二胎房貸怎麼選好壞？2025銀行二胎房貸利率、額度、經驗比較

二胎房貸是什麼？簡單來說，它是指房屋在已設定第一順位房貸後，以同一間房子作為擔保，向第二家銀行或大型融資公司（如好事貸）再申請的第二筆房屋貸款。換句話說，當您名下房屋還有尚未繳清的一胎房貸（第一順位）時，可以透過二胎房貸（第二順位）的方式再取得一筆週轉資金，因此二胎房貸也可稱為房屋二胎或是二順位房貸。本文將深入解析二胎房貸的定義、優缺點，並提供 2025 年最新銀行二胎房貸的利率、額度、條件等比較，教您如何選好壞。

一、二胎房貸是什麼？定義、優缺點與房貸類型比較總整理

深入瞭解二胎房貸的本質，更能清楚知道自己適合哪一種房屋貸款類型。以下將說明二胎房貸的定義、優缺點，並且與其他房貸做出比較。

1.二胎房貸（二順位房貸）的精確定義

房屋二胎是指房子在仍有銀行房貸的請況下，向第二家銀行或是其他機構再申請一筆房屋貸款。因為二胎房貸抵押權是第二順位，一旦貸款還不出需先賠償第一順位房貸（銀行房貸），所以對於放款機構來說風險較大，因此二胎房貸的利率通常會比銀行房貸來得高。

2.二胎房貸的優缺點

做好二胎房貸的綜合評估，將有助於你判斷是否適合申請。

（1）二胎房貸的優點

二胎房貸的優勢，主要有以下4點：

• 貸款額度高於信貸：因為有房屋作為擔保品，所以二胎房貸的額度較信貸來得高；而且也不受金管會DBR22倍的限制，能滿足較大資金的需求。
• 貸款審核較有彈性：相較於銀行信貸、房屋增貸等，好事貸二胎房貸對於信用分數與財力證明的要求較為寬鬆，有助於取得週轉資金。
• 貸款資金運用靈活：二胎房貸申請流程簡便快速，並且可以保留一胎房貸的優惠利率，非常適合短期週轉或臨時資金的需求。
• 貸款還款年限較長：相較於信貸還款年限最長7年，房屋二胎的貸款年限可以依需求做調整，一般來說約在7到20年之間，有助於減輕月付金壓力。

（2）二胎房貸的缺點

各種貸款類型都有它的優缺點，房屋二胎的劣勢如以下所列：

• 貸款利率較高：因為抵押權是第二順位的關係，對於承作二胎房貸的機構來說風險較大，所以會提高房屋二胎的利率來分散風險。
• 還款壓力較大：申請房屋二胎，等於要同時負擔二筆房屋貸款。因此申請前須仔細試算自己的還款能力能否負擔，才能避免房屋被法拍的風險。
• 銀行審核嚴格：銀行因為作風保守，基於二胎房貸的風險較高，所以市場上願意承作的銀行不多；就算銀行有房屋二胎的項目，審核上也會非常嚴格。
• 申辦管道風險：若是選擇銀行以外的管道，民間二胎房貸可能會有收費不透明、合約暗藏陷阱，甚至是高利貸等風險。

3.二胎房貸與其他房貸類型比較

市場上房屋貸款方案眾多，而且容易造成混淆。以下整理常見的房屋貸款類型，幫助你瞭解其中的差異。

（1）一胎房貸

是指向銀行申請的購屋貸款，抵押權為第一順位，因此也可稱為一順位房貸。通常利率最低、還款期限最長，可貸額度最高。

（2）房屋增貸

房子在有房屋貸款的情況下，向原房貸銀行申請增加貸款的額度。銀行會根據上漲的房價或已償還的房貸本金，給予相對應的貸款額度。房屋增貸通常利率較低，但是審核也較為嚴格。

（3）房屋轉增貸

是指將整筆房屋貸款，轉換到另一家銀行。新銀行通常會提供，更為優惠的房屋貸款條件。若是通過房屋轉增貸的審核，新銀行會先清償原銀行的房貸，並設定為新的第一順位抵押權。

二、二胎房貸合理利率是多少？3 大申辦管道利率比較

二胎房貸利率因為貸款管道的不同，大約會落在3.27%~36%之間，因此貸款管道的選擇將決定房屋二胎利率的高低。以下分別說明銀行、好事貸、民間貸款三大管道，二胎房貸利率各是多少。

