「地面師」一詞源自於日本，指的是以詐騙手法，奪取他人房產、財物的犯罪集團。本文將深入探討，地面師常見的詐騙手法，並提供六項有效的範措施，讓你在房屋交易過程中，提高警覺以保護房產的安全。同時我們也會說明，若是不幸遭遇詐騙時的應對方法，幫助你將損失降至最低。
一、地面師常見詐騙手法
地面師的手法極其專業，常利用法律漏洞與被害人的失察，進行不動產的非法轉移與詐取巨額款項。以下整理地面師常見的詐騙手法，幫助你在不動產交易時可以提高警覺。
- 假冒屋主，騙取買家款項：詐騙集團先以承租方式取得房屋鑰匙，再偽造屋主身分證明與房屋所有權狀等文件，以低於市價行情誘騙買家上門。一旦買家付出款項後，假屋主便消失無蹤，買家也無法取得房屋所有權。
- 假冒買家，奪取屋主房產：這種手法多鎖定無房貸且自售的屋主。詐騙者首先表現極高的購屋意願，降低屋主的戒心；接著要求須以指定的代書辦理過戶，之後向多家金融機構或民間公司申請貸款，款項到手後隨即人間蒸發。
- 假冒租客，法拍屋主房產：部分房東未在出租處設籍，地面師看準這個漏洞，在承租後偽造房東本票或借據，向法院聲請本票裁定，因房東無法收到法院的通知，導致房產最終被法拍，地面師再趁機低價承接後，轉售房屋變現。
- 假冒檢警，暗中變賣房產：地面師通常假裝成警察檢察官，謊稱屋主名下財產涉及刑事案件，必須將房產抵押給對方，藉以「保護」屋主的財產不被法律追訴，並且以偵查不公開為理由，偷偷變賣屋主房產。
- 聯合房仲，低買高賣房產：地面師與不肖房仲聯手，提供不實行情的房價給屋主，導致房子以低於市場行情的價格出售，買方可能就是詐團自己人。等到取得房產後，再以高於當初入手的價格出售，藉機賺取高額的價差。
- 偽造遺囑，詐取房產變賣：地面師也會鎖定獨居老人，等到長者過世後，偽造遺囑與相關文件，繼承所遺留下的不動產。甚至可能勾結律師、地政士進行產權移轉，在繼承房屋後就立即變賣獲利。
- 誘騙投資，抵押房產拍賣：詐騙集團以高獲利的話術，遊說屋主將不動產，抵押給配合的金主或民間貸款公司，以獲得更多的投資本錢。當屋主想取回獲利或本金時，詐騙者隨即失蹤。屋主除了血本無歸外，也無力償還高利貸款，導致不動產被拍賣。
二、預防房子被騙走，6大防範措施
不動產交易涉及龐大金額與複雜流程，一個不小心就可能導致難以挽回的損失。以下提供6大防範措施，幫助你在不動產交易過程中，有方法保護自身的權益。
1.求證對方身分產權
進行任何不動產交易前，務必核實對方（無論是買方、賣方、房仲或地政士）的身分。同時，應親自向地政事務所申請土地或建物謄本，核對不動產所有人姓名，並確認房屋有無被限制登記，或是設定異常的狀態。切勿輕易相信，由對方所提供的照片或影印文件。
2.謹慎進行簽約付款
簽訂房屋買賣契約時，務必詳閱合約的內容條款，假如遇到不清楚的地方，可以尋求專業的地政士協助。建議可以利用內政部公告的定型化契約，並且保留匯款時的單據；切勿匯款至個人帳戶，以及簽屬對方所提供的契約範本，才能將詐騙的風險降至最低。
3.申請地籍異動通知
屋主可以到地政事務所臨櫃，或是透過網路申請，設定名下不動產有買賣、贈與、抵押設定、書狀補發等情況時，系統會以手機簡訊、電子郵件等方式，通知房屋權利人（屋主）。若是發覺異常情況時，方便屋主可以立即反應處理，是非常建議的防詐措施之一。
4.保護個人重要文件
房屋所有權狀、印鑑章、印鑑證明、身分證正本等，是辦理不動產過戶時的核心文件，因此絕不可以輕易交給其他人，即使是房仲或是地政士也一樣。若有提供影本的需要，記得在文件影本上註明「僅供OO用途使用」，這些舉動都有助於減少，個人文件被詐騙集團違法利用的機會。
5.房產信託預告登記
對於不考慮出售或是擔心被他人覬覦的房產，建議可以辦理信託或預告登記。信託登記是指將房屋所有權，暫時移轉給受託人（如銀行或親友），可以設定在特定條件下才能解除；預告登記則是限制，未經屋主同意不得辦理產權移轉。以上這二種方式，都能增加地面師詐取房產的難度。
6.雙代書+履保帳戶，降低買賣風險
無論買屋或賣屋，額外花一筆錢找自已信任的代書來為買賣流程與文件把關，在雙方代書的監督下，可以多一分保障，少一分風險。另外，無論買賣金額或是付款方式如何，務必使用「履約保證專戶」。買方將購屋價金，匯入公正第三方所設立的專戶（通常是銀行），等房屋過戶流程完成後，價金才會撥付給屋主。這樣可以有效避免假買方，只付了頭期款就能將房屋過戶；或是假屋主收到錢之後就消失的風險，確實保障買賣雙方的權益。
三、不動產買賣被詐騙時應該怎麼辦？
一旦發現房子可能被詐騙，反應時間將是減少損失的關鍵！這時務必保持冷靜，並且採取以下3項應對措施，就有機會將損失降至最低。
- 立即報警處理：察覺被詐騙時，應親自到警局報案。向警察詳細說明案情經過，並且提供相關證據，在取得報案三聯單後，警方就會正式立案調查，也會協助你啟動緊急應變措施，例如通知銀行凍結可疑帳戶。
- 保全交易證據：妥善保存不動產交易的相關文件、紀錄，包含買賣契約書、匯款單據、通訊紀錄、地政文件等。這些資料都是非常重要的證據，將有助於日後法院的判決。
- 委託律師協助：不動產詐騙案件，往往牽涉複雜的法律層面。建議可以尋求專業律師的協助，讓律師幫你分析案情，並評估採取哪一種法律條款會最有利。像是聲請假扣押、撤銷買賣契約、塗銷抵押權設定等，都有利於後續爭回屬於自己的房產。
四、地面師詐騙常見QA
不建議。履約保障可以保障買賣雙方，即使買方以現金購屋，也可能發生房屋過戶後，以各種手段不付清尾款；或是賣方收到款項後，即捲款潛逃。因此為避免上述情形發生，堅持使用履約保證才是最保險的做法。
不一定。地面師大多針對，沒有抵押權設定的房屋下手，這是因為少了銀行的把關，房屋過戶將會更容易。因此當銀行房貸清償後，屋主不去主動辦理抵押權塗銷登記，地籍謄本上會一直顯示抵押權設定給銀行的狀態，將會有一定嚇阻的效用。
不可以。房屋不動產權狀，應該由屋主自行保管，若是輕易交予旁人，就有可能被冒用，進而將房產抵押甚至過戶。因此切勿貪圖方便，將重要的不動產權狀交給代書保管。
地面師的手法不斷更新，利用人性弱點與法律漏洞進行詐騙，確實讓人防不勝防。不過，只要我們能提高警覺，知道詐騙集團常用的手法，並且善用政府提供的「履約保證」、「地籍異動即時通」等措施，就能大幅降低被詐騙的風險。最後提醒你，仔細求證對方身分、保護好個人證件，在交易的每個環節謹慎以對，才能讓房產遠離地面師詐騙的危害。
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