居住正義政策懶人包！落實居住正義，政府是神助攻還是幫倒忙？

隨著許多國家開始將居住權納入基本人權，能否滿足基本居住需求的「居住正義」成了近年來台灣人民關注的重要議題；為了回應民意，政府展開興建社會住宅、提供租金和房貸補貼、抑制房價、打擊炒作行為等系列政策，希望透過具體作為，實現「住者適其屋」的理想。這些努力在需求相異的租屋族、買房族和換屋族眼中，成效如何呢？本文將依序為你整理分析！

一、居住正義是什麼？淺談「住者適其屋」的改革理想

居住正義的核心理念是「住者適其屋」，可以理解為「每個人都要有適當的環境可以居住。」不管收入高低，選擇買房或租房，人人應該都要有辦法以合理、可負擔的價格，滿足基本的居住需求，才符合居住正義。

審視現今台灣住居光景，國民所得成長有限，薪資漲幅難與通膨抗衡；投資客的炒作，也使得房地產價格飆升，房價所得比逐年提升。青年與身處低薪循環困境的弱勢族群，想憑己身之力找到棲身之所相當困難；老百姓們只能寄望政府出手干預，以政策導正房市、租屋市場的高房價、高租金亂象，讓居住正義得以實現。

二、租屋族眼中的居住正義

租屋市場最大的亂象，源自供需結構的不平衡，中小坪數的房屋壟斷在少數房東手中，權益不對等、資訊不透明，租金往往佔去薪水、生活費大半，租屋族為儘可能節省居住成本，不得不忍受低落的住居環境與生活品質。為了解決此困境，社會住宅、租屋補助2.0等相關政策因應而生。

1.社會住宅

社會住宅依照運作方式，可以區分為由政府興建房屋，出租給民眾的「政府社宅」，以及由政府承租民間住宅，再轉租給民眾的「包租代管社宅」兩大類；由於有政府出資補貼，兩者的租金皆低於市場行情，還會依照所得、弱勢身分等條件對承租者進行分級設定，提供對應級距的租金補助。

然而在價格上，僅以市場租金7～8折出租的社會住宅，對於身處高房價地區的族群來說，負擔仍有些沉重；在數量上，政府所提的「8年20萬戶」社宅政策理想很豐滿，現實卻很骨感，根據內政部統計，現有的社會住宅仍佔住宅存量不到1%。綜合來看，若無法提高補助額度，解決數量供不應求的問題，現階段的社會住宅政策尚無法實現租屋族眼中的居住正義。

2.租屋補助2.0

「300億元中央擴大租金補貼」政策（又稱租屋補助2.0）發布於2023年，租屋族只要符合上表內的申請條件，便可備妥申請文件，參考「分級租金補貼金額表」請領2000元至最高8000元的租金補貼。此次租屋補助2.0在擴大補助戶數的同時，加碼提高補貼優惠，還鬆綁須提供房東資料的規定，預計能有感減輕租屋族的租金開銷壓力，降低申辦難度。

不過從施行成效來看，不少租屋族因擔心房東將稅金成本轉嫁至房租上，自主放棄補貼機會，導致租屋補助2.0的申請戶數遠不如預期。或許政府應優先思考如何解決房東報稅意願低，租屋黑市存在的問題，再推行補助政策，較有機會落實「租得起」的居住正義。

三、買房族眼中的居住正義

台灣房價因人為炒作居高不下，買房族期待能以合理價格買到房子，卻苦無管道獲知合理市場行情，購屋後也經常被高額的月付金壓得喘不過氣；有鑑於此，政府陸續推動實價登錄、地上權與使用權住宅、房貸補貼、新青安貸款等政策，希望藉此促使房價透明化，減輕買房族的購屋壓力。

1.實價登錄2.0

為解決過去房地產交易資訊不足之購屋困境，政府於2012年祭出「不動產成交案件實際資訊申報登錄」政策（實價登錄），公開揭露不動產成交資訊，保障買賣雙方權益。然而，初代實價登錄機制僅能知道「建物門牌號碼區間值」，讓許多不肖業者依舊有操作房價，利用不對等資訊欺騙消費者的空間；有鑑於此，政府再於2021年推出實價登錄2.0，希望透過完整揭露門牌、地號資訊，讓整體交易資訊更透明。

