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2021銀行房貸利率,快速掌握申辦房貸3重點!

【房貸利率】各家銀行比較,快速掌握申辦房貸3重點!(附青年安心成家貸款)

 
 

買房是人生當中最重要的決定之一,找到喜歡的房子不容易、找到適合你的房貸更不容易,本篇除了整理目前的政策優惠房貸及各銀行的房貸利率,也整理3個常見的房貸類型,以及申辦房貸時的注意事項。

一、政策優惠房屋貸款方案

(一) 青年安心成家購屋優惠貸款

 

由財政部協調公股銀行開辦的青年安心成家購屋貸款,確定實施日期延至2022年(111年)底,利率最低可到1.19%、貸款額度最高800萬。

青年安心成家購屋貸款

目前有承作「青年安心成家購屋貸款」的銀行:
臺灣銀行
臺灣土地銀行
合作金庫商業銀行
第一商業銀行
華南商業銀行
彰化商業銀行
兆豐國際商業銀行
臺灣中小企業銀行

貸款對象

借款人符合民法規定之成年年齡以上,且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。

貸款標的

申請日前6個月起所購置之住宅。

貸款額度

鑑價8(最高800萬元)

貸款利率

一段式機動利率
按基準利率固定加0.585%(目前為1.43%機動計息。但自110年1月1日起新貸放案件,按基準利率固定加0.555%(目前為1.40%機動計息。

二段式機動利率
前2年按基準利率固定加0.345%(目前為1.19%機動計息,第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.49%機動計息。

混合式固定利率
前2年採固定利率,第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%(目前為1.37%固定計息,第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%(目前為1.47%固定計息,第3年起按基準利率固定加0.645%(目前為1.49%機動計息。
※三種利率方案擇一,選定後就無法更改!

貸款期限

30

寬限期

3

※財政部「青年安心成家購屋貸款」可以跟內政部「自購住宅貸款利息補貼」合併使用。

※延伸閱讀:青年安心成家貸款怎麼申請?

(二) 自購住宅貸款利息補貼

 

2021年(110年)度的內政部自購住宅貸款利息補貼,將於2021年8月2日上午9點開放申請,申請期限至2021年8月31日下午5點為止,僅提供線上申請,不接受現場收件。

自購住宅貸款利息補貼

貸款額度

由承貸金融機構勘驗後依擔保品所在地覈實決定:
臺北市最高為新臺幣250萬
新北市最高為新臺幣230萬
其餘直轄市、縣(市)最高為新臺幣210萬

貸款利率

 

第一類:基準利率減0.533%(目前為0.312%
第二類:基準利率加0.042%(目前為0.887%

貸款期限

20

寬限期

5

第一類適用對象:

低收入戶或中低收入戶
特殊境遇家庭
育有未成年子女三人以上(限申請人)
於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家,未滿二十五歲(限申請人)
六十五歲以上(限申請人)
受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女
身心障礙者
感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者(AIDS)
原住民
災民
遊民
因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人(限申請人)

※不具第一類條件者,則屬第二類。

二、銀行房貸利率比較方案

 

雖然政府提供的優惠貸款利率很低,不過由於有額度上限(青安貸款800萬、購屋貸款210~250萬),以現在動輒千萬的房價來說,自備款最少也要200萬,不一定適合你。

其實有許多銀行為了搶攻優質房貸戶,也有推出房貸優惠方案,利率甚至更低。

以下提供台灣前15大承做房貸業務的銀行,所提供的房貸利率、可貸額度和貸款期限。

 

貸款額度

貸款利率

貸款期限

寬限期

土地銀行

未提供

1.55% ~ 2.25%機動計息

30年

3年

台灣銀行

鑑價8

一段式:2.067%起機動計息
分段式:第一年1.697%起、第二年起2.167%起機動計息

30年

3年

中國信託

鑑價85

1.44%起機動計息

30年

3年

合作金庫

鑑價8

一段式:2.12%起機動計息
分段式:第一年1.82%起、第二年起2.22%起機動計息

20年

未提供

華南銀行

鑑價8

1.57%起機動計息

30年

3年

國泰世華

鑑價8

1.37% ~ 2.52%機動計息

未提供

2年

富邦銀行

鑑價8

1.51% ~ 3.96%機動計息

30年

未提供

玉山銀行

鑑價8

1.48% ~ 2.08%機動計息

20年

未提供

第一銀行

未提供

1.58% ~ 4.00%機動計息

30年

未提供

兆豐銀行

鑑價8

1.35 %起機動計息

30年

3年

彰化銀行

鑑價85

1.40%起機動計息

30年

未提供

台新銀行

鑑價8

1.55% ~ 5%機動計息

30年

3年

永豐銀行

鑑價85

1.54%起機動計息

40年

3年

元大銀行

鑑價8

1.50 % ~ 2.80 %機動計息

30年

未提供

新光銀行

未提供

一段式:2.02%起機動計息
分段式前六個月1.57 %起、七到十二個月1.77%起、第二年起2.07%起機動計息

未提供

未提供

三、常見的房屋貸款類型

(一) 指數型房貸

 

指數型房貸就是以「指標利率」作為調整房貸利率的標準,然後再依照個人的條件訂出「加碼利率,兩者合併計算就是你的房貸利率。

※指標利率(基準利率)一般都是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準,且會隨著市場變動作調整,分為月調和季調。

「指標利率」是銀行的成本(幾乎每一家銀行都一樣),而「加碼利率」就是銀行要賺你的利差。加碼利率愈低,你的房貸利率就愈低。

※指數型房貸的利率會跟著指標利率上下浮動,優點是利率計算透明且貼近市場。

(二) 理財型房貸

 

