《平均地權條例》修正案再出五大重拳,是否真能落實居住正義?

平均地權條例

為遏止炒房亂象,近年政府打房動作頻頻!除央行隨聯準會多次升息,並搭配各項打房政策成功降溫房市外,行政院自2022年4月拍板通過、延宕8個月的《平均地權條例》修正案,終於在2023年1月10日三讀通過,祭出五大重拳強力打擊過熱房市。本文將為你介紹何謂《平均地權條例》?本次修正案,修訂重點有哪些?又會對現行房市產生什麼樣的影響?真的能夠落實居住正義嗎?

一、什麼是《平均地權條例》?

現行的《平均地權條例》包含規定地價、照價徵稅、照價收買、漲價歸公和土地使用等5大項目,前4項為平均地權的4大綱領,剛好能夠達成一個均衡的土地交易循環。

1.規定地價

當土地未經定價時,政府可以調查、參考分區內近一年土地買賣或收益價格,為其制定公平交易價格。定價每2年執行一次,以確保價格合理性。

2.照價徵稅

地價既經規定,就代表土地已具有一定價值,並隱含潛在收益能力。因此,土地持有人應按照土地規定地價,如實申報、繳納「地價稅」

3.照價收買

照價收買旨在維護土地自由,並均衡地價水準。政府可基於「公益用途」、「修正低報現值」及「均衡私人土地持有數量」等目的,照價收買土地。

4.漲價歸公

規定地價後,土地價值可能因自然因素而上漲,當中產生的價值差,不應由土地持有人獨有。政府會據此徵收「土地增值稅」,將利益收歸公眾享有。

由此可見,《平均地權條例》的存在,就是為了避免在自由經濟制度的運作下,土地過度集中於少數人手中。為穩定市場,政府將有限度地介入、控管土地交易行為,以達成供需價格的平衡,以及公眾的利益。

二、《平均地權條例》修正案5大重點

房屋和土地一樣,同屬不可替代的剛性需求,供需與價格應當也要受到合理的管控,以達成人民居住的適足基本權利。然而近年來,住宅普遍存在商品化、私有化及金融化的問題,有心人士炒房,讓「買房」成為一般民眾遙不可及的願望。

《平均地權條例》修正案的目的,就在阻斷特定人士以浮報實價登錄價格、哄抬價格轉售契約牟利,或其他投機方式惡意炒作房市。本次修法的五大重點,包括「限制換約轉售」、「明訂炒房相關罰則」、「管制私法人購宅」、「建立檢舉獎金制度」,以及「納管解約申報登錄」等事項,期能遏止不當炒作,維護消費者的基本權益。

1.(增)限制預售屋及新成屋的換約、讓與及轉售

早在2020年12月,立法院就已三讀通過禁止市場交易預售屋紅單。本次《平均地權條例》修正草案,更進一步禁止契約轉讓行為,建商也不能同意或協助契約的炒作、轉讓,違者將按棟處罰50~300萬元

不過,按照平均地權條例子法規定,符合下列三類型者,可讓與或轉售預售屋/新成屋契約:

  1. 讓與/轉售對象為買受人配偶、直系或二親等內旁系血親。
  2. 簽約後買受人死亡,其繼承人依法繼承換約。
  3. 私法人合併依法承受,或解散清算後的財產歸屬之換約等。

除此之外,平均地權條例施行細則也針對以下情形,開放預售屋轉售,但須經過直轄市、縣(市)主管機關核准,且限定每兩年只能換約一戶。包含:

  1. 買受人簽約後,非自願失業超過6個月內未就業。
  2. 買受人死亡,繼承人無意保留。
  3. 共同買受人間的轉售。
  4. 房屋因災害毀損而不堪居住。
  5. 本人或其家庭成員發生意外事故,致第三人重傷或死亡。
  6. 本人或其家庭成員罹患重大傷病或特定病症須 6 個月以上全日照顧 。

2.(增)明訂房市炒作定義,並制定相關罰則

未來不論是以線上或線下方式,散布不動產交易相關不實資訊,或是透過違規不實交易,以影響市場秩序或壟斷牟利,都會被視為惡意操縱行為。行為人將遭每筆交易100~5,000萬元的重罰,限期未改正更能連續處罰

而不動產炒作行為的定義:

  1. 透過電子通訊、網際網路、說明會或其他傳播方式,散布不實銷售價格、銷售量,或將不合理開價誤導為成交價等相關資訊,影響不動產交易價格。
  2. 利用人頭(如親屬、員工或僱工)排隊、付定金或簽訂虛假預約單、買賣契約等通謀虛偽手段,營造不動產交易活絡之表象,哄騙消費者搶購,引發民眾可能買不到房屋之恐慌。
  3. 以網路、社群或於特定場所,自行、以他人名義或集結多數人,違規潛銷(如未取得建造執照即進行銷售)、未經授權擅自銷售、仲介、提供換約 轉售平台(通路)、 協助換約轉售,連續買入或加價轉售不動產,影響市場秩序或壟斷轉售牟利,藉機哄抬售價,使自住需求之民眾,須負擔更高之房價。
  4. 從事其他影響不動產交易價格或秩序之操縱行為。

3.(增)管制私法人購入自用住宅行為

私法人購買住宅用房屋採許可制,除了限制用途外,私法人必須向中央主管機關提出使用計畫並取得許可。此外,移轉登記完畢後的5年內,除因強制執行、徵收或因其他法律因素外,都不能移轉、讓與房屋所有權,也不得進行預告登記

私法人購屋用途的許可項目包含:

  1. 宿舍使用,不可超過員工人數。
  2. 具規模的出租經營使用,持有同一使用執照內5戶以上。
  3. 衛生福利機構場所使用,例如長照機構等。
  4. 合作社買受住宅,供社員共同使用。
  5. 合建、實施或參與都更危老。
  6. 其他經內政部公告的用途。

比較特別的是,如果符合下列情形,可納入納入「免經許可」項目:

  1. 公國營事業或受政府捐助的財團法人
  2. AMC/台灣金聯
  3. 經紀業買受瑕疵物件
  4. 法院拍賣
  5. 文化資產
  6. 優先購買權
  7. 都市更新
  8. 危老重建
  9. 與土地所有權人簽訂合建契約,而買受土地所有權人的住宅。

什麼是私法人?

