房屋貸款種類有哪些？ 5分鐘選擇最適合自己的房屋貸款

房屋貸款種類眾多，如何在這些房屋貸款的類型中，選擇適合自己的方案來申辦，是一門不小的學問。本篇將以淺顯的敘述，說明常見的房屋貸款種類，讓有房貸需求的民眾，可以在5分鐘內就能選擇，最適合自身條件的房屋貸款方案。

一、房屋貸款是什麼？

房屋貸款是一種統稱，因為還可以分為「購屋貸款」與「房屋融資」2種，而這二種類型的差別，如以下所說明。

1.購屋貸款

買房子時（如預售屋、新成屋或中古屋），向銀行申請買房的資金後，再按月分期償還所借的金額。

2.房屋融資

當需要資金週轉時，將名下房屋抵押給貸款方後（貸款方可以為銀行、融資公司、民間私人機構等），貸款方就會借出一筆資金給申請人。

上述2種房屋貸款的方式，都是以名下的房屋當作擔保品，抵押給貸款方並取得所需的資金，之後再按期慢慢償還所借的貸款。

二、房屋貸款種類有哪些？

房屋貸款有「購屋貸款」與「房屋融資」2大類型，其實還可以再細分為8種方案，以下列點說明各方案的特色與優缺點：

1.購屋型房貸

• 購屋型房貸優點：貸款利率低。

• 購屋型房貸缺點：還款期限長、銀行審核嚴格。

假如無法一次付清買房的金額，就需要找銀行申請買房貸款。銀行同意撥款後，申請人則將買房的資金，以分期的方式慢慢償還給銀行。而銀行在貸款的期間，則擁有這棟房屋的「第一順位抵押權」。

2.指數型房貸

• 指數型房貸優點：利率隨著市場變動而調整，更貼近市場實際狀況。

• 指數型房貸缺點：須注意銀行所提供的貸款利率是一段式或階段式。

指數型房貸（浮動型房貸）的利率計算方式，是將「指標利率（浮動利率）」與「加碼利率（依個人條件訂出的固定利率）」相結合，其公式如以下所列：

指數型房貸利率＝指標利率＋加碼利率

目前市面上銀行的房屋貸款方案，大都為指數型房貸。而浮動型房貸的利率有2種方式可以選擇：

• 一段式利率：貸款期間即以（指數型房貸利率 = 指標利率 + 加碼利率）為計算方式。
• 階段式利率：通常前2年的貸款利率較低，也是銀行會強調與行銷的部分；一旦到了第3年之後利率則會調高，此時就會明顯感受到貸款的壓力。

3.固定型房貸

• 固定型房貸優點：利率固定，不受市場波動的影響。

• 固定型房貸缺點：利率較指數型房貸高；若貸款期間想改成指數型房貸，須付出一筆違約金給銀行。

房屋貸款期間的利率為固定不變，不會隨著央行與市場變動而有所調整，目前市場已經較少見。而固定式房貸的利率，通常會較指數型房貸來得高。

4.混合型房貸

• 青安貸款優點：貸款利率低。

• 青安貸款缺點：最高貸款額度只有800萬，若房價有超過的部分須想辦法補足。

顧名思義是將固定利率與機動利率相結合，目前市場上只有政府提供的「青年安心成家貸款」，才有混合型利率的房貸方案可以申請。

5.保障型房貸

• 保障型房貸優點：免體檢就能申請、分擔風險保障加值、貸款利率較優惠。

• 保障型房貸缺點：房貸繳完時，即表示保險也結束。

保障型房貸也稱為「壽險型房貸」，意思是指在貸款期間內，申請人若是因為疾病或意外，導致申請人身故或失能，進而影響房貸無法正常繳納時，保險公司就會將理賠的保險金，拿來償還剩餘的房貸；假如在償還完房貸後還有剩餘的金額，則會歸還給指定受益人。