1.銀行二胎房貸利率

銀行二胎房貸利率的範圍，約在3.27%~15.88%之間，可以說是三大管道中最低的。不過提醒你，3.27%的二胎房貸利率，通常是所謂的廣告利率，目的只是吸引顧客上門的手段而已。一般來說，銀行所核貸的二胎房貸利率，大約是7%~10%之間。

2025年提供二胎房貸（二順位房貸）的銀行並不多，而且大部分銀行並未提供二胎房貸寬限期。以下整理了2025年11家有提供二胎房貸的銀行名單，方便大家參考與比較：

（1）永豐銀行：二順位房貸

（2）遠東商銀：二順位房貸

（3）凱基銀行：窩心再貸—有房可貸好家在

（4）台新銀行：二順位房貸—一貸再貸

（5）國泰世華：二順位房貸—好房再貸一波

（6）王道銀行：二順位房貸—他房貸免搬家

（7）玉山銀行：二順位貸款

（8）新光銀行：二順位房貸

（9）陽信銀行：二順位房貸

（10）台中銀行：二順位不動產專案

（11）三信商銀：二順位房貸

2.好事貸二胎房貸利率

好事貸二胎房貸利率的範圍，在7%~14%之間，其實與銀行的房屋二胎利率（7%~10%）接近。畢竟銀行二胎房貸審核嚴格，所以想拿到低利率的房貸利率，是非常困難的一件事。因此許多被銀行婉拒，或是拿不到理想銀行二胎利率的人，反而會向審核寬鬆的好事貸申請房屋二胎。

3.民間二胎房貸利率

民間貸款因為法令規範尚未周全，導致房屋二胎無論在申請流程、貸款利率以及額度，都沒有一定的標準。以二胎房貸利率來說，大約在6%~36%之間游移，而確切的利率會是多少，大多是業者說了算。另外提醒你，有些民間貸款還會以月利率混淆年利率的手法，偽裝成低利率來誘騙借款人上門申請，一旦簽約就會面臨沉重的還款壓力。

4.二胎房貸利率試算與月付金

二胎房貸多以本息均攤方式償還，每月需攤還本金與利息，其月付金試算公式如下：

月付金 = 貸款本金 × 月利率 ÷（1 − (1 + 月利率)^−總期數）

以下以貸款金額100萬元、還款期限7年（共84期）為假設情境，帶入最新二胎房貸利率，試算出銀行、好事貸與民間二胎的月付金範圍如下表所示：

由上表可見，銀行與好事貸的二胎房貸月付金相對接近；但民間二胎利率偏高，且多會額外收取高額服務費，使得實際取得的資金大幅減少。因此，除非信用或資金狀況受限，建議優先考慮銀行或好事貸等合法金融機構。

三、二胎房貸可貸額度試算：3 大管道計算方式與影響因素

不同管道的二胎房貸額度，在計算方法上也有很大的差異，不過基本上會受到一胎房貸設定金額，以及一胎房貸剩餘金額2大因素所影響。以下將依照三大管道的二胎房貸計算方式，分別試算各自的可貸額度會是多少。

房貸試算

假設房屋鑑價為800萬，房屋貸款為700萬，設定金額為840萬（通常為房貸額度的1.2倍）。在繳了10年的房貸後，一胎房貸剩餘500萬。以下是銀行、好事貸與民間貸款的二胎房貸試算比較：

四、二胎房貸申請條件與流程圖解：6 步驟與管道風險

3大管道的二胎房貸申請條件與流程，其實並無太大的差別。以下就審核寬鬆的好事貸為例，說明二胎房貸要如何申請。

1.二胎房貸申請條件

• 年滿18~70歲的本國國民
• 申請人名下有房子（或是屋主願意擔任保證人）
• 有工作或收入來源

2.二胎房貸申辦流程 6 步驟詳解

符合上述申請條件後，就可以準備好相關文件，進行二胎房貸流程，詳細說明如以下所列：

1. 申請管道：比較與評估後，選擇合適的管道送件。
2. 準備資料：備妥相關申請貸款資料，送件承辦機構。
3. 送件審核：貸款機構審核申請人，是否符合申貸條件。
4. 簽約對保：確認貸款條件與申請人身分後，簽定二胎房貸合約書。
5. 設定抵押權：借貸雙方到地政事務所，辦理房屋第二順位抵押權設定。
6. 帳戶撥款：完成上述流程後，貸款方撥款至申請人指定的銀行帳戶。

