二胎房貸的常見問題整理(完整版)

二胎房貸的常見問題整理(完整版)

大家對於一胎房貸通常比較清楚,但是在有資金需求時,其實可以考慮用房屋貸款,包括「增貸」「轉增貸」「二胎房貸」,利率和貸款年限都會比「信用貸款」來得好很多!這篇文章的常見問題會包括「二胎」、「轉增貸」、「增資」的定義、申請方式、優缺點等,還有申請時常遇到的問題。

增貸和二胎如何申請,增貸和二胎各是什麼?

所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間、清償部分本金之後,再次申請房貸,貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金。

《案例說明》
例如3年前,小陳將房子向銀行申請房貸800萬元,3年內還了80萬元的本金,因為要籌措子女的留學基金,需要一筆資金,決定再向銀行申請貸款,此時,如果住家的情況良好、小陳在這3年內也都按時繳交房貸,即可選擇向銀行申請增貸,將已經償還的80萬元借貸出來。 

而所謂的二胎,簡單來說,指的就是用同一間房屋設定第二順位的抵押權。

《案例說明》
例如小黑有一間在內湖區的房子,為了要申請到更多貸款,小黑把這間房屋先和X銀行申請房屋貸款,另外再拿同一間房子,再向Y銀行申請一筆房屋貸款,在這樣的情況下,X銀行算是第一順位抵押權、Y銀行則為二順位抵押權。

民眾如果有申請二胎的需求,可以依照各銀行規定,以房屋做為擔保品,向原申請銀行以外的行庫申請二胎。因為房屋二胎提供了不動產,也就是房屋當作抵押品,所以在辦理信用貸款時,需要的工作證明、財力證明等資料核准,會比申請一般貸款來的容易。

申辦二胎房貸時,應檢附文件包括身分證影本、土建物權狀、第一順位房貸近半年繳息狀況,以及收入證明或往來存摺等文件資料。 

民眾申請二胎時,除了須考量5~18%不等的利息,還有手續費、房屋設定的費用和可能產生的代書費等成本,這些費用視各銀行規定,而有所不同。例如有些銀行承做的第二順位房貸手續費3000元起,以貸款50萬元為例,設定費用約為600元。

通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高,但是因為承受二順位貸款的銀行所承擔的風險較高,所以相對的利率也會較高。 

二胎房貸還款的時間較短,約3~7年,且無寬限期, 且隔年申報綜所稅時無法以房貸科目抵稅。上市融資公司-好事貸提供最長10年的還款年限。

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二胎房貸申辦需準備的文件

  • 雙證件影本
  • 身份證暨戶口名簿影本
  • 所得及財力證明
  • 土地、建物所有權狀影本
  • 提供擔保之相關資料
  • 近半年~1年的房屋貸款繳息紀錄明細

二胎房貸與一胎房貸有什麼不同?

  • 貸款額度有所限制
  • 利率較一般房貸高
  • 分期期數較短
  • 審核條件嚴格
  • 申辦速度不同
項目一般房屋貸款二胎房貸
擔保品房屋房屋
擔保範圍信用擔保擔保品擔保信用擔保擔保品擔保
貸款金額約房屋市價5~8成300萬為上限
年利率1.69%~3%起3.5%~36%起 (完整比較
貸款年限15年~30年7年-10年
優點利率低有寬限期期限長可抵稅介於信貸與房貸間的選擇有擔保品過件率高
缺點申辦時間約7~15個工作天審核條件多貸款金額有限制利率較高期數較短無法以房貸科目抵稅