6.理財型房貸

• 理財型房貸優點：利率較信貸低、隨借隨還免綁約、動用時才會計息。

• 理財型房貸缺點：銀行審核嚴格、利率較一般房貸高、可動用的額度不高、資金用途有限制（部分銀行限制，貸款資金不可用於投資房地產）。

理財型房貸（也稱為回復型房貸），結合了「一般房貸」與「循環型貸款」二種貸款的特點。簡單來說就是，將已經償還的房貸本金再借出來運用，而且還可以隨借隨還。

• 一般房貸（甲型貸款）：貸款金額按固定年限攤還銀行。
• 循環型貸款（乙型貸款）：銀行給予可循環動用的額度，讓申請人隨借隨還。

7.抵利型房貸

• 抵利型房貸優點：減少房貸利息、降低月付金支出、縮短還款年限、資金可以靈活運用。

• 抵利型房貸缺點：存款金額有限制，並非無上限；貸款利率比一般房貸來得高。

向房屋貸款銀行申請「房貸抵利活儲帳戶」，將手上多餘的資金存入該帳戶中，即可折抵房屋貸款的本金，並減少房貸利息的支出。舉例來說房貸有1,000萬，將500萬的資金存入「房貸抵利活儲帳戶」中，只需繳交500萬的房貸利息。

8.二胎型房貸

• 二胎房貸優點：貸款額度高、撥款速度快、房屋價值再活化。

• 二胎房貸缺點：貸款利率較高。

房屋在有貸款的情形下，向其他貸款機構（銀行、融資公司、民間貸款公司），再申請一筆房屋貸款，而這個流程即稱為「二胎房貸」。二胎房貸與購屋貸款不同的地方在於，二胎房貸的貸款方，擁有這間房屋的「第二順位抵押權」。

三、房屋貸款還款方式有哪些？

常見的房貸償還的方式有以下4種：

1.本息平均攤還型

將貸款的本金與利息，平均分攤於每一期的繳款金額中，因此也稱為「定額攤還本息法」。

• 本息平均攤還優點：每期還款金額固定，容易規劃收支的計畫。

• 本息平均攤還缺點：本金償還速度慢。

2.本金平均攤還

貸款的本金每期平均分攤償還；貸款的利息則依貸款餘額逐期計算，也稱為「定額攤還本金法」。

• 本金平均攤還優點：本金償還速度快。

• 本金平均攤還缺點：貸款初期還款壓力較大。

3.貸款寬限期攤還

貸款寬限期間內只需繳交貸款利息，於寬限期滿後才一併攤還本金與利息。

• 寬限期攤還優點：寬限期間內還寬壓力小。

• 寬限期攤還缺點：寬限期滿後會明顯感受到還款壓力。

4.本金到期一次清償

每期只需繳交貸款利息，貸款到期時則須一次償還借款全額。此種貸款常見於公司的商業貸款，一般人則無法申請。

• 本金到期一次清償優點：每期還款壓力小。

• 本金到期一次清償缺點：貸款利息較重；最後一期須償還全額貸款。

四、房屋貸款常見Q&A

• Q房屋貸款的管道有哪些？
• 常見的貸款管道有銀行、融資公司與民間貸款公司。以上管道各自有其優缺點，可以衡量自身條件狀況後，選擇適合的管道申請貸款。

• Q房屋已經有貸款後還可以再貸款嗎？
• 可以。房屋有貸款後，可以向原貸款銀行申請房屋增貸；也可以向其他銀行申請房屋轉增貸；若是需要的週轉資金較大，則可以向銀行或融資公司申請二胎房貸。

• Q房屋貸款可以更換到其他家銀行嗎？
• 可以。假如不滿意原來房屋貸款的利率或條件，可以向其他家銀行申請房屋轉增貸。

房屋貸款類型多樣，而且各自有申請上的眉角，若是事前不做足功課的話，很容易在貸款利率與條件上吃虧。建議在申請前詳細蒐集貸款的資訊，並利用各大房屋貸款試算網站，在試算出貸款月付金後，選擇適合自己能力的房貸方案來申請。