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如果人生能重來…,我說什麼都不會再相信代書的話

如果人生能重來…,我說什麼都不會再相信代書的話

這樣的故事你不會在新聞上看到,但卻真實發生在你我身旁,一定要再次強調,借錢一定要慎選管道,否則沉重的利息不但壓得你喘不過氣,最後甚至可能讓你失去房子。

1. 本想小額週轉,卻一步步落入民間借貸的圈套中…

40歲的劉小姐在板橋的傳統市場賣飾品,經營多年累積不少婆婆媽媽級的熟客,生意還算不錯,幾年前爸爸過世,老一輩的人努力打拚、省吃儉用,一共留下4間房產,都登記在媽媽名下,其中2戶出租,1戶給弟弟居住,1戶是劉小姐和70多歲的母親同住,她在市場做生意的收入還不錯,每個月也有穩定的房租收入,繳房貸與照顧母親生活開銷也還算充裕。

但去年卻因為疫情的關係,收入銳減、房客也退租,錢開始輒不過來,信用卡開始循環,房貸都開始遲繳,信用卡只要開始動用循環利息,卡債就愈滾愈多,所以當初劉小姐單純只想要辦一筆信貸來整合負債,只要大約50萬元,就可以整合名下負債,但因為在菜市場工作、沒有收入證明,加上有信用卡長期循環紀錄,近期信用卡與貸款均雙雙開始遲繳,所以向銀行申請貸款當然是不可能了。

劉小姐此時看到代書的貸款廣告,保證可幫忙通過銀行貸款,找代書詳談後,代書聽了她的狀況,告訴她沒問題,但因為她的工作是屬於現金收入,加上存摺沒有存款,貸款繳息也是遲繳狀態(聯徵報告已經揭露遲繳),所以沒辦法直接跟銀行貸款;但是有一個解套方式:就是代書先借他650萬元,用房屋作抵押,先將劉小姐名下的房貸與信用卡欠款全部繳清,等一個月過後,聯徵報告就會恢復正常,這時候就可以向銀行貸款。

劉小姐覺得有道理,便同意申貸,但是貸款的利率與費用很高,代書解釋:民間貸款都是這樣的條件,雖然較高,但是一個月後,貸款通過,銀行撥款,每月僅需繳31,000元的貸款,劉小姐覺得可以接受,於是就辦了…

房屋借款650萬元,利率是:3分利,也就是年利率36%,代書還會收一筆手續費是總貸款金額5%,也就是32.5萬,撥款同時也需預扣3個月利息(不返還)。

以上這段話,其實就有幾個不合理的地方

  • 銀行貸款的利率是最低的,代書貸款3分利,年利率就是3%x12=36%,借高還低怎麼會划算呢?
  • 找代書辦房屋借款,房子被代書私人設定,有私設就沒辦法找銀行貸款。
  • 劉小姐原本房貸550萬突然結清,之後要找銀行貸款時,按照規定銀行一定會調查是哪來的資金

假代書真詐騙案例試算

2. 等待幾個月,繳納的利息愈來愈多,陷入第二個圈套中…

劉小姐向代書借了650萬(實拿$559萬)把銀行貸款與卡費還掉,剩下的資金放在存摺裡,預備用來扣繳代書借款利息每月$19.5萬元(從撥款後第四個月開始扣繳),等了兩個月後,代書通知劉小姐已送三家銀行都被婉拒,所以代書告訴她,是因為房子在媽媽名下,媽媽年紀超過70歲,銀行貸不下來(銀行規定:借款人或保證人、擔保品提供人年齡需65歲以下),必須先把房子過戶到劉小姐名下,用她的名義去申貸,才能通過貸款,劉小姐不疑有他,就按照代書的建議,辦理過戶手續。

因為是持有將近40年的房子,代書通知說過戶時需繳納增值稅與贈與稅約120萬,所以劉小姐又跟代書多借了150萬支付上述費用,條件仍是3分利,手續費增加為10%,預扣3個月利息。

  • 利息:150萬x3分利=月息4.5萬元,撥款同時預扣三個月利息(不退還)=13.5萬
  • 手續費:150萬的10%=15萬

所以這次為了要拿120萬,借款金額是150萬,扣除利息與手續費合計28.5萬,劉小姐實拿121.5萬。

劉小姐案例

劉小姐現在連同第一次借貸的$650萬,合計$800萬,都是3分利(月息3%),每月光是利息就要付出24萬元,再加上手續費:第一次手續費32.5萬+第二次手續費15萬,合計47.5萬。

我們用表格來試算劉小姐支付的費用及每月的利息:

