台北老屋賣或貸？先別急吃糖！利用二胎房貸就能放大地域資產價值！

台灣正逐步走向超高齡社會，除了高齡金融問題逐漸浮上檯面以外，老屋的規劃與處理問題，也正在悄悄醞釀中。在這篇文章中，我們將以全台平均屋齡最高的台北市為例，探討老屋對整體住居環境的影響有哪些？台北老房的持有者，在面臨資金需求時，應該如何將老屋價值再活化？帶你了解更多老房的未來可能。

一、台北老房賣不賣？先問關鍵2問題

台北市是名符其實的「高齡之都」，人老、房也老，不僅近五分之一人口年齡超過65歲，半數的建築物屋齡也都已大於40年。然而時光荏苒，這些台北老屋的持有者高機率已不是第一代屋主，可能是由子女繼承、外來人口定居置產，甚至投資客翻修轉售。身分不同，在老房處理的面向上，所抱持的態度可能也不一樣。

1.台北老房賣不賣？從資金急迫性考慮

對某些人來說，老屋修繕相當麻煩，不如直接出售來得乾脆；然而在某些人眼中，台北老房的地利優勢不可多得，等到合適時機再出售，才能發揮最大價值。但是如果是因為有資金需求，需要處理台北老房，到底是要賣房換現金，還是留房等時機，恐怕就會讓屋主煩惱不已了。

台北老房到底要不要賣，屋主可以先從資金需求的急迫性，來評估賣房的必要性。如果資金需求急迫，例如需要緊急醫療費用、長期支出負擔過大，建議考慮直接出售房屋，以免資金卡關或是各種貸款繳不出來，影響到生活品質或信用。但若情況還算可以，則建議以出租或貸款來支撐過渡期，或許可以等到更好翻盤機會。

2.做決定前，要先評估……

如果沒有急迫的資金需求，只是單純覺得照顧老房很麻煩、出租管理也不方便，或純粹只是擔心老房屋齡持續增加、房屋越舊價值越低，覺得賣掉台北老房比較乾脆，那麼在正式做出決定以前，一定要好好評估以下這些問題：

• 賣房稅金划不划算？
  假設老房為2016年1月1日後繼承或交易取得，賣房時須以房地合一2.0計稅，若在5年限售閉鎖期內出售，將遭受高稅金的嚴重衝擊。但若是該年限以前的房屋，則會以較寬鬆的房屋交易所得計稅，稅金就不會是影響賣房划算與否的關鍵。
• 現在是最好的賣房甜蜜點嗎？
  雖然台北老房有地理上的剛性優勢，價格與中古屋的落差沒有其他縣市來得大，但要找到願意出漂亮價格的買家，還是相對困難的。台北老房多，都市重劃機會也不少，若房屋所在區域有較高的發展性，或許再過一陣子才會到達成交甜蜜點。

如果上面兩個問題的答案，都指向暫時不賣房比較好，留下地點佳的台北老屋，以房屋作為擔保品申請各種抵押貸款，來作為特殊用途規劃的備用金。先別急著吃糖，可能會是較好的選擇。

二、如何運用台北老房優勢創造資金？

身為首善之都，台北市擁有強大的吸力，大量外來人口造就了強勁的地緣優勢，無論是租賃或買賣市場，甚至是區域的發展性，隨時都在發生劇烈的波動。這對想出售台北老房的屋主來說既是優勢，也是劣勢；好的是老房活化機會多、彈性大，壞的是一旦出售，未來想再回購條件相近的房屋，勢必需要付出更高代價。

因此，我們還是建議持有台北老房的屋主續抱資產，利用房屋出租或各種資產活化方式，將台北的地域優勢發揮到最大，一方面維持資產的操作彈性，另一方面也能創造不錯的資金流或未來收益。接下來，就讓我們來盤點這些台北老房可用的資金創造模式吧！

