許多人以為申請過房屋貸款後,就無法再申請貸款了,其實並非如此!即使房屋仍有貸款,依然有多種合法安全的方式,可以再次貸款。本文將詳細介紹三種房貸再貸的方案,透過瞭解這些貸款類型的特色與優缺點,幫助你依據自身的條件與需求,選擇適合的貸款方式,輕鬆解決資金週轉的問題。
一、理財型房貸:靈活借出已還房貸第一招
理財型房貸是指,將已經償還的房貸本金,再借出來運用的一種方式,也可稱為回復型房貸、循環型房貸。
1.理財型房貸優點
理財型房貸的優點,主要有下列3項:
(1)隨借隨還免綁約:需要資金時才借出,而且可以隨時償還部分或全部金額,沒有提前還款違約的問題。
(2)按日計息成本低:有借出來的資金才會計算利息,而且會根據天數計息。這種計息方式,對於短期的資金週轉來說非常划算。
(3)利率較低負擔輕:利率約2.58%〜3.88%之間,雖然高於一般房貸,但是遠低於信貸的5%〜16%。
2.理財型房貸缺點
理財型房貸的缺點,如以下所列:
(1)審核嚴格,額度有限 :理財型房貸對於銀行來說風險較高,因此在審核上會更為嚴格;若是償還的本金不多,貸款額度也不會太高。
(2)貸款合約,一年一簽:銀行會每年進行審核,再來決定是否續約。若是期間申貸人的信用、財力條件下降,就有可能面臨無法續約的情況。
(3)資金限制,不可買房:銀行為配合政府打炒房政策,若是發現理財型房貸資金用於買房上,就會被銀行視作違約,並且要求提前清償貸款。
3.理財型房貸適合對象
理財型房貸隨借隨還的特性,適合以下幾種人申請:
(1)企業經營者:理財型房貸非常適合,臨時需要一筆資金週轉的自營商,可以快速取得資金,維持公司正常的營運。
(2)投資理財者:當買賣股票時缺少資金,相對於股票融資6%〜7%的利率,理財型房貸的利率較低,可以減輕操作股票時的資金負擔。
(3)急需資金者:可以作為家庭緊急預備金,像是應付醫療、教育等臨時性開銷,避免因為臨時週轉不靈而影響生活品質。
二、房屋轉增貸:活用房屋增值空間第二招
房屋轉增貸簡單來說,就是將原本的房屋貸款轉換到另一家銀行,藉以爭取比原房貸更低的利率與更長的還款期限。
1.房屋轉增貸優點
房屋轉增貸也是許多人會利用的資金週轉模式,具體的優點有下列幾項:
(1)降低房貸利率:若是自身信用與財務條件良好,轉增貸至新銀行有機會獲得更優惠的利率,可以有效降低每月的利息支出。
(2)延長還款年限:銀行對於房屋轉增貸,將視同新的貸款。因此還款年限將重新計算,大幅減少申貸人的月付金負擔。
(3)寬限期的優惠:部分銀行提供房屋轉增貸客戶1〜3年的寬限期,期間只需繳納利息,有效增加資金可以運用的空間。
2.房屋轉增貸缺點
房屋轉增貸也有其缺點,詳細說明以下所列:
(1)重新跑申辦流程:因為對銀行來說是新貸款,所以從申請、鑑價、審核、對保到房屋設定,所有流程都需要重新來過,不適合急需資金的人申請。
(2)需支付額外費用:除了申貸流程需重新跑外,所產生的開辦費、代書費、地政設定規費等,也都需要再支付一次,費用預估約5,000〜20,000元不等。
(3)可能產生違約金:若是原來的房貸還在綁約期內,轉貸就要付一筆違約金給原銀行,金額約是貸款本金的0.5%〜1%之間。
(4)額度可能有落差:新銀行會先清償原來的房貸後,再將餘額匯款給你。因此,若是房屋增值空間不大,可以取得的資金也不會太高。
3.房屋轉增貸適合對象
建議符合下列條件的人,可以考慮房屋轉增貸作為資金週轉的選項:
