需租屋或與晚輩同住;利用年輕時打拼的房子來照顧年老的自己,自給自足,較不會造成晚輩的經濟負擔,而且近年來房價大都呈現上漲的趨勢,留有房產也可繼續享有資產增值的優點。

缺點:房屋座落區域會影響房價與可貸額度、將來的增值性,銀行偏向承作六都核心區域的房屋;所以偏鄉、老屋、低總價或是套房等,能申請的額度有限,每月可能還不夠支付生活費。所以近年申請以房養老貸款的熱門地區,仍以大台北都會區為主,光是北北基就占一半以上,因為北北基房價高,能貸到的金額較多,提高民眾申辦意願。

此外,以房養老是退休養老的概念,所以金額是按月給付,如果臨時需要一筆大額資金,例如醫藥手術費、意外…等,就不適合以房養老的模式。

此外,房屋所有權移轉需繳交『土地增值稅』,不論是買賣或是申辦以房養老,未來房屋需移轉時,都會需要繳交,如果金額龐大無力負擔,只有「繼承」取得,才得以免繳交此筆稅款,所以申辦前也都要一併納入考量喔!

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