買房三書是什麼?5分鐘教你輕鬆看懂,買房必看的3本書
買一間房子對許多人來說,是人生頭等的大事。不過其中需要注意的細節非常多,從挑房(如何挑選人生的第一間房)、看房,到簽約、貸款、裝潢、入住等環節,可能就要耗費大半年的時間。本篇文章將從「買房簽約」這個點切入,帶你瞭解在買房簽約前與簽約時,必須要清楚的三份文件(俗稱買房三書)。只要用5分鐘的時間,就能完全搞懂買房時必看的三本書:不動產說明書、要約書、不動產買賣契約書,幫助你能更快進入下一個買房貸款的環節中。
「買房三書」是一種統稱,其實並不是真的三本書,而是指三種契約書的類型。以簽約的時間點來看,其區別如以下所列:
這三種類型的契約書都具有法律效力,分別在房屋交易的過程中,扮演著重要的角色。其三者的差異與詳細內容,如以下說明。
「不動產說明書」包含了土地、成屋和預售屋3種類型,依規定必須詳盡登載不動產產權、使用現況、周遭環境與交易條件等資訊,與應記載和不可記載2種事項。其說明如下表所列:
不動產類型 | 不動產說明書 (應含:產權、現況、環境、交易條件) |
|
應記載事項 | 不可記載事項 | |
土地 |
01.位置面積 |
01.禁止記載繳回本說明書 |
成屋 | ||
預售屋 |
總結來說「不動產說明書」可以看作土地、房屋的健康報告,因為是具有法律效力的文件,所以一旦發現屋主、房仲或建商有登載不實的情況,買方有權對其求償與解除契約。
當買方對房子有交易意願時,可以簽屬「要約書」。這份「要約書」上會載明買方的議價金額,因此房仲會攜帶這份「要約書」,向賣方進行斡旋與議價。當賣方收到「要約書」並同意買方的金額後,買賣雙方就有義務完成這筆房屋交易,同時也產生法律效力。若有一方在此時反悔,則須付給對方一筆房價3%的費用,以作為賠償的違約金。
除了「要約書」之外,房屋買賣的「斡旋金」也有相同效果。其二者的差別如下表所示:
議價項目 | 要約書 | 斡旋金 |
功能 | 買方表明出價意願,並載明議價金額,透過房仲向賣方進行議價的動作。 | 買方拿出一筆費用,交給房仲向賣方表達購屋的誠意。 |
費用 | 不需要任何費用。 | 無明確規範,大約落在房價的1%~3%之間。 |
議價成功 | 即可支付訂金或進行簽約。 | 斡旋金即轉為定金。 |
議價失敗 | 議價失敗時,要約書廢止。 | 議價失敗時,斡旋金退還買方。 |
反悔處置 | 若一方反悔,須支付房價3%的違約金給對方。 | 假如買方反悔,斡旋金被沒收;若是賣方反悔,須付出加倍的斡旋金給買方。 |
當買賣雙方議價完成後,就要進入不動產買賣的簽約程序,此時買賣雙方須親自共同簽屬「不動產買賣契約書」(俗稱私契),其相關注意事項如下:
注意事項 | 不動產買賣契約書(私契)–以中古屋為例 |
一式四份 | 由買方、賣方、房仲、履保公司分別留存。 |
標的位置 | 確認不動產的位置是否正確無誤。 |
買賣價格 | 是否為當初議價的金額,若不是則需立即反映。 |
價金帳戶 | 建議價金須存入履約保證帳戶中(如銀行或建築經理公司等第三方公司);切勿存入個人帳戶中,會增加買賣的風險。 |
付款日期 | 通常在簽約後3~5個工作天,須將頭期款轉帳至履保帳戶中;於頭期款交付後10~15個工作天,則要交付第二期款項(完稅款)。 |
交屋日期 | 由買賣雙方約定交屋的日期,通常在交屋前7~10天,屋主須清空房屋,並通知買方交屋前的最後一次檢查。 |
附贈設備 | 屋主若有註明屋內有那些設備不清空(如冷氣、熱水器等),於點交時也要一一檢查是否良好。 |
權狀謄本 | 交屋時須確認不動產權狀(含建物、土地、車位等)是否完整;以及謄本的登載內容是否正確。 |
其他事項 | 如費用的確認(房仲費、代書費、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費、管理費等),須清楚記載金額數目與由誰負擔。 |
其他附件 | 包含:不動產權狀影本、不動產現況確認書、承受原貸款確認書、停車位種類與位置、共有部分附表(公設) |
買房是人生大事,每一步都必須小心謹慎,尤其在簽約這個環節時更是如此。以上「買房三書」在房屋交易簽約的時候,都扮演著重要的角色,而且各自有需要注意的眉角。其實只要掌握其中應該注意的事項,相信可以大幅縮短買房的時間,與減少被詐騙的機會。