網路搜尋「二胎房貸推薦管道」時，肯定被各種千篇一律的文章搞得暈頭轉向了吧。不要再看那些不切實際的罐頭文章了，讓本文直接揭露三大管道的真實面目。銀行雖常打出2.5%的低利廣告，但實際核貸利率多從6%起跳（約落在6%至16%）；融資公司審核寬鬆過件率高，利率約7%至14%與銀行相近；民間管道（如當鋪、代書）撥款快，卻隱藏24%至36%的高利率。知道以上現況後，你該問的不是哪個管道最好，而是你的條件能在哪個管道借到錢。接下來，就跟著本文深入分析三大管道真實放款標準，教你就算沒薪轉、聯徵低，也能避開陷阱並安全借到錢。
一、貸款低利率找銀行？信評低分、額度被吃掉，為何總被退件？
每個人都知道借錢要找銀行，因為利息最便宜、風險最低。但在二胎房貸的遊戲規則裡，銀行卻是最無情的守門員，也是過件率最低的管道。因此當你試圖向銀行申貸時，以下三個真相是你必須先面對的：
1.房屋價值其次，首重還款能力
二胎房貸抵押權排在第二順位，若房屋遭到法拍，必須先償還一胎房貸後才能輪到二胎銀行。面對這種高風險的貸款類型，銀行看重的根本不是房子有多值錢，而是你到底能不能還得出貸款。因此有許多人空有千萬房產，只因為提不出薪轉證明，最終還是遭到銀行無情的婉拒。
2.無薪轉聯徵低，銀行秒殺退件
銀行最愛的客戶是百大企業與軍公教等族群，如果你是攤販、自營商或接案工作者，只要沒有正式的薪轉證明、勞保明細與扣繳憑單，就會被貼上收入不穩的標籤。若是你在短期間向多家銀行申貸，造成聯徵多查；或是有信用卡遲繳、負債比過高等情形，銀行就會直接秒殺退件。
3.一胎設定金額，吃掉可貸額度
申請銀行貸款買房，銀行會用貸款本金的1.2倍去設定抵押權（如借1,000萬，設定金額為1,200萬）。這將導致銀行評估二胎房貸額度時，會以房屋鑑價乘上可貸成數後，再扣掉一胎「設定金額」，而非扣除「剩餘本金」。這種極度保守的計算規則，會大幅壓縮你的貸款額度，甚至沒有可貸空間而被銀行婉拒申請。
二、信用瑕疵又拿不出薪轉？申請利率較高的融資二胎值得嗎？
無法申請銀行二胎，上市融資公司的二胎房貸，會是你這時候的最佳選擇，原因有以下3點：
1.上市融資公司，絕非地下錢莊
許多人將融資公司與地下錢莊畫上等號，其實這是巨大的誤解。上市融資公司受到政府的高度監管，近期更是納入《金保法》的管轄範圍，所以在安全性上與銀行同等級。另外，融資公司貸款審核較彈性，願意承作有信用瑕疵與無薪轉的客戶，反而是許多人二胎房貸的優先選擇。
2.融資審核寬鬆，核貸額度極高
銀行二胎成數最高為90%，加上設定金額的限制，貸款額度往往不如預期；而融資公司二胎成數最高可到100%，額度最多可達500萬，有機會一次解決資金週轉的問題。更重要的是，融資公司只需提供有穩定資金往來的存摺影本，就能作為二胎房貸的財力證明，因此是許多領現族群會選擇的貸款管道之一。
3.債務整合利器，信用重建跳板
若是名下有多筆卡債或高利率信貸，可以利用融資二胎房貸一次清償。因為二胎房貸利率通常較卡債與信貸低，而且還款期限最長7年，可以大幅減少月付金額，降低還款的壓力。另外，利用融資二胎進行債務整合後，就可以停止對信用分數的傷害，是極佳的信用重建跳板。
三、不看信用當天就撥款好方便？你扛得住民間二胎的風險嗎？
看到路上免聯徵、信用不良可辦、十分鐘撥款等廣告時先冷靜，因為你正踏進民間借貸的深水區。當鋪與代書貸款雖然能救急，但絕對不是在做慈善，除非面臨生死存亡的資金缺口，否則千萬不要輕易嘗試。
1.偷換利率概念，隱藏月息陷阱
申請民間二胎房貸，首先要面對偷換概念的計息方式。業者口中的利率2%，通常是指「月息2%」。舉例來說，借民間二胎200萬，一年利息就高達48萬，換算成年利率則是驚人的24%，遠遠超過法律規定，年利率不得超過16%的上限。若是遇上不肖業者開出3分利，相當於月息3%、年利率為36%，更不是一般家庭能負擔得起。
2.巧立名目收費，榨乾貸款資金
有些惡劣的二胎房貸業者，會要求先支付數萬元的申請費用，或是以帳戶管理費，甚至場勘費、車馬費等荒唐名目，變相收取不合理的費用，最後撥下來的貸款還要被預扣所謂的過件費。讓你實際到手的資金，可能只剩原先額度的70%至80%之間，未來還要負擔合約上原來本金的利息，形同一筆貸款卻被剝了好幾層皮。
3.偷藏買賣合約，房屋過戶風險
民間二胎貸款在對保簽約的過程中，有可能暗藏致命的陷阱。正規的二胎房貸只需設定抵押權，就能獲得貸款的資金。但不肖業者會利用你不懂法律的細節，以模糊不清的話術，誘騙你簽下房屋買賣契約。一旦繳不出高昂的利息，業者就能啟動合約，迅速將你的房子過戶。為了一筆二胎房貸，最終賠上了一棟可以讓家人棲身的房子，這就是民間二胎最致命的風險。
四、二胎房貸推薦管道常見QA
若是聯徵分數600分以上，且有正式的薪轉證明、勞保明細與扣繳憑單，建議優先選擇銀行二胎，以取得較低的貸款利率；若聯徵分數偏低，或是無法提供薪轉證明，請直接選擇上市融資公司申請二胎。至於高風險的民間二胎，除非面臨迫不得已的情況，並不建議你列為二胎申請管道。
有3個判斷標準。第一，正規的融資公司不會在資金撥款前，就收取代辦費或手續費；第二，合約書上的債權人必須是公司法人全名，絕非個人姓名；第三，撥款帳戶必須是融資公司的法人帳戶。
絕對不會過。因為銀行皆透過聯徵中心共享紀錄，所以當第一家銀行退件時，第二家銀行將會看到這項紀錄，就會判定你是高風險且極度缺錢的客群，直接婉拒貸款的申請。因此不可短時間內亂送件，以免造成聯徵多查的情形。融資公司也有自己的系統，可以查到客戶是否曾詢問其他融資公司，審核就會可能會嚴格看待，所以第一次就找對管道很重要！
總結來說，申請二胎房貸應依自身條件選擇管道。信用良好且能提供薪轉證明者，銀行是首選；自營商、無薪轉證明、信用稍有瑕疵者，應選擇審核寬鬆的上市融資公司，能讓你提高過件的機會並安全取得資金。至於民間二胎借款利率極高，且暗藏陷阱與風險，並不建議你申請。
了解詳情