(1)房屋已大幅升值:當房屋有增值的空間,銀行就能將升值的部分,轉換成一筆資金給你。
(2)原房貸利率較高:假如原房貸利率較高,經協商後銀行不願意調降,就可以考慮轉貸給利率較低的銀行,藉以減少利息的支出。
(3)整合高利率負債:因為房屋轉增貸的利率較低,非常適合用來整合高利率的負債,如信貸、車貸、信用卡循環等。
三、二順位房貸:一次解決資金需求第三招
簡單來說是將一間還有貸款的房子,向第二家銀行或融資公司,再申請一筆房屋貸款。對於第二家貸款機構來說,因為抵押權次序為第二順位,所以稱為二順位房貸、次順位房貸或是二胎房貸。
因為銀行作風保守,導致二胎房貸審核嚴格且不易過件,所以下列敘述,將以審核寬鬆的好事貸二胎房貸為說明對象。
1.二順位房貸優點
好事貸二胎房貸優點如以下所列:
(1)貸款額度較高:由於信貸有DRB22的限制,銀行與民間二胎最高成數只有90%,相較於好事貸二胎最高成數100%,額度最高可達500萬,更能一次滿足資金週轉需求。
(2)申請流程簡單:只要備妥身分、財力證明、房屋權狀影本,以及6個月以上房貸繳息證明,就可以向好事貸提出二胎房貸申請。相較於房屋轉增貸來說,申請流程更為簡便。
(3)撥款速度較快:銀行因為作風保守,貸款審核嚴格且流程冗長。申辦好事貸二胎房貸,從申請到撥款只需3〜5個工作天就可完成,非常適合急需大額資金的人申請。
(4)有條件寬限期:銀行不會提供二胎房貸寬限期,不過好事貸在符合特定條件下,可以提供2年的二胎房貸寬限期,將有效減輕申貸人的還款壓力,歡迎有需求的人向好事貸提出諮詢。
2.二順位房貸缺點
因為二胎房貸抵押權順位的關係,對於金融機構來說風險較大,所以會用較高的貸款利率來降低風險。以銀行二胎利率來說,約在6%〜16%之間;好事貸二胎利率則在7%〜14%之間,接近於銀行所提供的利率。
3.二順位房貸適合對象
好事貸二胎審核寬鬆,非常適合以下情況的人申請:
(1)銀行婉拒貸款申請者:無法申請銀行貸款,或是想申請轉增貸,房屋卻已經沒有增貸空間,即可考慮申請二胎房貸來取得資金。
(2)信用分數較低或瑕疵:銀行婉拒信用狀況不佳的人申請貸款,建議有以上情況且名下有房子的人,可以向好事貸提出諮詢,仍有一定申請成功的機會。
(3)急需較大額度資金者:好事貸二胎房貸額度最高500萬,最快3個工作天就能撥款完成,相較於銀行貸款申請作業繁瑣,更適合急需資金週轉的人申請。
貸款項目 | 理財型房貸 | 房屋轉增貸 | 好事貸二胎房貸 |
---|---|---|---|
房貸利率 | 2.58%〜3.88% | 2.22%起 | 7%〜14% |
撥款速度 | 快 | 慢 | 快 |
貸款優勢 | 隨借隨還、資金運用彈性 | 還款年限長、減少月付金 | 審核寬鬆、撥款快速 |
適合對象 | 企業經營、投資理財、急需資金 | 轉貸降息、整合負債 | 無法申請銀行貸款、急需較大額度資金 |
四、房貸再貸常見QA
這取決於借款人的實際情況。如果房屋價值大幅上升,並且希望獲得更低的利率,轉增貸會比較划算;如果希望快速獲得資金,理財型房貸則會比較適合。
銀行二胎房貸利率較低,但是審核嚴格不易過件。若是無法申請銀行二胎的人,可以考慮審核寬鬆的好事貸,將有機會取得所需要的週轉資金。
綜合以上的說明可以瞭解,理財型房貸、房屋轉增貸以及二胎房貸,各有其優勢與適用條件。因此在申請前,務必仔細評估還款能力與各方案的優缺點,才能在不影響生活品質下,解決資金週轉的問題。