以房養老紅利不再？盤點不動產逆向抵押的四大限制，與申辦前須評估的問題！

人口結構高齡化是世界的趨勢，以台灣的社會結構而言，自然也無法避免。因此近年來「以房養老」成為銀行高度詢問的熱門商品之一。而以房養老（即不動產逆向貸款）與一般房屋貸款有什麼不同？申請上有什麼限制與需要注意的地方？本篇將帶你一次瞭解。

一、什麼是以房養老？淺談不動產逆向抵押貸款

許多人畢生努力，只為買下一個屬於自己的家，直到退休才驚覺，自己竟然窮得只剩房。但房屋畢竟是不動產，無法像現金一樣靈活運用，當有生活、醫療費用需求時，要怎麼辦呢？這時候，或許可考慮透過「以房養老」方式，來重新活化現金流。

1.以房養老是什麼？

以房養老的最大特色，就是讓屋主在保有居住權的狀況下，將名下不動產逆向抵押給銀行；銀行會每月支付一筆金額給房屋所有權人，直到其死亡或達到30年貸款期限為止。若是繼承人無意繼承貸款與房產，銀行則有權對房屋進行處置。

• 關於以房養老的二三事
• 以房養老過去屬於政府的「公益型」信託方案，但由於申請條件嚴苛，在2015年金管會開放，由一般銀行提供「商業型」以房養老貸款後，便逐漸退場。現今的「以房養老」，指的多是後來銀行的「不動產逆向抵押貸款」。

2. 不動產逆向抵押VS普通房貸，差別在哪裡？

以房養老貸款與一般房屋貸款最大的差別，在於以房養老是「不動產逆向貸款」，而普通房貸則是「不動產順向貸款」。為什麼會有這樣的區分呢？我們可以用一個很簡單的方式，來想像房屋抵押貸款的順逆向：

• 順向抵押貸款（一般房貸）：貸款人按月償還，時間越長、還得越多，債務越少。
• 逆向抵押房貸（以房養老）：貸款人按月取款，時間越長、借得越多，債務越大。

二、以房養老貸款方案有哪些？

由於以房養老仍保有居住權，讓高齡者不僅能繼續住在熟悉環境，還能透過不動產逆向抵押貸款減輕子女經濟負擔。因此，對部分高齡者來說，以房養老是一個值得考慮的選擇。那麼，以房養老貸款有哪些方案可選？要怎麼申請呢？

1.以房養老貸款申辦方案

為因應不斷變化的資金運用需求，除了傳統的以房養老方案，不動產逆向抵押貸款的運作方式也出現了許多延伸，例如循環型以房養老方案，以及年金保險型以房養老方案。我們將這些方案的介紹與比較詳列如下。

（1）傳統型以房養老方案

目前市面上較常見的方案，採按月定額給付的方式，每月給付固定的生活費。通常核貸額度為房價7成、年限最長30年，利率2.19%起。

（2）循環型／累積型以房養老方案

與傳統型同樣是採按月定額給付的方式，未使用的額度可以累積到下個月，貸款期間沒有動用的額度部分，也不會計算利息。

（3）年金保險型以房養老方案

這種方案比較特別，雖然會一次性的給付貸款，但是全額都會用來申購即期年金保險，再由保險公司定期將保險年金撥入信託專戶、專款專用。即使房屋因都更或重建而滅失，或是被保險人提前身故，都不會影響年金保險的給付。

三、以房養老划算嗎？實拿金額案例試算

以房養老貸款每期收取的利息，會隨著銀行撥付的貸款本金增加，但為了減少利息帶來的負擔，多數銀行都將扣息上限設為月撥付金額的三分之一。超過的利息則成為掛帳，待合約期滿後，再一次給付給銀行。在這樣的情況下，以房養老還有表面上看起來的那麼划算嗎？

1.以房養老月撥款金額試算

李伯伯想用名下1,500萬的房子，來申請以房養老貸款。銀行核貸7成、貸款年限30年（＝360期）、年利率2%，每期撥款金額為29,166元，利息扣除的上限為9,722元。

2.價值多少錢的房子，才值得辦以房養老貸款？

從內政部2023年公布的最低生活費來看，如果是居住在六都，平均一個月至少需要15,647元，非六都則需要14,230元，才能支應每個月的基本開銷。想要透過以房養老貸款達成這樣的生活水平，手邊的房產需要價值多少錢，才值得申辦呢？

四、盤點以房養老貸款的四大限制

以房養老看似魚與熊掌兼得，但其實還是存在一些缺點。以下我們盤點了以房養老貸款目前的四大限制，從它的實用性、後續清償問題，到貸款期間的利率波動與利息問題，建議民眾在申辦前，一定要仔細評估其效益。

1.可貸額度過低，難補足生活所需

由於銀行對於以房養老的態度仍偏保守，不僅審核嚴格、貸款成數最高也只有7成（大多都遠低於這個金額）。位於六都雞蛋區的房產，或許衝擊還不是那麼明顯，但對於偏鄉、或是手頭房產條件不佳的長者來說，這樣的貸款額度不僅無法支應日漸增加的醫療、長照開銷，恐怕連日常開銷都不足彌補。

2.留愛或留礙？當心資產變負債

以房養老雖然符合長輩想要留房給子女、同時又能用來支應開銷的願望，但它畢竟還是一種貸款，不僅會慢慢減損房屋淨值，甚至還可能變成負資產，成為子女的燙手山芋。而且由於牽涉到繼承問題，銀行多會要求取得法定繼承人同意，申貸前若沒有和子女做好溝通，也可能導致辦理過程不順利。

