當心誤踩地雷房型！影響房貸條件的5大房型，買房前一定要留意！

影響房貸的房型有哪些？每個人買房在乎的地方都不一樣，但是銀行房貸審核標準大同小異，買到地雷房型不僅影響房價、更直接影響到銀行貸款的核貸機會和金額。好事貸幫你整理銀行不喜歡的房屋類型，購屋前一定要特別留意這5種地雷屋。

一、房屋類型會影響房貸額度、利率嗎？

當然會！申請房屋貸款，銀行除了看借款人條件，也會把房屋條件列入審核。因為銀行必須考量房子未來脫手難易度，如果未來貸款人房貸付不出來，不得已要法拍房子，條件愈好的房子愈搶手，這樣銀行才能回收足夠的欠款。

因此如果買到屋況不好、格局奇怪或者附近有嫌惡設施的房屋類型，銀行就會嚴格審核，不僅貸款過件率低，甚至核貸給你的房貸成數低、額度少，房貸利率也可能比較高。

二、影響房貸的房型有哪些？

房屋類型有很多種分法，例如以使用及完工狀況可區分成預售屋、新成屋、中古屋，也可以用屋齡區分成新屋、老屋，還有建物型態、建材、格局、用途等分類方式，以下介紹不同類別的房型是否會影響房貸額度及利率。

1. 建物型態

不同建物類型的房子，可取得的房貸條件也不一樣，像是公寓房價雖然比電梯大廈價格低，但是貸款成數跟利率也比較差，以下為買房常見的房屋類型：

1. 公寓：五樓含以下無電梯房屋
2. 華廈：十層含以下有電梯房屋
3. 住宅或複合型大樓：十一層含以上有電梯房屋
4. 透天厝：有獨立門戶及庭院的房屋
5. 套房：一房、一廳、一衛的房屋

根據聯徵中心統計，電梯大樓的房貸條件是最好的，平均房貸成數約7成4、房貸利率約1.4%；相反套房的貸款條件則是最差的，平均房貸成數約6成9、房貸利率約1.8%。

2. 建築結構

銀行貸款時也會看房屋建材，近年新蓋的房子大多是鋼筋混凝土（RC）、或鋼骨鋼筋混凝土（SRC），而早期的中古屋、老屋，則大多為RB加強磚造房屋，不僅耐用度、耐震性較差，房屋使用年限也較短，且會連帶影響貸款年限。

3. 房屋建材

使用對身體健康有害的建材，也會影響房貸額度、房貸成數、房貸利率和貸款期限，銀行甚至可能會婉拒貸款。

• 海砂屋
  海砂屋是指使用摻有海砂的混凝土，所蓋出來的房子，又稱為「高氯離子含量之混凝土建築物」。由於來自海邊的海砂含有鹽分、氯離子，會產生壁癌、牆面龜裂、鋼筋腐蝕等損害房屋結構的問題，因此銀行不願意承作海砂屋貸款。
• 輻射屋
  輻射屋是指使用受到輻射屋覽的鋼筋或其他建築材料，所蓋出來的房子，常見於民國71－73年間建造的房屋。由於輻射屋會產生對人體有害的放射性物質，有致癌的風險，因此銀行不承作輻射屋。
• 爐渣屋
  爐渣屋是使用摻雜爐碴的砂石原料，所蓋出來的房子。爐碴為煉鋼廠燃燒廢鐵、廢鋼的殘留物，遇水會膨脹，易造成牆面剝落、甚至結構安全，已於2021年立法禁用。

4. 房屋格局

• 夾層屋：夾在天花板跟地板之間的樓層，屬室內裝潢的一部份，可增加室內使用空間。
• 樓中樓：就是樓中有樓的意思，把第二層樓的樓地板抽掉一部分，讓室內空間看起來更寬敞，也稱作複層住宅或複式住宅。
• 挑高屋：室內高度超過三米六以上的房屋，通常搭配夾層來增加使用空間。

無論是利用哪種方式來改變房屋格局，都需要注意是否有「產權登記」，是否為依法核准建造的。如果沒有產權登記、或者是取得使用執照後的二次施工，都屬於違建，不僅銀行不願意承作，還會面臨拆除的可能。