回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸和抵利型房貸,這些都是理財型房貸。一般的房貸,是不能將已償還的本金再拿出來動用的;而理財型房貸,可以將已償還的本金轉換成循環額度,讓你可以隨時動用。

※理財型房貸的利息是有動用才會計息、且是以日計息。

(三) 保障型房貸/壽險型房貸

保障型房貸就是在你申請房屋貸款時,同時向銀行辦理房貸壽險,用意是往後只要在貸款期間,貸款人因為疾病或意外導致身故或完全失能,無法繼續償還房貸時,保險公司會拿保險理賠金來償還剩餘的房貸,多出來的保險金再支付給指定的受益人。

※房貸壽險又分為平準型和遞減型,前者的保費較高,但保額固定不變;後者的保費雖然較低,但保額會逐年遞減。

※延伸閱讀:房屋貸款相關名詞懶人包

四、房屋貸款3大注意事項

 

早在2010年,銀行公會就在金管會及央行的指示下,針對銀行房貸業務訂定「房貸特別提醒事項,要求各銀行在辦理房屋貸款時,必須提供給貸款人參閱並簽名。

以下幫你整理房貸特別提醒事項的內容,以及其他申辦房屋貸款的注意事項:

(一) 房貸利率

 

房貸利率依照其計算方式,共分成三種類型:

1. 固定式利率

固定式利率意思是,在整個貸款期間都是依照約定好的房貸利率,這個數字並不會隨著央行升息、降息而有調整,通常固定式的利率會比較高,也較少人使用。

2. 一段式利率

房貸利率通常是以指標利率(I)加上個人加碼利率,而一段式利率的意思就是,在整個貸款期間,你的個人加碼利率都是固定的、維持同一個數字,只有指標利率會變動。

房屋貸款特別提醒事項一

房屋貸款特別提醒事項1
房貸利率通常會與指標利率連動,而指標利率可能會隨期間而變化,如未來指標利率上升,則借款人每月還款金額會隨指標利率上升而增加。

3. 分段式利率/階梯式利率

分段式利率也稱作階梯式利率,同樣是採用指標利率(I)加上個人加碼利率,和一段是利率的差別在於,分段式利率是將貸款期間切成2或3個階段,不同時期採用不同的個人加碼利率來計算利息。

※所謂階梯式利率就是「前低後高」,像在爬樓梯一樣,所以稱為階梯式利率。

房屋貸款特別提醒事項二

房屋貸款特別提醒事項2
階梯式利率房貸之優惠利率若僅約定在某一段期間適用,在該段期間經過後,利率如階梯式向上調整,借款人每月還款之負擔亦會隨之增加。

通常你看到銀行主打的低利率房貸方案,就有可能是階梯式利率,前兩年享有較低的優惠利率,第三年起利率調高,反而得負擔較高的利息,合計下來的平均利率,一般都會比一段式利率還高許多。

房屋貸款特別提醒事項三

※雖然央行7月份公布的五大銀行新增房貸平均利率為1.353%,但實際上只有「房屋地段好」、「對銀行貢獻度高」的優質客戶才能享有這麼低的利率。

(房貸寬限期

 

針對首購族,銀行通常會提供2至3年的寬限期優惠。而房貸寬限期就是指在這段期間內,可以只繳息、不還本金,讓每個月的貸款負擔低一些,不過這段寬限期是包含在貸款期限的,因此也會壓縮到你的還款期限。

房屋貸款特別提醒事項四

房屋貸款特別提醒事項4
只付利息之期間﹙寬緩期﹚經過後,借款人除每月必須攤還利息之外另須攤還本金,因而將大幅增加每月之還款負擔。貸款金額愈大,其增加之負擔亦愈大。

使用寬限期雖然可以減少短期的負擔,但長期下來的負擔卻是加重的。

因此,除非是真的短期手頭資金不夠,想要爭取一點喘息的空間,可以選擇使用寬限期,減少前期的每月負擔(不過還是要算一下自己是否能負擔寬限期過後的月付金),否則並不建議使用寬限期。

(三) 貸款成數

 

雖然銀行提供的房貸方案,可貸成數高達8成、甚至85成,但根據聯徵中心統計,實際上平均取得的貸款成數約73成左右。

而且,所謂的貸款成數並不是以你的成交價格來計算,而是用「銀行內部鑑價」來計算,銀行會根據貸款房屋的物件和所在區域來鑑價和分級。

依據房型的貸款成數:

房型 貸款成數
預售屋 8
新成屋 7~8
套房 5~7
中古屋 5~7

依據區域的房貸的貸款成數:

區域 貸款成數
台北市 7~8
新北市 5.5~8
台中市、台南市、高雄市 5.5~7.5
桃園市、新竹縣市、彰化縣 5.5~7
雲林縣 6~6.5
苗栗縣、屏東縣、台東縣、宜蘭縣、花蓮縣 5.5~6.5
基隆市、澎湖縣、金門縣 6
南投縣、嘉義縣 5.5~6

資料來源:國泰世華銀行

除了區域和物件狀況會影響貸款成數,申請人的條件也會有影響,因此建議可以找薪轉戶銀行或平常有在往來的銀行,以爭取較理想的貸款成數。

※延伸閱讀:影響房貸額度與成數的5大地雷房型!

最後也提醒大家,千萬不要為了比價而頻繁送件,因為跟銀行申請貸款時,銀行都會調閱你的聯徵報告,這都會在你的報告上留下紀錄(就算只有送件沒有真的辦成)。

如果三個月內送件超過三間銀行,可能導致銀行誤會你是不是信用不良或有什麼問題,才無法在之前的那幾間銀行申辦貸款,那銀行就更不會貸款給你了!

 

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