劉小姐案例試算

借款試算2020.03月第一筆借貸
$650萬
2020.06月第二筆借貸
$150萬
貸款種類代書房屋抵押借款代書房屋抵押借款
每月利息3分利 (月息3%)= $19.5萬3分利(月息3%)= $4.5萬
代書手續費5% = $32.5萬10% = $15萬
預扣利息3個月x$19.5萬=$58.5萬3個月x$4.5萬=$13.5萬
支出費用試算
2020年3月~5月手續$32.5萬+利息$58.5萬=91萬0(尚未借款)
2020年6月利息$19.5萬手續$15萬+利息$13.5萬=$28.5萬
2020年7月利息$19.5萬(已預扣)
2020年8月利息$19.5萬(已預扣)
2020年9月利息$19.5萬利息$4.5萬
截至9月支出合計$169萬$33萬
支出費用合計$202萬(純利息手續費,尚未償還本金$800萬)

第一次借款650萬時預扣3個月利息$58.5萬及手續費5% 為32.5萬,合計$91萬元,第4個月開始每個月還要繳利息$19.5萬。

第4個月因為銀行貸款沒過,所以又再借一筆錢辦理過戶手續,總金額150萬,每月利息4.5萬,預扣3個月利息13.5萬及手續費15萬,合計28.5萬。

代書又過了2個月後,再次通知銀行貸款辦不過,要她再等等,到了9月,劉小姐終於意識到不對勁,她每天籌錢付利息(3分利,月息3%,年息就是36%),一個月付24萬,還沒償還到本金,原本只為了跟銀行辦信貸,卻輾轉透過代書繞這麼一大圈,她還是沒辦法跟銀行辦貸款,但她已經繳了202萬的利息與手續費,房子雖然過戶到她的名下,但綁了2筆代書借款,每月利息$24萬元,她真的覺得負擔沉重,希望能有解套的方式,於是透過網路找到我們。

3. 人生無法重來,咬牙繼續繳利息?還能撐多久…

在講這些事的時候,劉小姐幾乎已經控制不住情緒,從電話這頭都可以聽到她哭泣的聲音,但房子已經被設定,我們好事貸屬於融資公司體系,也沒辦法再幫她了,分析之後,我們建議了她可能解套的方式:由於房子的市值約820~850萬,和欠款差不多,就讓房子拍賣吧,劉小姐聽完後終於恍然大悟!

她開心的說:謝謝,我終於可以不用繼續繳利息了,房子讓代書拍賣好了~

她的心情終於恢復平靜,可以從債務的泥淖中解脫了!

4. 還有什麼方式可以自救?

另一個解決方式:報警處理。因為代書已違反重利罪。
2021年7月20日開始生效的民法第205條規定[1]:「約定利率,超過週年百分之十六者,超過部分之約定,無效。」
代書借款3分利,就是月利息3%,年利息3%x12=36%。超過16%的部份(20%)無效,可依照不當得利請求債權人返還,但是如果是2021年7月20日以前,債務人主動支付超過16%的利率,無權請債權人返還超過法定利率的部份。

5. 慎選借貸管道,取得資金並守住辛苦打拚的資產

現在的貸款廣告非常多,好壞良莠不齊,貸款之前一定要作足功課,慎選借貸管道與對象,直接找銀行是最安全最好的選擇,如果是銀行之外的借貸管道(包括代辦公司),那務必先查詢評價、問清楚可能需要的費用、利率、審視合約內容,最好能親洽辦理,確定幫你辦貸款的不是空頭公司,很多貸款廣告打得很兇,講得很好聽且動人,銀行太難,代辦很神之類的用詞~但網站留的聯絡方式只有Line,甚至連市話與地址都不給;或是有地址的也只是一個地址,根本沒有這個地方,千萬不要只透過網路就給了自己的所有身家資料。

除了銀行之外,股票上市的融資公司,也是很多人選擇的借貸管道,融資公司必須透過經銷商,經營二胎房貸汽機車貸款,我們甚至會建議客戶先打電話到融資公司的總部去照會,確定貸款的對象是真正的經銷商、值得信賴,您再進行進一步的接洽。

作者簡介-孫鴻貴
好事貸(新鑫二胎房貸直屬經銷商)創辦人
16年銀行放款經驗,曾任職以下金融機構:

  • 2003~2006年:國泰世華銀行消費金融處 業務經理(連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮)
  • 2006~2017年:日盛銀行消費金融處 業務經理(連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮)
  • 2011年~2015年:榮獲日盛銀行最佳保險銷售菁英獎連續五年榮獲殊榮)

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