月收入達到10萬的雙薪家庭，雖然具備一定的購屋能力，但是若沒有經過審慎的規劃與試算，仍有可能會陷入收支不平衡的危機中。本文將針對月收入10萬的雙薪家庭，從房貸負擔比例、購屋能力試算以及收支規劃建議等面向，為有購屋意願的雙薪家庭，提供一個可以參考的財務分析與買房指南。
一、雙薪家庭房貸負擔比例
評估買房能力的第一步，是要確立一個健康而且可以持續還款的房貸負擔比例。具體建議有以下二項：
1.房貸安全範圍30%〜40%
家庭財務規劃的黃金法則是，每個月的房貸還款金額，不應超過家庭總收入的1/3（約33%）。對於月收入10萬的雙薪家庭來說，每月房貸支出應控制在3萬元~3.5萬元左右。
不過，考量到雙薪家庭的收入穩定與抗風險性較佳，部分財經專家認為可適度放寬房貸比例到40%；假如夫妻有生育計畫或是需撫養長輩，則是建議將比例控制在20%~25%，以保留更充裕的財務緩衝空間。
| 房貸占月收入比例 | 風險評估 | 生活情境 |
|---|---|---|
| 30%以下 | 安全理想 | 財務彈性極佳，能維持良好生活品質，適合多數家庭。 |
| 30%~40% | 尚可接受 | 財務較為緊繃，需時常注意其他開銷的控管。 |
| 40%~50% | 壓力較大 | 財務已感緊張，生活品質可能受影響，應付突發狀況的能力下降。 |
| 50%以上 | 風險極高 | 財務結構脆弱，嚴重壓縮生活開銷，幾乎無法應付任何突發狀況。 |
2.超過安全範圍的潛在風險
由上表可以知道，房貸佔收入比例過高，尤其是超過50%時，家庭財務結構將極度脆弱。首先，房貸比例過高會嚴重影響日常支出、子女教育、醫療保健以及休閒娛樂等開銷，導致生活品質明顯下降。
其次，一旦面臨非預期的突發狀況，如失業、減薪、重大傷病等，家庭的現金流將無法支撐，甚至會讓房貸面臨違約、房屋被法拍的風險。因此，將房貸比例控制在安全範圍內，並且保留足夠的緊急預備金，是保障家庭財務健康的必要措施。
二、雙薪家庭買房試算
瞭解房貸安全比例的概念後，我們可以透過具體的試算，推估出可負擔的月付金與房屋總價，為自己設定一個明確的買房目標。
1.房貸月付金試算
公式：家庭總收入X房貸負擔比例＝每月可負擔月付金
根據30%的房貸安全比例，月收入10萬的雙薪家庭，每個月可負擔的房貸月付金為：10萬X30%＝30,000元。
若是將標準放寬至40%，那麼房貸月付金的上限可調高至40,000元。
2.房屋總價試算
得知房貸月付金後，我們可以透過以下2種方式回推可負擔的房屋總價：
（1）簡易方式：房屋總價為家庭年收入的10倍
這是一個較粗略的估算方式，適用於初步的規劃。
試算舉例：家庭年收入120萬 X 10 ＝ 可以考慮總價約1,200萬以內的房屋。
（2）精確方式：房貸總額＝（每月可負擔月付金／每百萬月付金）X100萬
按照這方式計算出來的房價將較為精確，更具參考的價值。
試算舉例：假設還款期限為30年、房貸利率3%，每貸款100萬的月付金約為4,216元。以可負擔月付金30,000元進行試算：房貸總額＝（30,000／4,216）X100萬≒711萬。
回推房屋總價：以房貸最高成數8成回推，可負擔的房屋總價約為：（711萬／0.8）＝888萬。
下表提供不同收入水準的買房總價建議，方便你可以快速比較與評估：
| 家庭月收入 | 房貸月付金（30%） | 房貸總額（30年，利率3%） | 房屋總價（貸款8成） |
|---|---|---|---|
| 8萬元 | 24,000元 | 約569萬 | 約711萬 |
| 10萬元 | 30,000元 | 約711萬 | 約888萬 |
| 12萬元 | 36,000元 | 約853萬 | 約1,066萬 |
