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房貸有哪些種類?

房屋貸款有哪些種類?根本沒有融資型房貸這種東西?

房屋貸款的種類有很多,購屋貸款、指數型房貸、理財型房貸、透支型房貸、二胎房貸…這麼多種,哪個才是我要的?融資型房貸又是什麼?本篇依據資金用途、計息方式和還款方式,來將各式各樣的房屋貸款作分類,幫助您快速找出適合自己的房貸產品。

1. 依資金用途分類的房屋貸款

(1) 購屋貸款/購置住宅貸款

顧名思義就是買房子時,向銀行申請的貸款,也是最常見的房屋貸款類型。

(2) 保障型房貸/壽險型房貸

保障型房貸就是在你申請房屋貸款時,同時向銀行辦理房貸壽險,用意是往後只要在貸款期間,貸款人因為疾病或意外導致身故或完全失能,無法繼續償還房貸時,保險公司會拿保險理賠金來償還剩餘的房貸,多出來的保險金再支付給指定的受益人。

延伸閱讀:我該買房貸壽險嗎?房貸壽險的種類、優缺點完整解析

(3) 循環動用型(透支型或擔保透支型)

銀行撥款是撥「額度」而非現金,借款人在額度內可循還動用,利息計算則是依照動用金額與動用天數,按日計息,每月再將每日的利息做加總來「按月繳息」。

  • 優點每月僅需依動用金額與天數計算繳交利息,繳款負擔輕,若無動用,則不需繳款,當日借還則不須計息,在額度有效期限內,可隨時動用該筆額度。
  • 缺點利率會比本息攤還型較高。通常較適合自營商或股票族使用。

(4) 理財型房貸

理財型房貸則是房貸裡結合了本息平均攤還與循環動用型,這兩種房貸型式,讓房貸變成理財工具,可以更加靈活運用資金。本息平均攤還型的房貸,還掉的本金是不能再拿出來使用的,理財型房貸則可以將還掉的本金,轉到循環動用額度裡,變成可以循環動用的額度。

  • 優點:還掉的房貸本金可以再拿出來使用,資金運用度更加靈活。
  • 缺點:動用到循環額度的利率較高。

延伸閱讀:理財型房貸是什麼?有什麼優缺點?

(5) 二胎房貸

又稱作二順位房貸、次順位貸款,是在保留原房貸的情況下,再向其他間銀行或融資公司申請第二筆房屋貸款,常用於投資、資金周轉、債務整合等用途。

延伸閱讀:二胎房貸是什麼?額度、利率、申請條件一次搞懂!

題外話:二胎房貸有透支型或理財型的選擇嗎?
理財型房貸一般都是用在銀行的一胎房貸,以前曾有銀行二胎房貸做透支型,但沒有理財型,銀行用房子做一筆額度給你,一樣做抵押權設定,撥給你一個額度,隨借隨還,動用多少算多少,每個月只繳息不還本,以前台新的二胎房貸有這個產品,日盛以前也有,不過因為二胎房貸相較銀行一胎房貸,一胎才是主力,二胎房貸是高風險,雖然有這個產品但實務上沒有在承作,大部分銀行的二胎房貸都做本息平均攤還型

2. 依計息方式(利率)分類的房屋貸款

(1) 指數型房貸/浮動型房貸

指數型房貸就是以浮動的「指標利率」作為調整房貸利率的標準,然後再依照個人的條件訂出固定的「加碼利率」,兩者合併計算就是你的房貸利率。指標利率(基準利率)一般都是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準,且會隨著市場變動作調整,分為月調和季調。

浮動的指標利率雖然每一家銀行所採都不同,但是每一家銀行的這個利率成本都一樣,所以房貸的利率高低,差別就是在於加碼利率,加碼利率越低,加總後的房貸利率就越低。而指數型房貸的利率又分為一段式利率和分段式利率:

  • 一段式利率

這是較常見的方式,貸款期間只有一種計算方式,就是依指標利率+加碼利率=房貸利率,在整個貸款期間內都是用這個計算方式,不會改變。

  • 分段式利率(階梯式利率)

就像爬樓梯一樣,一階一階慢慢上去,前低後高,所以稱為階梯式利率,銀行為了比較容易行銷,會用此方式向客戶推廣,例如第一年0.5%,第二年1.0%,第三年起1.5%,假設你的房貸是20年期,前兩年比較便宜,第3年~20年是比較貴的。

(2) 固定型房貸

在整個貸款期間都是依照約定好的房貸利率,這個數字並不會隨著央行升息、降息而有調整,通常固定式的利率會比較高,也較少人使用。

(3) 混合型房貸

是一種結合固定利率與機動利率的房屋貸款,市場上較不常見,目前只有政府提供的「青年安心成家購屋優惠貸款」有採用混合式利率。

3. 依還款方式分類的房屋貸款

(1) 本息平均攤還型(定額攤還本息)

計算基礎就是用年金法將貸款期間內的全部貸款本金跟利息,平均分攤於每一期中繳付。

  • 優點:每月繳款金額固定,對於固定收入的上班族來說,是比較好規劃家庭收支的貸款方式。
  • 缺點:還本速度較慢,剛開始每月繳款金額當中,利息較多,攤還的本金較少。

(2) 本金平均攤還(定額攤還本金)

計算基礎就是全部貸款本金每月平均分攤,每月定額還本金,利息則是依貸款餘額逐期計算。這種還款方式如果利率調整,差別僅在每月需繳交的利息,還本金的金額則是固定,故也可稱為:定額還本方式。

  • 優點:還本速度較快
  • 缺點:剛開始還款壓力較大,逐期遞減。這種方式適合負債比較低的族群使用。

(3) 本金到期一次清償法

計算基礎就是,每月僅需繳交房貸利息,本金則是於到期時,一次清償。貸款本金於貸款期間都不用償付,故每月的利息負擔較重。

  • 優點:每月僅需繳交利息,繳款負擔較輕。
  • 缺點:合計繳交利息較多,貸款期限期滿需一次清償(最後一期負擔非常重)。通常適用於貸款期間較短之商業性融資(公司貸款),一般客戶是無法申請到這種貸款的。

(4) 有寬限期攤還法

計算基礎就是:在貸款初期一段時間內(一般為1~3年),借款人每月僅需繳交貸款利息,無須還本,這一段期間就稱為「貸款本金償還寬限期」。寬限期屆滿後之攤還本息方式則與上述相同,目前一般購屋貸款之寬限期最長是5年。

4. 依借款對象分類的房屋貸款

事實上,並沒有銀行用「借款對象」來幫房貸命名。但是,為什麼會在網路上看到例如:融資型房貸,銀行型房貸,代書型房貸,民間金主型房貸…等貸款產品?

之所以會出現這樣的名稱出現,是因為有些人會把「向融資公司申請房貸」簡稱為「融資型房貸」、「向代書申請房貸」簡稱為「代書型房貸」,業者也就直接套用在自家的房貸產品上面。

民間金主也可以有代書執照,以前一般都是透過代書去找民間金主,所以才會有代書等於民間二胎的觀念,你跟代書借的二胎,代書只是幫你在(例:台北/新北/台中二胎貸款區域)地政事務所做一些相關的地政設定,是個職業人員,是個身分的名詞,不適合用來命名你的房貸是屬於哪一種形式。

延伸閱讀:民間貸款是什麼?9個重點帶你認識民間借貸的優缺點

 

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