1.老房重新裝潢出租

台北市的外來人口紅利，以及四通八達的交通網路，使老屋在租賃市場擁佔一席之地，搶手程度甚至可能超過新古屋或新成屋。雖然只要位置佳就很好招租，但若屋主能花一點錢，或是申請修繕貸款將裝潢翻新，不僅能增加老屋的吸引力、提高租金收益，未來在合適賣點出售時，也能加分賣出更漂亮的價格。

2.耐心等待都更提高區域價值

假如老屋剛好位於都更重點區，不妨考慮等待該區展開都更，或是危老重建計畫，不僅有機會取得補助金，完成都更改建後，脫胎換骨的老房在原有台北門牌的加持下，上漲空間可期。雖然都更的等待期長，中間也沒辦法讓老屋發揮其他的用途與價值，但是後續的回收效益極高，是值得考慮的選項。

3.以房養老創造現金流

對擁有複數資產的老屋屋主來說，台北老房的價值與其他縣市老房相比要高出許多，較適合作為退休資金來源的規劃標的。只要透過以房養老（也就是不動產逆向抵押貸款），就能在保有房產的同時，每月獲得固定的金流收入。

除了上述三種台北老房因地域紅利，而特別適合的資金創造模式以外，屋主也可以考慮以其他的房屋抵押貸款，來活化老房的價值。然而，不同的房貸種類和申請管道，對老房價值的評估標準也有所不同，而這也將直接影響到老屋貸款的資金空間。要如何讓老屋貸款的效益發揮到最大？將會是另一個重要的課題。

三、跟銀行申請台北老屋貸款容易嗎？

想辦老屋貸款，一般人直覺都是直接找銀行，然而高屋齡可說是老房貸款的致命傷，無論是保值性或未來價值，都無法通過銀行的嚴格審核。因此，銀行對台北老屋貸款可說是興趣缺缺。下面就讓我們來談談銀行對老屋貸款的限制，以及老屋貸款不過的可能原因有哪些吧！

1.銀行老屋貸款的限制

一般來說，屋齡10～20年的房子估價金額會是最高的，而超過30年的老屋估價較低。在央行的第五波打炒房政策中，甚至限制屋齡過高，而幾乎無殘存價值的老房，僅可以土地貸款的名義申貸，大幅影響老房貸款原本可能的額度和利率。

此外，銀行在放款時更會嚴格遵守「房貸貸款年限＋貸款人年紀＜60」和「屋齡＋貸款年限＝耐用年限＋7年」的兩大評估準則，讓老房貸款條件變得更加嚴苛。屋主老、屋齡也老，貸款年限就短，將使老房貸款還款壓力倍增。而這些都算是無討論空間的貸款規定，即便是具備各項優勢的台北老房，也都將受到嚴重衝擊。

2.銀行老屋貸款不過的原因有哪些？

銀行老房貸款除了可能因為各種年齡限制，導致貸款條件較差，還可能因為下面這些原因，而導致房貸申請不過：

• 房子沒有做保存登記
  雖然台北市屬於高度開發的都會區，但還是有一些老房是自地自建，並沒有向政府做建物保存登記。雖然法規並未強制所有房屋都要做保存登記，但是沒有保存登記的房屋就無法設定抵押權，即便老房位於繁華的台北市中心也一樣無法申貸。
• 老房位於山坡地保護區
  台灣的山多，台北市也有山區。如果老房是位於山坡地上，就要留意該地區是否被列入需要作好水土保持的保護區中。位在山坡地保護區的老房很有可能是違建，不僅不能貸款，未來恐怕也沒有機會進行重劃開發。
• 老房目前仍有私設
  台北老房無論座落地點多好，只要曾向民間貸款管道（包括資產管理公司、當舖、代書代辦等）申請過私人房屋借貸，目前仍在私人設定的狀態，銀行都不會通過貸款的申請。

四、融資老屋貸款種類有哪些？融資老屋二胎好嗎？

那麼，除了銀行以外，還有其他的老屋增貸管道嗎？其實大型的上市融資公司，也有承作老屋貸款的案件，申請門檻也比銀行來得寬鬆彈性，屋齡並非唯一的評斷依據，區域抗性也是融資在評估老房貸款時，相當重要的指標之一。而台北老房得天獨厚的地利優勢，更能在融資房貸方案中，發揮出更大的價值。