| 15萬元 | 45,000元 | 約1,067萬 | 約1,333萬 |
（本表為簡化估算，實際貸款利率、成數與金額，需依銀行審核而定）
3.自備款與其他購屋成本
房屋總價並非買房的全部成本，除了至少20%的自備款外，還需準備一筆額外的金額，來支付買房時各項的隱形成本，詳細說明如以下所列：
- 自備款：以總價1,000萬的房屋為例，需先準備200萬~300萬的自備款。
- 交易成本：包含契稅、印花稅、地政士代辦費、仲介服務費等，這些費用通常占房屋總價的3%~5%之間。
- 裝潢家電：無論是新屋或中古屋，裝潢、家具與家電費用，也是一筆可觀的開銷，金額有可能從數十萬到上百萬元不等。
- 其他費用：如銀行開辦的手續費，以及房屋火災與地震保險費等。
以上這些費用若是未提前規劃，將會造成交屋後的財務壓力。因此建議，除了20%~30%的自備款外，應額外準備一筆約房屋總價5%~10%的資金，用來支付以上相關的購屋成本。
三、購屋後的家庭收支規劃建議
房屋貸款的還款時間非常長，將會連帶影響家庭收支的分配。那麼該如何做好家庭的收支分配？請看以下的說明。
1.善用「50／30／20」預算法則
這是一個簡單而有效的預算分配方法，可以將家庭收入進行系統化管理：
- 50%必要支出：包含房貸、伙食、交通、子女教育、生活開銷等。以月收入10萬元來說，建議應拿出約5萬元應用於這類的固定開銷。
- 30%儲蓄投資：每月固定存入3萬元，強迫自己儲蓄或投資。這筆資金可用於退休、子女教育，或是加速還款等長期目標。
- 20%彈性運用：剩下的2萬元則可用於旅遊、娛樂等非必要，但是能維持生活品質的開銷。
2.進階財務規劃策略
在預算基礎上，可以進一步執行以下的細部規劃，強化家庭財務的穩定性：
- 建立緊急預備金：在購屋前應準備一筆，足以支付3~6個月的家庭開銷緊急預備金，這筆錢可用來應付像是失業、傷病等突發狀況。
- 善用共同帳戶：夫妻可以開立共同帳戶，每個月固定存入一筆約定的金額，用來支付家庭的共同開銷。
- 管理家庭負債：家庭若是有負債的情況，建議優先清償利率較高的債務，像是信用卡循環、信用貸款等，這將有效減少每月的利息支出。
- 定期檢視保單：因為房貸金額龐大，應檢視房貸申請人的壽險額度，是否足以覆蓋房貸餘額。若是不足，建議可以考慮加保房貸壽險來降低風險。
3.謹慎運用房貸寬限期
房貸寬限期是指，在貸款初期只繳利息不還本金的方案。優點是初期月付金較低，可以緩解剛買房後的資金壓力；缺點則是在於寬限期結束後，月付金需攤還之前未繳的本金，因此還款壓力將大幅增加，建議在申請前須仔細評估試算。
四、雙薪家庭買房常見QA
最基本應準備房屋總價的20%～30%作為自備款。不過，強烈建議要準備更充足的資金，因為除了頭期款外，還需支付契稅、仲介費、裝潢家電等，佔房價5%~10%的額外費用。
視家庭經濟條件與理財目標而定。20年房貸的總利息費用較低，可以較快還清貸款，適合收入高且經濟寬裕的家庭；30年房貸的每月還款金額較低，能在買房與生活品質間取得平衡，適合收入穩定、希望有多點現金流可用的家庭申請。
不建議。目前銀行房貸最高成數為八成，這也意味著買房至少需要20%的自備款；此外，還需額外準備契稅、仲介、裝潢家電等費用。因此只有10%的自備款，將不足以應付購屋時所需的金額。
對月收入10萬的雙薪家庭而言，買房並非遙不可及，關鍵在於必須建立務實的目標與嚴謹的收支規劃。因此建議，買房不必追求一步到位的完美豪宅，而是選擇一間負擔得起且符合需求的房子。以先求有再求好的心態，透過逐步換屋的方式，來完成越住越好的目標，這才是比較穩健的做法。
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