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房屋增貸額度

房屋增貸可以貸多少?房貸增貸流程、優缺點、額度全攻略

當你臨時有資金需求的時候,該怎麼辦?除了信貸、車貸,還可以辦利率低、額度大的房屋增貸。房子是最保值的財產,在現今房價持續高漲的情況下,透過房屋增貸取得資金,也是不錯的選項。但當房屋增貸申請不過該怎麼辦?或增貸後金額不夠使用該如何解套?透過這篇就來告訴你申請房屋增貸時,有哪些該注意的地方。

1. 房屋增貸是什麼?

房屋增貸是指你名下本來就有一筆房屋貸款,在這筆房貸還沒還完的情況下,再多貸一筆資金出來,也就是增加房屋貸款金額。簡單說,當你需要資金周轉時,不用賣房也能取得資金,只要向銀行申請房貸增貸,把增值的房價、已償還的房貸本金拿出來作運用。

近來政府打炒房動作頻頻,央行總裁楊金龍透露,不排除實施第5波選擇性信用管制措施,針對「特定區域第二戶房貸」貸款成數限制,加上先前「不得有寬限期」的限制,對有意購買第二間房子的民眾無疑是雪上加霜。

面對買房自備款可能不夠、房貸月付金額增加的窘境,房屋增貸成為解決資金問題的解方之一。借款人向原貸款銀行提出申請,原銀行會根據目前房屋市場行情進行重新鑑價,並依據借款人的債信與財力狀況,進行評估審核,給予准駁。

房屋增貸優缺點

2. 房屋增貸優缺點有哪些?

(1) 房屋增貸優點

  1. 增貸額度高:房屋增貸是依照房屋價值、原房貸成數而定,不像銀行信貸有DBR22倍的限制。
  2. 增貸利率低:房屋增貸利率比信貸、車貸還低,目前最低1.37%
  3. 還款期數長:房貸增貸還款年限最長可達20年
  4. 審核快:由於房屋增貸是向原貸款銀行申辦,銀行審核速度會快些,工作流程約7至10個工作天,如需做追加設定,則多1~2天。

(2) 房屋增貸缺點

房屋增貸的審核非常嚴格,當申請人信用瑕疵、工作、收入證明不明確,負債比過高,信用評分不足時,房屋增貸成功機率通常不高。而且通常銀行的房屋鑑價比較保守,也可能會因為鑑價後增值空間不大,導致核貸金額較低。

3. 各銀行房屋增貸利率、額度和貸款期限?

一般而言申請房屋增貸能夠享有與原房貸利率與額度優勢,銀行會依據房屋殘值與個人狀況進行估算,通常落在年利率1.4%~3%(此為我國合法利率範圍內),由於每家銀行申貸條件與利率都不盡相同,建議申貸前可以先多方比較參考,選擇適合自己還款方式。

房屋增貸國泰世華銀行永豐銀行
增貸利率1.37%起1.4%起
增貸期限最長20年最長20年
增貸成數最高8成最高85成

大部分的房屋貸款都是採浮動利率(即指數型房貸),因此只要央行升息,房貸利率也會跟著上升,房貸月付金也會增加。

4. 如何申請房屋增貸?

(1) 房屋增貸申請條件有哪些?

  • 原房貸繳款紀錄正常
  • 與銀行往來信用紀錄正常、信用良好者信用評分須達600分以上
  • 需有明確的財力證明
  • 工作收入穩定,有工作證明

(2) 房屋增貸需準備哪些資料?

因房屋增貸是向原貸款銀行提出申請,也因為已經是往來許久的客戶,銀行內部也有借款人的基本資料,所以申請房屋增貸所需資料也比較簡單,需準備資料如下:

  • 雙證件
  • 申請書與個資同意書資料
  • 工作證明資料(如勞保異動明細、在職證明等)
  • 收入證明資料(如薪資轉帳存摺、扣繳憑單、所得清單或完稅證明)
  • 其他財力證明資料(如定存單、基金對帳單、股票庫存等資料)

(3) 房屋增貸流程是什麼?

房屋增貸流程

  1. 提出申請:親至銀行填寫貸款申請書,並繳交所需資料(約需0.5天)
  2. 房屋鑑價:銀行房屋鑑價部門須至房屋進行鑑價作業(約需2天)
  3. 進行審核:估價完成後若有增貸空間,則銀行開始進行審核(約需3-5天)
  4. 對保簽約:貸款核准後,借款人需親至銀行進行對保簽約作業,對保時須備妥雙證件、撥款存摺、印鑑章、權狀正本(約需0.5天)
  5. 設定抵押:代書送件地政事務所,辦理抵押權設定(約需1~2天)
  6. 撥款入戶:設定完成後,銀行撥款至帳戶(約需0.5天)

房屋增貸流程從提出申請至撥款入戶合計約7~10個工作天,就可以完成撥款。

5. 為什麼房屋增貸辦不過?申請前要留意什麼?

(1) 房屋增貸辦不過的原因有哪些?

向銀行申請房屋增貸,你知道被婉拒貸不過的原因嗎?

  • 職業收入不明:工作薪資是直接領現金的族群,例如:保母、計程車司機、木工、接案工作者等。
  • 申請人信用不佳:貸款有遲繳記錄、動用信用卡循環、預借現金等情形,都會造成信用評分過低
  • 負債比過高:每月貸款支出超過平均月收入40%,即視為負債比過高
  • 無增貸空間:房子經銀行鑑價後,無多餘空間可貸款。
  • 聯徵多查:近期曾向多家銀行申貸信貸或車貸等,造成多家銀行送件查詢。
  • 增貸資金用途:銀行審核貸款時,都會電話照會詢問貸款用途,如果回答「裝潢」或「買房」,都可能被視為炒房而被銀行婉拒。

(2) 房屋增貸申請前要留意什麼?