3.申辦二胎房貸：銀行、好事貸、民間 3 大注意事項

銀行、好事貸、民間貸款的二胎房貸，申請時各自有其需要注意的地方。以下分別就3大管道進行說明：

（1）銀行二胎房貸

銀行二順位房貸利率較低，而且受到政府的監督，申貸過程有一定的標準程序，是許多人二胎房貸的首選。不過，因為銀行二胎審核嚴格，若申請人有信用瑕疵的情形，就會被銀行所婉拒；或是房屋的殘值不高，能取得的貸款額度也不會太好。

（2）好事貸二胎房貸

好事貸二胎房貸審核寬鬆，是銀行之外可以考慮選擇的申請管道之一。另外，好事貸二胎房貸利率為7~14%，與銀行二胎利率接近，審核上卻比銀行寬鬆不少。如果你被銀行婉拒二胎房貸的申請，或是無法拿到理想銀行二胎利率的人，建議可以向好事貸提出申請。

（3）民間二胎房貸

民間二胎貸款審核，相較於銀行與好事貸來說更為寬鬆，就算申請人有信用與財務狀況不佳的情況，只要名下有房子幾乎都能通過申請。

不過，在這看似寬鬆的審核標準背後，民間二胎房貸通常隱藏著極高的貸款風險。像是民間業者常以月利率混淆年利率（像是主打二胎利率只要1.5%，其實指的是月利率1.5%，年利率卻將高達1.5%X12=18%），以數字遊戲塑造出超低二胎房貸利率的假象；或是在申請的過程中，巧立名目收取各項高額的費用；或是還款方式，只能選擇還息不還本等。以上這些民間二胎的風險，都是讓人防不勝防的地方。 

以下將3大管道的二胎房貸整理成一張表格，方便大家可以更清楚比較這些管道的差異。

4.民間二胎房貸風險有哪些?

假如選擇非銀行，或是好事貸以外的民間管道申請二胎房貸，可能會面臨以下的二胎房貸風險與陷阱：

• 偽裝知名銀行：常見一些與銀行名稱接近的機構，在網路上以廣告招攬生意。其實這些業者與銀行毫無關係，目的只是要騙取你的信任上門簽約而已。
• 混淆年月利率：不肖業者常以超低貸款利率，吸引有資金需求的民眾來申請。一旦上當簽約，就會跟你說這些是月利率，還要再乘以12才是真正的利率。
• 巧立名目收費：民間收費浮濫沒有一定的標準，像是收完開辦費後，還要再收取一筆服務費、手續費，或是抽取高額佣金等，進而造成申請人的沉重負擔。
• 合約暗嵌陷阱：貸款條約的敘述複雜，不肖業者看準申貸人急需資金的心理，就會將不利條款摻雜合約內容中，尤其是小字的部分申請人更要特別注意。
• 話術誘騙簽約：浮誇話術的背後往往暗藏著風險。像是用身分證就可以辦貸款；貸款免審核，只要人來就借等。一旦進行申請，就有可能面臨被詐騙的風險。

五.二胎房貸經驗總結：哪些常見情況最適合申辦二胎房貸？

根據好事貸實務承辦二胎房貸經驗，我們歸納出幾個最適合申請房屋二胎的常見情況。這些情況通常發生在以下四種情境中，如果您正面臨這些問題，可以優先考慮申請二胎房貸：

• 銀行增貸額度低：想申請銀行房貸增貸，卻發現銀行核貸的額度無法滿足資金需求。
• 企業貸款難申請：公司或個人急需週轉資金，但申請企業貸款耗時又程序複雜。
• 債務整合被婉拒：申請銀行債務整合，因為信用或財務條件不夠理想，所以被銀行婉拒。
• 修繕貸款被退件：房屋因天災或需整修，申請銀行裝潢貸款或修繕貸款卻遭到退件。

六、二胎房貸常見 Q&A 總整理（額度、收入、信貸比較）