3.餘利掛帳加升息，養老金變相縮水

逆向抵押貸款的特色，就是本金會逐期增加，同時利息也會一併增長。這些利息會從每個月定額給付的款項中扣除，申請人實際可領到的錢就會越來越少，直到達到扣除上限。而且，以房養老的利率是會隨央行升降息而浮動的，在貸款期間若利率上漲，被扣的利息就會更多，養老金就會變相縮水。

4.平均餘命長，貸款還不出恐遭法拍

國人平均餘命越來越長，而以房養老貸款大多以「30年」為期限，若申請人65歲時辦理不動產逆向貸款，到了95歲依然健在，這時就有可能會面臨貸款到期卻無力償還的窘境。此時，即便長輩沒地方住、也早已失去謀生能力，銀行可能還是得收回房產，並強制法拍以取回欠款。。

五、我適合申辦以房養老貸款嗎？

以房養老最初的立意，是為了讓已經退休、沒有固定收入來源，手中又僅有房屋一項資產的高齡族群，能將房屋價值轉換成現金安養老後。但是因為這樣的運作機制其實還是存在許多限制，所以並不是只要有房就適合申請。在正式申貸前，建議先從以下幾點進行更深入的評估。

1. 子女是否能夠接受父母以房養老的規劃，並將其納入自身的資產分配中？
2. 本人或是子女，是否有能力在貸款期間結束後，清償本金及掛帳利息？
3. 貸款結束、房屋也變得更舊，子女是否還願意申請房貸借新還舊、繼承房屋？
4. 是否能夠接受銀行可能進行法拍，若有不足將向子女其他財產進行追償？

由前面幾點可以知道，以房養老的最大癥結，其實還是出在「以房養老結束後，貸款的清償與房屋的繼承，該如何處理」。因此若是以下族群，其實還是相當適合申辦以房養老的：

1. 高齡頂客族，無子女繼承問題
2. 財產已完成分配，僅餘名下欲申辦以房養老的房產
3. 名下有其他資產或被動收入，以房養老只是其中一個現金流

六、以房養老貸款審核條件、申請流程一次看

由於銀行的作風保守，以房養老貸款又必須承擔景氣變化、房屋老舊、申請人壽命延長等風險，所以審核上都會相對嚴格。以下我們將說明以房養老貸款的申請條件，以及大致的申請流程，幫助你在申請前做好萬全準備。

1.以房養老申請條件

在貸款的申請和審核方面，不動產逆向抵押貸款和一般房貸其實沒有太大不同，都還是會就個人條件和房屋條件進行評估。

（1）人的條件

不動產逆向抵押貸款對申請人的徵審重點，包括信用狀況、財資力狀況，以及還款能力等：

• 基本條件：申請人必須為年滿55～65歲之自然人，依各銀行規定而有不同。
• 信用條件：申請人須具完全行為能力，且信用良好，票信、債信往來正常。
• 保證人：不動產逆向抵押貸款由於較看重房的條件，基本上不需要保證人。

（2）房的條件

由於申請人年齡較大、還款能力相對較弱，銀行對房屋本身的條件會更為看重，對擔保品的要求也會較為嚴格。包括：

• 房屋所有權：擔保品房屋必須為借款人單獨持有（即不可由夫妻共同持有），且為自住使用（即不可出租）。
• 建物登記用途：建物登記用途最好是「住」，部分銀行也接受「商」，或是農舍、公寓等。唯獨不可為小套房或工業區住宅，核貸機率不高。
• 房屋所在地：銀行的以房養老方案畢竟還是商業型貸款，必須減少房屋日後難以脫手的風險。因此多數銀行只接受位於都會區的房屋申貸。
• 屋齡限制：大部分的銀行都設有申請人年齡和屋齡的雙重限制，即「申請人年齡＋貸款年限≧90，屋齡＋貸款年限≦60」的門檻，申辦前務必留意。

2.申請流程

不動產逆向抵押貸款的申請流程，也和普通房貸大致相同，都需要經過抵押設定的步驟。

Step1：選擇比較

每間銀行的授信條件、額度利率都不盡相同，申辦前可多選擇比較。

Step2：準備申請文件

須準備本人雙證件正本、印章、不動產謄本。為避免爭議，也可另備律師諮詢函。

Step3：簽約對保

簽訂合約時，銀行可能會要求法定繼承人需在場，若不能到場須有委託書，或由第三方見證人、律師、法院公證人擔任見證人。

Step4：抵押設定

至地政事務所進行抵押權設定作業（通常抵押權設定金額是貸款金額的1.2倍）。

至此申請流程完成，銀行會開始按約每月撥款至借款人的帳戶。

七、以房養老貸款承作銀行有哪些？

目前共有15間金融機構提供逆向抵押房屋貸款，好事貸整理了這些銀行的以房養老貸款內容，包含額度、利率、貸款年限等，還有可申辦的年齡門檻，希望能幫助你選擇最適合的方案。

雖然以房養老已經慢慢取代養兒防老，成為高齡族群創造老後現金流的選項之一，但是以房養老貸款需要考慮的層面還是相當多，建議不管是兒女或長輩，在申辦前都要仔細衡量。希望這篇文章能夠讓你更了解以房養老的各項細節，進而評估自身條件是否適合申辦不動產逆向抵押貸款。