「法人」是依法設立,可享有法律權利與義務的社會組織,而「私法人」指的是依據私法(如民法、公私法),以實現利益為目的而設立的單位。
私法人又可分成社團法人與財團法人:

  • 社團法人:公司、商會⋯⋯等等。
  • 財團法人:基金會、私立學校⋯⋯等等。

4.(增)針對違規行為建立檢舉獎金制度

民眾如果發現不動產買賣過程中,或是申報實價登錄時有違規行為(例如買價登錄逾期、申報不實、紅單轉售、換約、AB約等),都可以檢具證明向縣市政府檢舉。若經查證屬實,民眾將可取得罰鍰中的30%金額,作為檢舉獎金(每案獎金不超過1,000萬)。

此外,為了防止浮濫檢舉,平均地權條例施行細則也明訂,檢舉獎金制度為實名制,且檢舉人須提供具體事證,如有偽造情形,則依法移送檢調。

5.(修)納管預售屋及新成屋買賣契約之解除行為

原本的《平均地權條例》只有針對預售屋買賣契約的「簽訂」進行管控,本次修訂草案亦將「解除」行為納入,規定若有解約情形,建商就要在30天內申報登錄,否則將按棟處罰3~15萬元。

想瞭解完整的《平均地權條例》修正內容及新舊法條對照表,可以點選以下連結閱讀:平均地權條例修正對照表

三、《平均地權條例》修正案,真能實現居住正義嗎?

自2020年起,政府就打炒房動作頻頻,總計亮出7道金牌試圖降溫過熱房市。然而直到2022年央行隨聯準會連續升息,才讓房屋交易移轉數量減少近半,直到年底,房價才出現微幅的下跌趨勢。如今再祭《平均地權條例》修正案,真的能夠平抑房價、落實居住正義嗎?

先來看看打炒房的7道金牌,內容究竟有哪些?

炒房修正案
時間 內容
2020.12
  1. 法人購宅貸款限制
  2. 自然人第三戶以上購宅貸款限制
  3. 住宅區及商業區土地貸款限制
  4. 餘屋貸款限制
2021.03
  1. 法人購宅貸款成數下修、無寬限期
  2. 自然人第三戶及第四戶以上貸款成數下修、無寬限期
  3. 無貸或持多戶,購高價住宅貸款成數下修、無寬限期
  4. 調降工業區閒置土地可貸成數
2021.09
  1. 六都與新竹縣市,購屋貸款不得有寬限期
  2. 調降購地貸款最高成數
  3. 再次調降工業區閒置土地可貸成數
2021.10 訂定「房貸利率三級制」,依據申貸筆數執行利率差別化訂價
2021.12
  1. 自然人購第三戶以上及高價住宅貸款成數下修
  2. 再次調降購地貸款最高成數,並要求一定期間內動工興建
  3. 調降餘屋貸款最高成數
  4. 再次調降工業區閒置土地可貸成數
2022.2 調整法人購宅、自然人3戶以上、購地、餘屋貸款、工業區閒置土地等五種抵押貸款的風險權數
2022.03~2022.09 央行3度宣布升息,共計調升2碼(0.5%)

其實不難發現,政府打炒房的重點,大多著眼於「抑制短期房價炒作」,增加房屋及土地的持有、轉售成本,讓投機客難再透過短期的加價交易獲利。綜觀而言,《平均地權條例》修正案,仍可視作政府打短線炒房的餘波,減少房市壟斷、不動產被當作融資槓桿的情形,以期恢復應有的房價水準。

但以實現居住正義的層面而言,《平均地權條例》修正案仍擔負著「健全房市市場」的長期性任務──本修正案或許並非全為實質性用途,帶來的更多是指標性的平權象徵。本修正案不僅對「惡意炒房行為」做出了明確的定義,制定相應罰則,更建立了吹哨人制度,無疑是刻下了居住正義的全新里程碑。

四、平均地權條例Q&A

  • Q平均地權條例實施日期?
  • 《平均地權條例》母法已於2023年2月10日正式生效,但相關子法與施行細則仍在研擬中,預定會在4月底~5月中公開,待相關條文擬定完成後,才會由行政院核定實施日期。
  • Q平均地權條例施行細則改了什麼?
  • 目前平均地權條例施行細則尚未出爐,預計將在4~5月上路,調整內容可能包含:預售屋禁止換約、限制私法人購屋的特殊情形。
  • Q平均地權條例溯及既往的時間點?
  • 這次的《平均地權條例》修法,嚴格禁止預售屋轉售及轉讓,大多數民眾最關心的就是溯及既往的時間點,不過目前政府傾向新法「不溯及既往」。
  • Q平均地權條例對預售屋的影響?
  • 平均地權條例針對預售屋炒作行為、紅單轉讓及買賣契約解約,都有嚴格的法規限制及罰則,目的就是為了穩定預售屋價格,讓購屋族買得起房。但是,近來也傳出有許多中大型建商,打算退出預售屋市場,未來首購族買房,可能更難買到自備款壓力相對較低的預售屋。
貴哥Q版人物-形象圖

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