無法申辦二胎房貸的常見原因

  1. 沒有薪資轉帳證明:
    信用貸款沒有擔保品,因此銀行會要求提供收入證明,故如果在工作上是領現金的朋友,就必須提供每月薪資條、在職證明或是扣繳憑單來證明您個人的收入,因此目前若待業中是不可核貸的,各家銀行都非常看重個人的還款能力與工作穩定度。
  2. 已經有呆帳(銀行協商註記):
    若聯徵信用報告顯示已經有呆帳,亦即欠錢不還,恐怕沒有任何公司敢出借資金,假如您曾經有銀行協商過,就必須清償協商金額後等2年後才有可能再度放款。
  3. 強制停卡:
    若信用卡應繳款未繳款,發卡銀行會強制停卡,拒絕您再使用信用卡消費,並且將此不良紀錄報送聯徵中心,此時,幾乎所有信貸管道都難以同意您申請的信貸。
  4. 被列為警示戶:
    曾經有被詐騙集團騙過存摺與提款卡,就會被銀行列為警示戶了,在此狀態下是無法貸款的。
  5. 負債比過高:
    信用貸款總負債/每月薪資 = 負債比,一般所謂的負債比計算就是你名下的所有負債,只要超過22倍金融機構絕對不會放貸。
  6. 曾經有遲繳紀錄:
    不管是信用卡費或是房屋貸款繳費,只要在近期12個月內有遲繳記錄都算是嚴重缺失,所以記得千萬不要遲繳。
  7. 常態使用信用卡預借現金:
    銀行只要一看使用信用卡預借現金的人,大多認定財務已經進入非常糟糕的階段,申請信貸通過的可能性相當低。
  8. 信用空白:
    若沒有和金融機構往來,也沒有使用信用卡,信用報告內沒有內容,就是業內所謂的「小白」,但是若要向銀行申請,那過件機率就很低了,建議先辦一張信用卡先讓銀行認識您,後續想要貸款應該不難,但信用也要顧好千萬別遲繳。
  9. 多家銀行比較利率:
    誤以為貸款像買東西可以貨比三家反而無法過件,然後選一家利率最低的,殊不知這會導致聯徵查詢次數過多,大幅降低信用分數,反而因此借不到錢。 信貸利率比較應該是不同管道間比較 。
  10. 退票記錄:
    有退票紀錄者,代表個人信用有嚴重瑕疵,申請貸款都難以過件 。
  11. 月光族:
    通常存摺內要有一些存款,每月存款金額不要低於5000,不要將裡面的錢全部花光,往後要向銀行貸款也會比較好貸款。
  12. 近期增貸:
    代表短期內風險係數上升,通常銀行以一年內有無新增撥貸項目來認定,所以如果你的上一筆貸款是一年內撥款,通常就稱為近期增貸,銀行會擔心你的還款能力有問題,所以相對保守看待。
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假如銀行無法核貸該怎麼辦?

  • 找出銀行無法核貸的原因,花一點時間並解決它(可能半年到一年),後續再向銀行重新申辦。
  • 找上市融資公司辦理(千萬不要找到双代:代書、代辦或是高利貸和當鋪)
  • 跟親友借貸

房屋二胎還是房屋增貸好?

房屋增貸二胎房貸
定義向原房屋貸款的銀行再增加貸款額度利用原貸款的房屋向另外一間銀行申請貸款
優點若房屋有增值且貸款人信用良好,增貸利率及還款年限與原房貸差異不大擔保品或信用較差,選擇二胎房貸較易成功,過件率較高
缺點∙若信用瑕疵,房屋增值空間不大時
∙增貸成功機率不大
貸款成數低
∙利率較高
∙成數高
使用族群信用良好且房屋有增值者信用狀況差,但房屋能有殘值
貸款選擇原銀行或金融機構銀行、民間、代辦、代書、融資、當鋪、高利貸

若本身還款紀錄良好且房屋有增值者,可向銀行申請房屋增貸,得到的利率及還款年限和一般房貸差異不多,利率與成數也較二胎優惠。如果房屋無法再做增貸或是轉增金額需求不夠,建議再來考慮二胎房貸。然而,辦理房屋二胎並非無優點,若申請人提供的擔保品或信用較差,選擇二胎房貸則較容易申辦成功。

<案例>
小黑把同一間房屋先和X銀行申請房屋貸款,再向Y銀行申請一筆房屋,如果很不幸地,小黑在未來欠債,或是因為個人的財務問題無法繼續付房貸,導致房子被法拍的話,小黑一開始申請的A銀行,可以先獲得房屋法拍的償還金額,假使法拍後的金額比Y銀行借給小黑的錢少,那Y銀行就必須承擔帳款難以回收的問題。 

正因為房屋二胎對於銀行來說,風險較高,因此銀行在核放二胎貸款時,利率和費用都會提高,對民眾而言,不一定較划算。 

而如果小黑利用房貸增貸的話,等於是和銀行重新立定新的房貸契約,小黑必須同時負擔2個房貸費用,建議申貸民眾還是要評估自身的還款能力,謹慎申請貸款。

沒有收入,還能辦理二胎房貸嗎?

透過銀行或融資公司,貸款的評估主要是以房屋目前市價扣除一般銀行所承貸額度後之借款額度,個人的收入部分銀行會納入考量。但是,透過上市融資公司 – 好事貸,是無需收入證明的!

