因急需資金周轉，許多人會選擇用房子向民間業者貸款；事後才發現，房屋一旦被做了私人設定，在申請新貸款或轉貸時很容易碰壁，詢問多個管道都會被婉拒。其實房屋私設是有解套方法的，若想避免處分、持有財產的權利被影響，且看本文解析！
一、為什麼房子會被私人設定？
私人設定又被稱為「民間私設」，指的是房屋被銀行等金融機構以外的「第三人」，做了抵押權設定。這個第三人可能是民間貸款，也可能是其他與屋主有金錢往來關係的利益個人，如建商、合夥人或親友等。房屋私設的目的，主要在保障上述這些關係人的權益，不讓所有權人以各種處分脫產。常見房屋私設的原因有：
1.民間貸款以房屋作為擔保
用房子向民間公司或私人辦理貸款，通常金主會辦理房屋抵押權設定，確保貸款人出現還款障礙時，仍能透過拍賣房產將款項收回。
2.買房餘額不足時申請的建商貸款
買房時因自備款或貸款額度不足，向建商借一筆錢來裝潢或支付尾款，此時建商會對房子做二順位抵押權設定，待還清後才可塗銷。
3.生意往來或周轉資金抵押
資金不夠向生意合夥人借錢周轉，或上游廠商擔心下游客戶有信用風險時，皆可能會辦理房屋抵押權設定，作為接收還款、貨款的保險措施。
4.因做生意需要被廠商設定
長輩怕小孩私自抵押、變賣房產，會透過私人設定讓房子有任何變動時，都要通知設定人。此類型設定通常不是借貸關係，單純為了保護房產。
二、房屋私設類型有哪些？被私人設定會有哪些影響？
從前段房屋私設的原因可以發現，對房產做私人設定的目的，通常是為了保障申請人的權益，那麼對被設定的一方來說，名下的房產會因此受到什麼樣的限制呢？本段落將介紹常見的房屋私設種類，同時帶你了解，各類設定對房子帶來的影響和風險為何，解答你對房屋私設效力的疑問。
1. 4種常見房屋私設類型
除了第一段提過，用來確保借款回收的的房屋抵押權設定，常見的房屋私設類型還有預告登記、房屋信託、流抵契約。以下將分別針對這四種民間私設的操作方法進行講解：
（1）抵押權設定
在申請房屋融資貸款時，作為擔保品的房子會被要求做抵押權設定，確保貸款人無力還款，或還款遇到困難時，仍能透過法拍房屋回收借款。受抵押權設定的房子仍可以買賣、貸款，但前提是要有人願意承接債權。
（2）預告登記
預告登記這種私人設定，常出現在民間借貸、夫妻買房、家族分財產等情境，對房子進行預告登記後，所有權人將不能擅自處分財產。若想把預告登記的房子拿去變賣、貸款，就必須先經過設定人的同意。
（3）房屋信託
房屋信託會限制房屋在一定年限內，無法進行抵押、出售等處分異動，直到信託到期，受託銀行才會將不動產返還給指定的受益人。被信託的房子無法再辦理買賣或貸款，僅有在滿足特定條件的情況下才能進行處分。
（4）流抵契約
借貸雙方約定好還錢期限，並約定房子為抵押物，還不出錢時，不需要經過強制執行拍賣程序清償，就可以直接用房子抵債。若債務人沒有如期還錢，流抵契約設定的抵押物將會直接歸設定人所有。
2.房屋私設的影響與風險
房屋私設之所以讓人頭疼，是因為它輕則影響處分財產的權利（如預告登記、房屋信託等），重則可能對財產的所有權與使用權產生影響（如抵押權設定、流抵契約等），因此在進行私人設定時，一定要好好評估風險，以及未來的可能變化，並慎選私設對象。
舉例來說，一樣是抵押權設定，但若對象是民間私人管道，而非銀行或融資等正規金融機構，房屋的抵押權狀況可能會變得相當複雜，未來想要再跟銀行申請貸款，就會被視為地雷房型而婉拒貸款。此外，抵押權作為一種債務擔保，如果沒有慎選房屋私設管道，所有權就可能因為各種原因受到威脅，潛在風險極高。
三、房屋私設要怎麼解套？3個解除房屋私設的方法
房屋私設不只會限制你處分財產的權利，甚至可能對房子的抵押權和產權造成影響，若想讓房產重歸自由運用狀態，盡早讓房屋消除私人設定才是上上策。這個段落將提供你3個解除房屋私設的方法，若想從房屋私設的限制中解套，接下來的內容可要認真看了！
1.方法一：找親友借錢先償還
若是因借貸導致房屋被設定，可以選擇跟可以信任的親友借錢，將原有的債務清償，便可以解除房屋的私人設定。畢竟是自己的親友，貸款條件比不認識的金主好商量，但建議就算是親友間的借貸，仍要擬定正式的合約，才能保障雙方的權益。
2.方法二：利用其他房產申請二胎
如果名下還有其他房產，可以考慮利向銀行或大型融資公司申請二胎房貸來進行債務整合，並將取得的資金用來清償民間貸款，進而解除私人設定。這麼做不僅能讓房屋從私設風險，以及諸多的財產運用限制中解套，還可以大幅減輕還款壓力。
3.方法三：轉貸融資公司來解套
與民間貸款相比，銀行較能接受來自融資貸款的抵押權設定，因此將房屋私設轉向融資公司，或許也是解除私人設定問題的方法之一。如有相關問題，建議可以向大型融資公司經銷商來諮詢，看看有沒有辦法將房屋私設貸款轉進融資公司，不僅可以達成轉貸降息目的，還能增加未來轉貸銀行的機會。
四、其他關於房屋私設的常見Q&A
- Q有私設的房子可以直接找銀行轉貸嗎？
- 不行，銀行通常不接受有民間私設的房子，且銀行只會清償銀行的貸款，不會代償民間債務；借款人必須想辦法將民間私設償還完，待私人設定塗銷滿一年以上，才有機會向銀行申請貸款。
- Q房屋私人設定可以查詢嗎？
- 可以，除了攜帶身分證、印章，前往地政事務所查詢外，也可以選擇用地政服務網線上查詢、攜帶自然人憑證至便利商店機台查詢，或委託代書申請查詢。
- Q房屋私人設定如何塗銷？
- 以房屋貸款所做的抵押權設定舉例，若已完成債務清償，就可以準備所有資料，包括清償證明等，向不動產所在的地政所，提出房屋私設的塗銷申請。
房屋私設畢竟不如銀行抵押權設定來得單純，因此如果可以，我們還是會建議不要向民間貸款管道申貸，以免遭私人設定影響未來權益。但若你的房子已經被做過房屋私設，那也沒有關係，希望本文說明的解套方法，可以在貸款路上助你一臂之力，協助你突破資產受限的困境。
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