房屋抵押貸款是什麼？用房子貸款能借多少？比較房屋借款種類、利率

名下有房，但手頭現金不夠，面對急需用錢的突發狀況該怎麼辦呢？本文要介紹的「房屋抵押貸款」，能協助你將房屋價值轉換成可靈活運用的資金，讓房子不再僅是紙上富貴，也能套現填補資金缺口；不過用房子借錢該注意什麼？銀行與各管道所提供的房屋抵押貸款種類、利率適合我嗎？接下來的內容將為你解答！

一、房屋抵押貸款是什麼？會影響我的房子嗎？

房屋抵押貸款，是一種「將房子抵押借錢」的貸款方法，也被稱作房屋融資、融資房貸。與為了買房申請的購屋貸款不同，房屋抵押貸款必須先擁有房產才能申辦；由於有高價值的房子抵押擔保，房屋融資貸款的額度、利率通常會比其他貸款（如：車貸、信貸）來得漂亮，經常被運用於中大額資金週轉、投資理財與債務整合等情境。

房屋抵押貸款對房子的影響

許多人可能會擔心，申辦房屋抵押貸款，將房子抵押給貸款機構後，會讓房子不再屬於自己；這邊澄清一下，房屋設定抵押的目的是「保障貸款機構的債權」，只有在你欠錢不還、債務違約的時侯，房子才有可能被法拍抵債。不然一般情況下，房子都是可以自由運用的，所有權與居住權不會受到任何影響。

二、房屋抵押貸款種類有哪些？方案、優缺點比較

常見的房屋抵押貸款種類有：原屋融資、房屋增貸、轉增貸、理財型房貸與二胎房貸5大類，以下將分別為你介紹5種房屋抵押貸款的特色，各管道提供的額度、利率方案，與適合的申辦對象。

1.房屋抵押貸款種類

各種房屋抵押貸款，對於擔保房屋的貸款狀態有不同要求，申請方式、適合應用的時機也有所區別，透過下方列點和表格可以清楚比較5者的差異：

• 原屋融資：用沒有貸款的房子抵押貸款；申請時，貸款機構會對房屋新增一個抵押權設定，來確保債權的履行。
• 理財型房貸：把還掉的房貸本金再借出來使用，資金可隨借隨還；申請時，同樣需要前往地政機關做抵押權設定。
• 房屋增貸：用還有房貸的房子，向原貸銀行申請增加貸款額度；申請時，房屋的抵押狀態不會改變，一樣是設定在原貸款銀行之下。
• 房屋轉增貸：用還有房貸的房子，向其他銀行爭取優惠利率、增加額度；新管道會協助進行原房貸代償，以及抵押權重新設定的流程。
• 二胎房貸：保留原房貸，再申請第二筆房屋貸款；雖然要設定第二順位抵押權，但它並不會影響前貸設定，而會同時共存。

2.房屋抵押貸款額度、利率比較

銀行房屋抵押貸款的額度，一般為房屋鑑價的70%～85%，核貸還款利率約在2%～10%之間，依照貸款種類、房屋條件與前貸還款金額的不同又會有些微差異；我們同樣整理出5種房屋抵押貸款的方案比較表格供你參考：

3.房屋抵押貸款優缺點比較

綜合上述房屋抵押貸款各自的特色，我們可以歸納出各種房屋借款方法的優缺點，與適合申辦的族群：

三、房屋抵押貸款怎麼申請？3步驟用房子借到資金

申請房屋抵押貸款的流程大致可以分為，選擇貸款種類與申貸管道、確認申請條件與開始申貸流程3個步驟；依序完成後，就能順利取得抵押房產的貸款資金。

1.選擇房屋抵押貸款種類與管道

當你依照自身的需求（可參考前段的優缺點整理表），選出最適合的房屋抵押貸款種類後，便可以接著思考要找哪個管道申辦融資房貸；以房屋抵押貸款種類之一的二胎房貸舉例，撇除高風險的民間借貸機構不談，較推薦的房屋融資管道有：

• 銀行：有著安全、低利率的優點；但對於房屋與個人條件審核非常嚴格，核貸額度也較保守。
• 好事貸：與銀行安全性相近，同受政府法規監管，且具備更高的過件率與更彈性的貸款額度。

2.確認房屋抵押貸款條件

同樣以二胎房貸舉例，銀行的二順位抵押貸款需要滿足年齡為20～65歲、有工作收入（須提供薪轉證明或薪資單）、信用良好、持有有貸款空間的房屋等條件，才符合申辦資格；相較之下，好事貸的房屋抵押貸款條件寬鬆不少，僅須滿足以下條件，便可申辦。

1. 年齡18～70歲
2. 申請人或保人名下有房子
3. 有收入來源（無薪轉、薪資單亦可）
4. 無重大信用瑕疵（負債比高、信用不完美也有機會過件）

3.開始房屋抵押貸款申請流程

房屋抵押貸款的種類雖多，申請流程卻大同小異，跑起來並不複雜；確認符合心儀管道的申請資格後，接著完成以下申貸步驟，就可以等待資金撥款入帳囉！

• 備妥資料：備妥雙證件影本、房屋資料、財力證明等申貸文件。
• 提出申請：向貸款機構提出房屋抵押貸款申請。
• 等待審核：貸款機構依照個人、房屋條件評估貸款方案。
• 簽約對保：通過審核，與專員約定對保時間，確認貸款條件後簽約。
• 抵押設定：視貸款種類，前往地政機關新增或重新設定房屋抵押權。
• 取得資金：貸款機構將房屋抵押貸款資金撥入指定銀行帳戶。

四、其他關於房屋抵押貸款的常見Q&A

• Q房屋抵押貸款可以借多少錢？
• 視選擇的房屋抵押貸款種類而定。雖說銀行房屋融資貸款的成數多在70%～85%這個區間內，但若選擇理財型房貸、增貸或轉增貸，可以取得的資金額度皆會受到前貸「還多少」所影響；換句話說，你房貸還得越多，能取得的房屋抵押貸款資金就會越多。

• Q房屋抵押貸款最長可以借多久？
• 房屋抵押貸款中的原屋融資、房屋增貸、轉增貸最長年期30年，與一般房貸十分接近；搭配上低利率的特色，並不會讓申請人有太大的還款壓力。

• Q房屋抵押貸款可以提前還款嗎？
• 可以，只是要注意簽約時，合約中是否有規範房屋抵押貸款有「綁約期」。綁約期未滿也可以提前清償，只是會被收取一定金額的違約金。

• Q名下沒有房子可以申辦房屋抵押貸款嗎？
• 要看你所選擇的申請管道。銀行大多只接受由屋主本人提出的房屋抵押貸款申請；好事貸則可以接受非本人申請，但須由屋主出面擔任保人。

好房不只能為你遮風避雨，還能讓你在有資金需求的時候，透過房屋抵押貸款，增加額外的彈性金流！但是我們也要提醒，申請房屋抵押貸款前一定要審慎評估自身財務狀況，選擇收入能負擔的貸款方案，才能避免因無力還款，使房產面臨法拍抵債風險。