二胎房貸的申請流程(銀行)

向(X銀行)申請房物貸款 →(X銀行)核准後簽約對保 → 將不動產設定給(X銀行) → (X銀行)撥款 → 同一房屋向(Y銀行)申請二胎貸款 → (Y銀行)核准後簽約對保 → (Y銀行)撥款

二胎房貸的申請流程(融資公司- 好事貸)

線上填單(線上填單、電話直撥免付費費電話0800-213886或LINE我們)→ 貸款顧問電聯並評估送件 → 案件審核(2天內可知貸款結果)→ 房貸核准並對保(不須透過代書,由專人親至府上完成對保)→ 抵押權設定(到地政完成抵押權設定)→ 完成撥款(設定完成後,當天撥款)

二胎房貸的利率計算

會依據申辦人條件與提供的資料多寡而定,申請人條件越佳則利息越低,而房貸二胎利率通常為2.5%起,除了考慮利率外,申請二胎時還有包含手續費、房屋設定費等,這些費用也會視各家銀行規定而有所不同。

好事貸不同於雙代(代書、代辦)。沒有代辦的代辦委託費,沒有代書的高利率,我們利率公開透明,欲知更清楚的比較可以參考二胎房貸利率比較表

何時優先考慮二胎房貸?

1. 原貸銀行無法增貸 

有資金需求需要增貸時, 原貸銀行(簡稱X銀行)認為沒有增貸空間, 另一間銀行(簡稱Y銀行)認為有增貸空間, 不過礙於合約可能無法轉貸至Y銀行 , 此時Y銀行願意提供二順位貸款。

2. 無法貸出信用貸款

因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制, 所以若本身負債比已高到無法再借出信用貸款、或是信用記錄有瑕疵、且原房貸銀行也無法增貸的情況下, 是可以考慮申請「二順位房貸」。

辦理二胎貸款,需要提供保人嗎 ?

保證人主要目的是為了補足銀行授信的強度,避免債務人不能按約履行債務,銀行求助無門的窘境。辦理房貸二胎,保人或房保基本上是不需要提供的,只需要提供房屋的相關資料,但如果借款人有信用不佳或無法提供足夠的財力證明等問題,銀行就可能會要求借款人提供保人。

各家銀行二胎貸款商品申辦條件大比較

 額度年利率年限開辦費限制
日盛銀行300萬3.58%~12.99%108000~15000元原房屋貸款近6期繳息記錄
遠東商銀25萬以上,最高300萬3%起(浮)75000元房屋自住,且已持有滿一年並於其他金融機構有半年以上房貸
近半年房屋貸款繳息紀錄
提供擔保之相關資料
永豐銀行50萬3.5%~ 5%(浮)75000~12000元銀行往來信用正常者
凱基銀行300萬本利攤還型:依本行指數利率+(2.08%~4.08%)起,機動計息
額度型:貸款期間一年一約,一年到期視信用狀況自動續約
本利攤還型:10年
額度型:一年一約
10000元房子持有2年以上且房貸已繳交一年以上,近一年無設定紀錄
台新銀行300萬3.5%~18%(7%以下按I+2.43%~5.93%機動計息或高於7%者得為固定計息)103000~12000元

房屋貸款增貸資格條件

所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後,可能因為資金調度上的需求,再次申請辦理新增的房貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金,再借出來。房貸增貸的做法,就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸契約,借款人同時需要負擔2個房貸費用。 

各個銀行的增貸標準不同,一般來說,民眾如果臨時有資金上的需求,只要擁有房地產、繳款順利,正常的情況下都可以申請借款。

房屋增貸是要如何申辦?

民眾可以選擇向原房貸銀行申請增貸,或是找其他銀行申辦。民眾辦理增貸時,銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題,因此多數銀行會重新鑑定擔保品價值與勘查實際的屋況,另外,銀行撥放貸款之前,也會重新評估客戶的還款記錄,如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂,那麼銀行放款的態度可能會比較謹慎。如果備妥相關文件,屋況與還款能力無虞的話,應該可以順利申請增貸。

房屋增貸的可能性(機率)

購屋族想申請房貸增貸,通常可能會遇到幾個問題,造成增貸空間不夠,例如因為原本仍在繳納的舊約本金積欠太多、貸款成數過高繳款紀錄不良,或是銀行重新鑑價評估後,發現該房屋增值的空間不大,而無法順利申請貸款。如果民眾還款的情況良好、原本貸款的本金已經還得差不多了,大部分銀行都願意保持良好的往來,讓民眾可以順利申請到房屋增貸。

房屋增貸利率多少?

