房屋貸款種類有哪些？3分鐘帶你解析各類型房貸優缺點、用途！

房屋貸款種類有哪些？房屋貸款依用途主要分為「購屋房貸（借錢買房）」與「融資房貸（用房借錢）」兩大類。購屋房貸依計息方式可分為：指數型房貸（隨市場利率浮動）、固定型房貸、混合型房貸（如新青安）與抵利型房貸（存款折抵房貸本息）。融資房貸則包含：原屋融資（無貸款房屋抵押）、房屋增貸（向原銀行增加額度）、理財型房貸（已還本金隨借隨還）與二順位房貸（二胎房貸）。若有大額資金週轉需求但受限於銀行嚴格審核，可透過大型融資公司（如好事貸）申辦二胎房貸，最高額度可達500萬。本文將客觀解析這8種房貸種類的特色與優缺點，助你精準評估最適合的財務方案。

一、房屋貸款2大類型

以房產為擔保品進行抵押獲取資金的借貸方式，都屬於「房屋貸款」的範疇。考量到房屋貸款的種類非常多，後續的內容我們將依照「貸款用途」區分為以下兩大類：

• 購屋房貸：意即「借錢買房」的貸款方案。常見種類有指數型房貸、固定型房貸、混合型房貸、抵利型房貸。
• 融資房貸：意即「用房借錢」的資金週轉方法。常見種類有原屋融資房貸、房屋增貸、理財型房貸、二胎房貸。

二、購屋房貸種類有哪些？

各種購屋房貸間最大的差異，在於利率（利息）計算方式的不同。以下為常見4種購屋房貸的特色與優缺點分析：

1.指數型房貸

特色：房貸利率會隨市場變動而調整，承作銀行多。

指數型房貸是最常見的銀行房貸產品，貸款利率由指標利率（市場利率）與加碼利率（個人條件）決定；由於指數型房貸利率會隨央行政策變動，買房時選擇此種房貸，有機會因降利率節省利息支出，但同時也須承擔央行升息，增加還款負擔的風險。

2.固定型房貸

特色：利率固定但稍高於指數型房貸，且方案選擇少。

因為固定型房貸採「單一固定利率」計息，在利率不受央行政策影響的情況下，申辦貸款時就能確定後續須繳納的利息，更方便做財務規劃；但須注意，選擇固定型房貸的同時，也需放棄利率隨市場調降的福利，還需負擔較高的利率，且目前台灣多數銀行並沒有提供利率完全固定的房貸方案。

3.混合型房貸

特色：綜合指數型與固定型房貸的特性，前期負擔輕。

目前市面上只有政府提供的新青安貸款可以選擇「混合式固定利率」；此方案的特色在於，短期內能享受固定利率「確定利息支出」的好處，後續變回機動利率後，也有機會於降息循環中受益，減少利息支出。

4.抵利型房貸

特色：用存款折抵房貸本金與利息，降低每月還款負擔。

選擇抵利型房貸後，銀行會為你開設「房貸抵利活儲帳戶」，將款項存入便可折抵貸款本金，進而減少房貸利息支出；貸款800萬，若能存入200萬，則僅需負擔剩餘600萬的房貸利息。但須注意，抵利型房貸的存款金額並非無上限，且利率會比一般房貸來的高，還有著會壓縮節稅空間的缺點。

三、融資房貸種類有哪些？

將現有房屋轉換為靈活資金的融資房貸種類主要有以下4種：

1.原屋融資房貸

特色：利率固定但稍高於指數型房貸，且方案選擇少。

原屋融資是透過抵押沒有（或已繳清）貸款的房子，取得資金的方法。由於房屋可貸空間未被壓縮，若屋齡低、屋況良好，通常能取得不錯的貸款額度與利率；不過如果是繳清貸款後，屋齡較高的房子，會比較難爭取到理想的貸款條件。

2.房屋增貸

特色：申辦快速，但資金額度會受到房屋價值增幅影響。

找上原貸款銀行辦理的房屋增貸，由於相關資料已經建檔，申辦起來非常快速；搭配上與購屋貸款貼近的低利率，是不少人有資金需求時，會優先選擇的融資房貸種類。較為可惜的是，房屋增貸十分看重房屋價值的增幅，若原貸款的申貸成數比較高，房價又無顯著成長，銀行評估的增貸額度通常很難讓人滿意。

3.理財型房貸

特色：可隨時提領、清償，但資金額度受已償還本金限制。

理財型房貸又稱回復型房貸，由甲、乙兩種類型的貸款組成，其中的甲型貸款，採固定年限攤還，與購屋房貸類似；乙型貸款的資金則可以循環動用且隨借隨還。若房貸還款已達一定金額，透過支付按日計算的小額利息，就能取得不錯的資金額度，用以應付短期、緊急的週轉需求。

4.二順位房貸

特色：額度高、好申請，且不會影響原房貸優惠條件。

二順位房貸又稱二胎房貸，是一種利用有房貸的房子，再次抵押取得資金的貸款方式；有別於其他融資房貸種類，二順位房貸的申請管道最多元，資金額度、貸款條件也最彈性，舉安全性與銀行接近的好事貸二胎為例，就算是無薪轉證明、信用不完美的族群，也有機會利用名下房產，取得額度最高500萬的房貸資金。

四、房貸種類常見Q&A

房屋貸款種類繁多，各具備不同的計息邏輯與適用情境。申貸前務必釐清自身的資金用途、還款能力與信用條件，並客觀比較各管道的利率與成數限制，才能精準選擇最符合財務規劃的房貸方案。