5. 房屋用途

除了神壇、宮廟、特種行業等房屋用途會被銀行婉拒，如果有下列情形也會影響房貸成數：

• 工業住宅
  工業住宅就是在工業用地上興建住宅，但其實乙種工業區用地只能設立事務所和辦公室，若當作一般住宅使用屬違法行為，銀行也不會貸款給你。
• 住商混合大樓
  住商混合大樓因出入人口混雜、環境吵雜、公設耗損快等問題，加上仍屬於營業用大樓，因此銀行貸款成數通常會比較低。
• 權利屋
  權利屋就是沒有房屋或土地的所有權，只有使用權，比較像是承租房屋或土地的概念。而地上權住宅是指只有建物的所有權、使用權，但沒有土地權狀的住宅，白話點就是房子是自己的、土地是別人的，較常見於精華區或社會住宅。由於租期通常只有50~70年，對銀行來說風險較高，因此可能會被銀行婉拒貸款。

三、房屋座落地點會影響房貸條件嗎？

房屋座落地點是影響房貸條件最直接的因素，例如都市的房子會比鄉下的房子值錢，越靠近市中心，房子的價格就越高。除此之外，下列因素也會影響房貸條件：

1. 風水

比起歐美國家，台灣人買房子特別重視「風水」，不僅影響運勢，也會影響健康，像無尾巷、壁刀煞、路沖、攔腰煞、反弓煞、沒有自然光、房間正對廁所等等，挑選房屋的時候要特別注意，有這些特徵的房子，房價通常也會稍低。

2. 土壤液化高風險區

買房前，可以使用土壤液化潛勢查詢系統，看看房屋是否坐落在土壤液化高風險區。不過銀行除了會看土壤液化資料，也會把房屋建材、建築工法以及建商是否有強化防震等情形列入評估，因此不一定會被銀行婉拒。

3. 原住民保留地

原住民保留地是政府為了水土保持、保留原住民文化及保障原住民生活空間，而畫分的特別區域，因此必須是原住民身份，才能購買或登記持有，所以銀行是無法承作的。

4. 嫌惡設施

房屋周邊設施也會影響房價跟房貸條件，依內政部規範，賣方出售房屋時，房屋周邊半徑300公尺內的重要設施都需標示出來，其中包含這20個項目：

1. 噪音類：2公有市場、私有市場、行政機關、超級市場、體育場、學校、醫院、警察局
2. 安全類：台電變電所用地、地面高壓電塔、加油站、加氣站、瓦斯行（場）、飛機場
3. 衛生類：垃圾場（掩埋場、焚化場）
4. 風水類：公墓、顯見私人墳墓、火化場、寺廟、骨灰存放設施、殯儀館、葬儀社

不過，醫院、學校、警察局、市場這四種設施，近年來影響幅度已漸漸變小，鄰近這些設施，生活機能相對較好，房價不僅未低於市場行情，有時甚至成為該區的精華地段。

四、地雷房型常見問題

• Q老屋可以貸款嗎？
• 可以，屋齡超過30年以上的房子都算是老屋，只要符合以下兩個條件，就有機會申請銀行房貸：
  • 房貸貸款年限+貸款人年紀小於60
  • 屋齡加貸款年限=耐用年限+7年

• Q凶宅可以貸款嗎？
• 過件率極低，由於銀行需考量日後房屋轉手難易度，因此基本上是不承作凶宅貸款的，但如果申請人條件很好，且有提供其他擔保品或保證人，還是有機會辦貸款，只是貸款成數可能只有5成。

• Q房貸被銀行婉拒怎麼辦？還可以找誰辦房貸？
• 銀行為了維持穩定的資本適足率，房屋貸款審核非常地嚴苛，只要有一點風險存在就寧可不承作、婉拒貸款。上市融資公司的資本額與銀行相近，貸款風險比一般民間貸款低。融資二胎房貸審核寬鬆，房貸條件限制較少，只要房屋仍有貸款空間，都有機會申辦二胎房貸。如果想了解更多房屋貸款的細節，歡迎直接加LINE諮詢好事貸房貸專員。