房屋增貸時,民眾需重新跟銀行立定契約,新約的增貸金額計算方式,就是以新的估價結果計算可貸額度,再扣除舊約尚未清償的剩餘金額得出,利率以重新立約的情況而定。 

一般而言,向原房貸銀行申請增貸,可享和原本貸款相同的利率,還款期限也可以與原本的房貸一起計算,或是民眾也可以另外設定還款時間,但這樣一來可能會有些風險,因為清償房貸的時間會跟著拉長。

增貸、轉貸有手續費嗎?

同一銀行申請增貸的手續費,大致和變更房貸專案的手續費差不多,大約落在3000~5000元,此外如果需要重新估價的話,還要負擔約5000元的費用,這筆金額必須由由貸款人自行吸收,但是,如果民眾增貸的金額額度不高的話,可能不必重新估價。 

如果民眾因為原銀行核准的增貸金額不足夠,或許可以考慮向其他家銀行申請轉貸,如果申請轉貸的話,新的銀行一樣會重新啟動估價,但要注意的是,轉貸時應該要負擔部分成本,包括塗銷費用、違約金、代書費用等費用,大約為1萬5000元左右

信用不良如何房屋轉增貸?

銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況,以及個人的還款能力與信用情況,決定核發貸款的成數,轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。 

因此,如果個人信用不佳的情況下,最好還是盡力提供明確的工作證明、收入或財力證明文件等,多數銀行可能會額外要求有其他還款來源做為背書,例如以二等親屬當做保人,確保還款能力無虞,如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話,可能較難申請到較佳的貸款成數,甚至銀行可能會拒絕核貸。

房屋增貸與保證人問題

以往常常會聽到親戚朋友幫別人作保,無法付出貸款時,保人就成為銀行討債的對象,但這樣的情況,以後可能比較不常見了。銀行房屋貸款的授信原則會跟著金融市場、金管會或銀行公會等調整而改變,目前現行法律規定,只要擔保價值足夠,銀行就不能再要求申貸者提供保證人。 

但如何才能證明擔保價值足夠呢?江龍名表示,銀行核放增貸時,需要借款人提供財力證明,例如薪資轉帳或扣繳憑單等資料,另外借款人名下的其他銀行債務情況、借款人繳款信用是否有遲繳、未繳等瑕疵記錄,如果有借款人的信用不佳,或無法提供足夠的財力證明,銀行就有可能要求借款人主動提供保證人,保證人的目的主要是為了補足銀行授信上的強度,避免借款人無力償還債務,銀行卻求助無門的窘境。

辦理房屋增貸的時間要多久

如果民眾要申請房屋轉增貸,最好備妥文件才能加快速度,一般來說房屋轉增貸款處理時間,最短大約為7~10個工作天,但如果送件資料不足,可能會拖延12~15個工作天;如果民眾個人的信用紀錄無虞,房屋座落的位置、屋況也不錯,有機會較快通過審查,如果銀行還是遲遲未核發貸款,民眾卻又急迫需要用錢,可以主動跟銀行連絡,了解詢問目前申請貸款的進度到哪裡了,讓銀行近快核發貸款,舒緩資金壓力。

房屋貸款是否需要辦二胎房貸

如果民眾沒有財務上的需求,第一家銀行申請的貸款額度足夠,就不一定要辦理二胎房貸;如果真的需要調度資金,也可考慮申請二胎,二胎不像申請信貸,不一定要提供固定的薪資證明或扣繳憑單,較適用於資金進出頻繁、不固定的生意頭家、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等。

而如果民眾所需金額額度較高,手中的房貸也已經按時繳款超過半年,已償還部份未超過房屋鑑價價值,除了二胎外,可以可考慮先向原銀行請增貸,例如小張去年買進1000萬元的住宅,鑑價後可貸款800萬元,若是已經償還50萬元本金,即可申辦增貸,但值得注意的是,最後銀行核放的貸款金額,還是會考量房屋殘存的價值而定,貸款利率大致會與原本的貸款條件相近。

參考資料

Yahoo!奇摩房地產

貸款條件與銀行一樣
卻無銀行的嚴格審核

16年銀行專業放款訓練和經驗,您可以放心交給我!

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2017/9/5 壹週刊揭露代辦超收42萬!!

壹週刊揭露醜陋的代辦行為!市場上99.99%的惡劣代辦 vs 0.01%股票上市公司(好事貸)

  • 股票上市公司,非代辦/代書
  • 利率7-14%(銀行約4~18%)
  • 與銀行相同,卻無銀行嚴格審核
  • 16年銀行放款經驗
  • 最高300萬,最長10年
  • 任何資料僅止於貸款申請,不會提供給第三方