想要申請房屋增貸時,請務必要注意以下情況:

房屋增貸 提高過件率

  • 房屋條件
  • 因銀行估價師須至房屋進行拍照鑑價作業,建議須將屋內擺設整齊,可幫助提高鑑價金額,至少不會因屋內擺設不整齊,屋況不乾淨,而造成扣分,使鑑價金額降低。 估價師至房屋現場拍照時,建議將所有電燈打開,部分窗戶也要打開,讓屋內空間明亮,空氣流通,這樣也可以加分。
  • 個人條件
  • 如果規劃要申請房屋增貸,建議在申貸前六個月,調整以下事項,讓房屋增貸可以順利核貸。
    (1)財力狀況:將所有資金集中在存摺帳戶中,不要有月光族的情形出現。
    (2)維持信用正常:所有貸款均須正常繳款,不能有遲繳情形;信用卡也務必都全額繳清(不要只繳最低應繳金額),不要使用循環信用或是預借現金等情形。
    (3)近期不申貸:不要向任何金融機構提出「新業務申請」需求,就是提出申請貸款的需求,這樣會有近期同業查詢,以及降低信用評分的缺點。
    (4)可加購房貸壽險:若自身狀況較差,則建議加購房貸壽險,以幫助提高過件率。
    (5)房貸繳納注意事項:房貸繳納至少一年以上再申請房貸增貸比較好,這樣可以讓銀行知道,這一年內還款的情形,讓銀行可以憑這一年的還款紀錄推測,未來增貸的貸款繳款,是否也會正常繳款,不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶,而降低核貸金額,或甚至是婉拒申請。

成功申貸後,申請人在原貸款銀行就會有兩筆房貸契約,也就是需同時負擔「兩筆」房貸繳款,因此,建議您申請前務必先評估自身還款能力,與增貸條件是否能夠符合需求,再決定是否申辦。

6. 銀行房屋增貸沒過怎麼辦?有其他推薦的貸款嗎?

向銀行提出申請房貸增貸後,可能會因原本仍在繳款的舊約本金仍高、貸款成數過高、繳款紀錄不佳,或是房屋經銀行重新鑑價後,發現該房屋增值的空間不大,造成無可貸空間,以至於無法順利放款,該怎麼辦?除了申請房屋增貸之外,還有房貸轉增貸以及二胎房貸的選擇。

二胎房貸/房貸增貸/房貸轉增貸比較

貸款管道新鑫二胎房貸銀行二胎房貸房貸轉增貸房貸增貸
貸款額度鑑價110%鑑價90%鑑價70%~80%鑑價70%~80%
還款期限10年7-15年最長30年最長20年
優點額度大審核寬鬆
、不須改變原本房貸
不須改變原本房貸額度較大費用省、利率低
缺點還款期限短、利率較高還款期限短、審核較嚴額度較小費用多、流程多

(1) 房屋轉增貸

房貸轉增貸就是將現有的房貸餘額,轉貸到另一家銀行,並增貸所需要的資金出來,選擇此方案的客戶,大多想要降低房貸利率、取得所需資金或者拉長房貸年限等,轉增貸成功後,有可能繳款金額與原貸款銀行差不多,但是卻增貸出一筆資金可以運用,這是一個不錯的選擇。

但想要辦理轉增貸者,需要考量轉貸成本,如銀行的開辦費手續費,火險地震險保費,代書費,地政規費等,以貸款金額500萬估算,整個房貸轉增貸完成後,需要支出20000~25000元左右的轉貸成本,明細如下:

  • 銀行的開辦費:3000~5000元。
  • 火險地震險保費:約3~4000元左右(依房屋重置成本計算)
  • 代書費:8000~12000元。
  • 地政事務所規費:6000元,書狀費160元。

(2) 二胎房貸

銀行的二胎房貸,利率最低2.49%起、貸款期限最長可到15年,條件也很不錯,但向銀行貸款唯一前提,仍然是維持個人良好的信用。

雖然銀行二胎房貸利率較低,但除非是優質客戶或是房屋增值空間較多,才能符合銀行貸放條件,多半客戶可拿到的利率會落在5~7%左右,且現行銀行一胎貸款大都已貸滿,想要辦理銀行二胎房貸通常就會沒有空間、額度也相對不高,大約僅可貸出30~80萬不等的金額,對於急需資金或較大額度的客戶來說,也可能緩不濟急。

這時建議可以尋求股票上市融資公司:新鑫股份有限公司辦理,新鑫二胎房貸審理時間僅需一天,最低利率7%,最高額度500萬,貸款成數更是可以達到房屋鑑價的110%,相當推薦的選擇。

好事貸是新鑫二胎房貸的最優質經銷商,過件率95%,傲視業界,二胎房貸能夠提供最高的貸款成數,審核條件比銀行寬鬆,滿足現金收入的自營商或個人工作室、對於沒有薪資證明的群族,也能提出申請,迅速核貸並撥款,好事貸二胎房貸最高可申請500萬資金,能夠將名下債務整合,剩下的資金還能自行運用。

周錦光

■好事貸(新鑫二胎房貸直屬經銷商)房貸經理
15年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:

  • 2003~2008年:遠東商銀 消費金融處 業務副理
  • 2008~2018年:三信商銀 消費金融處 業務經理
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