實價登錄2.0上路以後，許多買房族於購屋時都會參考實價行情比價，確實讓建商、仲介較難再利用資訊不對等炒作房價；但市場上也同時出現不少利用「買房送裝潢」手法，對房價進行灌水，墊高成交價格的實登亂象。儘管實價登錄2.0有規範不實申報的罰則，仍有不少人願意鋌而走險，只為從中獲利；若不想影響實價登錄的可信度，讓「交易透明化」的美意打折，政府應建立即時查核的機制，才能避免實價登錄流於表面形式。

2.地上權住宅＆使用權住宅

地上權住宅及使用權住宅最大優勢是總價便宜，能讓小資買房族以一般房屋6～8成的價格，入住生活機能佳的精華地段；不過兩種房產皆存在使用年限，時間一到就必須將房子與土地歸還給政府、建商，由於沒有完整擁有房屋和土地的所有權，在貸款、轉手出售時也會受到諸多限制。

政府規劃建設地上權、使用權住宅的目的，是希望能讓經濟能力高於社宅租戶，但又買不起一般住宅的族群，能有更多元的購屋選擇，但兩種住宅「辛苦繳完房屋貸款，卻無法獲得房屋資產」的特性，仍讓不少人在權衡利弊後，選擇繼續租房；且使用權住宅的功能又與「只租不售」的社會住宅部分重疊，政府若想在不壓縮社宅資源的情況下，滿足買房族的購屋需求，勢必得做好政策服務對象的劃分。

3.房貸補貼3萬政策

近幾年受疫情衝擊，央行升息不斷，貸款族群壓力沉重，為了讓中低薪族群減輕還款負擔，內政部於2023年6月推出「中產以下自用住宅貸款戶支持方案」，只要符合申請條件，即可一次領取新台幣3萬元的房貸補貼。

就數據來看，截至2023年年底，房貸補貼政策的核定案件有近49萬件，核撥金額逾146億元，推估有不少買房族因此受惠；儘管如此，仍有不少人對於「一次性」的補貼形式提出質疑，認為買房壓力源自於持續攀升的高房價，房貸補貼只有短期減壓功效，若不改善「買不起」的高房價環境，仍舊無法實現買房族所追求的居住正義。

4.新青安貸款

新青安貸款政策的本意，是希望透過提高貸款額度、補貼利息與拉長還款年限和寬限期，降低首購族的買房負擔，協助青年購屋自住；自政策上路（2023年8月）以來，已造福5萬多戶順利成家，核貸金額達4000餘億，自表面數據來看，對於實現買房族的居住正義有著莫大的貢獻。

然而，新青安貸款在提供購屋優惠的同時，也讓原先有冷卻跡象的房市再次熱絡起來，進而帶動房價上漲；不少投機份子甚至濫用政府補助購屋的好意，藉由私下轉租、人頭戶買房的方式謀利。政府若不想讓立意良善的新青安貸款淪為投資客的炒房工具，應想辦法在貸款前中後期建立完善的審核、管理機制，才能導正新青安貸款現存的亂象，使政策回歸「協助自住族群買房」的初衷。

四、換屋族眼中的居住正義

隨著人生進入不同階段，已有房產的有殼一族也會因家庭人數、生涯規劃，或是對居住品質的追求，產生換屋需求。然而，買房自住的換屋族，經常成為政府打炒房政策的「誤傷」對象，買賣房產時不只會被貼上投資客的標籤，還需要負擔高額的稅金。為了避免此種變相的「居住不正義」，政府建立了能減輕換屋負擔的「重購退稅」機制；希望能在精準打房的同時，保障換屋自住者的權益。

1.重購退稅

善用重購退稅制度，在符合退稅條件的情況下，換屋族能把財產交易、土地增值的稅務成本降到最低，避免成為打炒房政策的錯誤打擊對象。不過需要注意，三個稅種對於房屋使用狀態、設籍、面積、買賣價差、產權等條件，是否符合退稅標準有各自的規範，計算公式也有所差異，換屋族於申請前須多加留意。

