不少人在決定是否要辦二胎房貸時，總會苦惱房子有了「二順位抵押權設定」後，會不會導致未來不好脫手，難以買賣；其實這個問題的答案與解法都不複雜，跟隨本文掌握買賣二胎房屋的6個心法後，你將了解二胎房貸放心辦的秘訣，以及房屋有二胎也能順利買賣的關鍵！
一、二胎房屋可以買賣嗎？
可以！房子辦過二胎並不會對房屋買賣造成影響，這是為什麼呢？要知道，抵押權設定有著「隨物不隨人」的特性，房屋所有權因買賣行為變更時，並不會影響到抵押權人（債權人）討債的權利；所以申請過二胎房貸，有二順位抵押權設定的房子依舊可以買賣，只是買賣過程中有幾個重點需要注意，我們將在以下段落分別從二胎房屋的賣家、買家角度為你解析。
二、賣二胎房屋的3大心法
房子辦過二胎會不會不好賣？甚至不能賣？先說結論，找對申貸管道就不會！除此之外，賣有二胎的房子還需要注意什麼呢？參考接下來內容提到的3個心法，你也能順利、安全地出售名下的二胎房產。
1.慎選二胎房貸管道
首先要有「銀行只會協助代償銀行債務」的觀念，換句話說，如果你的二胎房貸是找銀行申請的，在出售二胎房屋時，債務代償的問題就相對單純，買方的銀行只要透過抵押權遞補的方式，就能清償房屋的一、二胎貸款。但不是每個人都能順利找上銀行辦二胎，這時該怎麼辦呢？
若你的條件沒有非常完美，建議可以優先考慮合法、正派經營的管道，如安全性媲美銀行的好事貸，申辦二胎房貸；盡量不要找條件不透明、風險高的民間代書、代辦管道，才能避免讓房屋的產權過於複雜，導致後續清償困難，降低買方的購屋意願。
2.善用雙代書制度
買賣二胎房屋與買賣一般房屋一樣，通常都會聘請代書協助處理複雜的文件與流程；如果想確保二胎房屋的交易安全，我們會建議二胎房屋的賣家可以考慮選用「雙代書制度」。
雙代書最大的優點是「賣方權益也能受到保障」，相較僅有買方代書的「單代書」，雙代書由買賣雙方各自委託一名代書，處理二胎房屋買賣流程；在多一個自己人把關的情況下，交易環節中若有任何不利賣方的情事發生，賣方代書能第一時間作出提醒，並給出專業建議，讓二胎房屋交易風險降到最低。
3.釐清權利再過戶
有辦過二胎的房子，謄本上通常會有兩筆抵押權設定，一筆是購屋貸款的一順位抵押設定，另一筆則是二胎房貸的二順位抵押設定；在二胎房屋買賣過程中，賣方若未與買家說明房屋抵押權的設定狀況，會讓買賣糾紛出現的可能性大幅增加，嚴重甚至可能面臨訴訟或被買方要求賠償。
三、買二胎房屋的3大心法
二胎房屋在屋主急需用錢時，相較一般房屋有更彈性的議價空間，所以不少人會鎖定有二胎房貸的物件「打折買入」，不過購買二胎房屋的眉角也比一般房子來得多，以下為你整理保障購屋權益的3大心法。
1.權狀謄本看仔細
買二胎房屋，最怕原屋主隱匿或未清楚說明房屋的抵押權設定狀況，導致債務因抵押權「隨物不隨人」的特性，跟著房子跑到自己身上；若想避免上述「買房還要幫忙還債」的情況發生，建議在挑選房屋物件時，可以將屋主出示的房屋權狀，對照有即時資訊的登記謄本一併觀看，確認房屋最新的設定狀態與屋主描述的狀況是否一致。
2.過戶流程談清楚
常見的二胎房屋買賣流程有3種，包括「清償、塗銷再過戶」，與皆屬背胎過戶的「先過戶再代償、塗銷」和「不塗銷直接過戶」，以下簡單比較三者的差異。
（1）清償、塗銷再過戶
由賣方清償債務、塗銷抵押權再過戶房產，可說是最簡單也最單純的方法，但實務上並不常見；因為急於賣房子的人，通常也沒辦法籌出足夠的錢清償原先的債務，若賣方無法配合，可能就要選擇其他方法。
（2）先過戶再代償、塗銷
最常見的二胎房屋買賣流程，房屋過戶後，會由買方申請新的銀行貸款，代償賣方原有的一、二胎債務；由於過戶時抵押權設定尚未塗銷，買方銀行的核貸結果也還不確定，若想避免潛在的交易糾紛，建議可以透過履約保證或價金信託，保障二胎房屋買賣雙方的權益。
（3）不塗銷直接過戶
由買方承接賣方原有的貸款條件與抵押權設定，此流程如果碰上賣方除了原有的抵押貸款外，還積欠信貸或其他保證債務的情況，買方想取得債務清償證明會格外困難，甚至可能被銀行要求替賣方清償房貸以外的債務。
3.動撥屢保須留意
實務上在二胎房屋交易流程中，原屋主的二胎債務並不一定要動撥買方履保帳戶的錢清償，如果真的被要求先「出錢清償債務」，可以與代書諮詢如何處理較合適；若房屋仲介執意非動撥履保不可的話，我們會建議你請房仲當連帶保證人，同時白紙黑字簽下合約，後續不幸發生糾紛時會比較有保障。
四、其他關於二胎房屋買賣的常見Q&A
- Q有二胎的房子可以買賣嗎？
- 可以，二胎房貸的二順位抵押權設定並不會影響房屋的買賣。
- Q買有二胎的房子需要注意什麼？
- 購買二胎房屋時，一定要確認賣家「能否清楚交代房屋的債務與債權」，才能避免花錢買房，卻要幫忙清償額外債務的風險；此外，於二胎房屋交易過程中，我們也建議你活用履約保證、雙代書機制，保障彼此雙方的權益。
- Q二胎房貸找誰辦會影響二胎房屋的買賣嗎？
- 會，若你是收入、信用條件良好的人，建議可以找上銀行申辦二胎房貸，後續於買賣二胎房屋時，債務代償流程最簡單；若你的貸款條件較不完美，則推薦辦理債權同樣單純的好事貸二胎，較不會影響到二胎房屋買家的購屋意願。
總結來說，辦二胎並不會對房屋交易造成影響，二胎房屋的買賣流程也和一般房屋差異不大，只要買賣雙方能在過戶前，充分釐清房屋的債權及抵押權設定狀態，並對債務責任的歸屬達成共識，二胎資產也能靈活交易！
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