1.融資提供的老屋貸款種類

對大型融資公司來說，台北老房屋齡雖老，綜合各種可能情況後，仍存在相當大的潛在價值，因此在評估的標準上，與普通的融資房貸並無太大的差異。而融資的老房貸款種類，包括以下三種：

• 老屋原屋融資：老屋目前如果沒有任何貸款，就可以申請老屋原屋融資。由於可取得的貸款條件相對較佳，可能會是無貸款台北老房最好的資金選項。
• 融資老屋二胎：若是剛買下台北老房、目前仍在貸款中，想向銀行申辦二胎，核貸的機率極低。因此融資公司將會是老屋二胎唯一安全、可行的貸款管道。
• 融資老屋轉增貸：有些台北老房屋主會希望以房貸搬家的方式，達到轉貸降息或是增加資金的目的，但老屋畢竟殘值較低，即便是融資也不一定能承作。

2.融資老屋二胎好不好？兩大優勢勝銀行

而在三種融資老屋貸款中，最適合向融資申辦的就是老屋二胎了。台北老屋只要條件夠好，向銀行申請原屋融資還是有機會通過；但是老屋二胎在銀行幾乎只能碰壁，除了融資外沒有其他安全合法的管道可以申請。而且，融資二胎還有一些銀行二胎所沒有的優勢，這些優勢包括：

• 不受打炒房限貸令影響
  由於融資公司非屬一般金融體系，其所提供的老房二胎，自然不會受到央行限貸令的任何影響，包括殘值過低視同土地貸款、七都自然人特定戶數成數限制等，可放大台北老房的地域紅利，並讓資金靈活性變得更高。
• 不受升降息影響
  銀行老房貸款的利率偏高，如果再加上央行升息衝擊，利息將會變得更高，使本就深感台北居大不易的老屋屋主們，壓力變得更為沉重。而融資老屋二胎的利率採7～14%固定計息，不受央行升降息浮動影響，額度又可以貸得更高，整體看下來可能會比銀行老屋二胎更值得。

五、融資老屋二胎要怎麼申辦？

融資老屋二胎和普通的房屋融資貸款差異其實不大，審核條件和申請流程都不會差太多。我們將融資老屋二胎的申請方式整理如下，你可以依據自身的狀況和需求，來看看自己是否符合申辦條件；若你的條件特殊，也可以加入好事貸官方line@，讓我們的專業團隊來為你進行深入的評估唷！

1.申辦老屋二胎的基本條件

融資老屋的二胎申請條件，可以從擔保品老屋，以及申請人的狀況，兩個方面來看。

• 房屋地點：六都房屋的二胎估價會比其他縣市來得高一些，尤其是寸土寸金的台北市，即便是老屋也可以享受到這部分的優勢。
• 房屋屋齡：由於台北市位處精華蛋黃區，屋齡30年左右的台北老屋，都還有機會在融資二胎取得不錯的估價；但若是40年以上，或是50年的超老屋齡，金額可能就相對沒有那麼漂亮了。
• 申請人職收：現職至少持續一年以上，有薪資轉帳、扣繳憑單最好，但若是自營商或領現族群，也可以固定存款證明或其他佐證資料代替。

2.老屋二胎的申請流程

老屋的二胎申請流程，一樣必須經過資料準備、送件申請、評估審核、簽約對保和抵押設定等步驟。在這些流程中，最需要注意的其實就是「評估審核」的階段，因為貸款機構會針對老房的屋況進行仔細的檢核估價，如果屋主可以先將屋況做個整理，或許就能在台北老房的地利上獲得加乘，取得更好的二胎額度喔！

台北老房到底要不要賣？相信看完這篇文章後，你的心裡可能已經有了大致的想法。老房可以單純是老資產，也可以透過二胎房貸，讓它擁有全新的價值與生命，甚至實現地域資產價值的放大效應。因此，手中持有台北老房的你，不妨重新思考這間老屋的定位與配置，讓它陪伴你從過去到未來，創造全新的意義。