重購退稅在協助換屋族節稅的同時，有可能淪為投資客炒房避稅的工具嗎？相信這是不少人心中會有的疑問；現階段來看，嚴格的「自用住宅」判定條件存在一定的篩選效果，相關單位若能確實把關、有效查核，應能確保政策的有效性，打破換房族所面臨的居住不正義困境。

2.先買先賣的換屋煩惱

換屋時要選擇先買後賣，還是先賣後買？目前政府雖鼓勵自住族群「小屋換大屋」，建立友善換屋族的重購退稅機制，但針對「換房過程」並沒有制定相應的配套政策，換屋族若沒有謹慎考慮買賣順序，可能導致資金出現缺口，甚至面臨無處落腳的問題。建議換屋族在脫手房屋前，可以先參考以下內容，了解兩者的特點再做決定。

（1）先買後賣的特點

適合手頭資金足夠充裕、房貸已繳清的族群。由於已經購入新房，自然沒有尋找臨時租屋處的問題，新房還可以放置舊家的物品，讓清空的舊屋有更好的賣相；不過須注意，若舊屋的貸款未繳清，在房屋賣出前，還款壓力將因新舊房貸疊加，變得無比沉重，若最終因急於脫手降價出售，將帶來不小的損失。

（2）先賣後買的特點

優點是可以將賣房的錢當成換屋資金，也不會因「第二戶限貸令」導致買新房的貸款成數受到影響；但先賣後買會出現沒地方住的「換房空窗期」，需要支出額外的租屋成本與兩次的搬家成本（舊家至租屋處、租屋處至新家）對於財務狀況本就不寬裕的族群來說負擔不小。

五、政府眼中的居住正義

對於政府來說，導致「住者適其屋」難以實現最大的「檻」，是居高不下的房價；為了讓高房價問題得到改善，政府祭出一系列打炒房政策，包括限縮資金的選擇性信用管制措施、影響房貸利率的升息循環，同時修訂號稱打房重拳的《平均地權條例》，希望能藉此讓過熱的房市漲勢趨緩，嚇阻投機炒作行為，使全民的居住正義得以落實。

1.房市選擇性信用管制措施

「選擇性信用管制措施」可以理解為央行規定的「限貸令」，在貸款成數受到限制的情況下，投資客的炒房成本將會增加，進而降低其購屋意願，間接抑制投機資金進入房市，炒作房價。最新（2024年6月）的第六波選擇性信用管制規定，民眾在七都（六都＋新竹縣市）購買第二戶房屋時，最高只能貸6成；資本不足的投資客若執意進場炒房，於交易時需承擔更高的資金缺口風險。

2.央行升息循環

為配合打炒房政策，將熱錢引出房市，央行自2022年至2024年3月，升息已達六波。之所以會有升息能抑制房價的說法，是因為升息會讓貸款壓力增加，降低投資客的購屋意願，有助房市冷卻；然而現階段升息打房的效果並不顯著，頻繁升息反而讓自住的房貸族苦不堪言。政府若想利用升息這把雙面刃穩定房市，仍需綜合考量各項因素，才不會本末倒置，讓人民的居住正義更難以伸張。

3.平均地權條例

為了避免投資客短期炒作房價，《平均地權條例》規定除了親屬間的交易外，屋主不可隨意轉售預售屋及新成屋予他人，並且針對私人公司或組織團體可買賣的房屋類型設下限制，同時明確規範炒作行為的罰則、建立檢舉制度，期待藉由公權力來管控市場亂象，回應人民對居住正義的期待。

六、居住正義問題反思

不論從租屋族、買房族的視角來看，目前台灣離「人人有房住」的居住正義落實還有漫漫長路；居住正義之所以難以達成，是因為其牽涉面向廣大多元，從炒房導致的高房價問題到社宅數量不足、租屋市場權力失衡等現象，想避免居住議題演變成社會結構問題，就必須正視這些現有制度下既存的「不正義」。政府若因害怕選票流失，選擇避重就輕打假球，恐怕只會讓居住正義政策淪為華而不實的政策牛肉與口號。