2026房屋抵押貸款攻略！用房子借錢方5方法利率、條件比較

房子貸款還沒繳完，可以用來抵押借錢嗎？答案是可以，用房借錢的方法統稱房屋抵押貸款，常見的房屋抵押貸款種類包括：無貸款房屋可申請的原屋融資，與有房貸未繳清可申請的房屋增貸、轉增貸和二胎房貸，以及不管有無房貸皆可申請的理財型房貸。本篇文章將帶你比較5種房屋抵押貸款的申請條件、貸款成數與利率，協助你判斷哪種用房借錢方法最適合自己。

一、房屋抵押貸款是什麼？用房借錢好嗎？

房屋抵押貸款又被稱作房屋借款或房屋借貸，可以理解為用房子抵押借錢的各種貸款方法。與申貸目的為「買房」的購屋房貸不同，房屋抵押貸款的申請目的是「取得資金」；只要滿足各管道的貸款條件（除名下有房外，通常還會要求有收入、非信用不良），就能輕易用高價值的房子作為擔保品，貸款取得所需資金。

房屋抵押貸款優點

不少人之所以會考慮用房子抵押借錢，是因為房屋抵押貸款有以下4個優點：

• 方案選擇多：5大常見的房屋抵押貸款方法包括——原屋融資、房屋增貸、轉增貸、理財型房貸、二胎房貸，申請人可以依照自身的貸款狀態與房屋條件，選擇合適的借款方案。
• 借款利率低：房屋抵押貸款的地板利率多落在2%～4%之間，借貸成本算下來，相較車貸與信貸划算不少；舉借100萬、利率2%、分7年還為例，平均月利息支出不到1,000元。
• 資金額度高：因為有高價值的房子擔保，只要房屋的可貸款空間（殘值）足夠，房屋抵押貸款能輕鬆幫你借到數十甚至數百萬元的資金，滿足絕大多數的緊急週轉情境。
• 還款年期長：房屋抵押貸款最長可分30年還款，將借款金額平均分攤於多期月付金，能大幅減輕申貸者的還款壓力，讓你有更彈性的財務規劃空間，面對變故也有一定的容錯率。

二、房子沒房貸想抵押貸款：原屋融資

若名下持有全款購入或房貸已繳清的房子，可以考慮辦理「原屋融資」，用未貸款過或抵押權已塗銷的房子抵押借款。由於房屋價值完整，借貸風險低，銀行提供的原屋融資方案通常額度都不低，最高貸款成數可達75%～85%，利率也相對划算，地板利率約落在1.85%～2.88%之間。

三、房子有房貸想抵押貸款：房屋增貸

若是房貸還在繳，卻有抵押貸款需求的情況，可以優先選擇辦理「房屋增貸」，利用已還房貸本金或房屋增值空間，向原銀行再借出一筆現金。因為是跟有往來的原房貸銀行申貸，貸款流程相對簡單，審核也更有優勢。各家銀行房屋增貸貸款成數最高80%～85%，地板利率約落在2.45%～2.88%。

四、房子有房貸想抵押貸款：房屋轉增貸

房貸未繳清想用房子借錢，也可以選擇辦理「房屋轉增貸」，將整筆貸款從原銀行搬家（轉貸）到另一間銀行，利用已償還本金或房屋增值空間多借出一筆資金。轉增貸的最高貸款成數約80%～85%，因為多了「轉」的動作，轉增貸通常可以爭取到更低的利率，地板利率2.25%～2.88%；但轉增貸相對增貸，貸款流程較為繁瑣，需花費的時間與費用成本也較高。

五、房子有房貸想抵押貸款：二胎房貸

除了房屋增貸、轉增貸外，有房者也可以考慮辦理申貸管道多元的「二胎房貸」，在不變動原房貸的情況下，利用房屋剩餘的殘值，跟銀行或融資公司再借一筆貸款。二胎房貸有著可貸額度高的優點，貸款成數最高可達90%～100%，但借款利率也相對高（為了平衡債權清償順位靠後的風險），銀行管道實際核貸利率約落在6%～12% 之間，融資管道二胎方案利率約7%～14%。

六、抵押資金想隨借隨還：理財型房貸

如果是為了應對短期週轉，打算用房子抵押借錢，則推薦申辦「理財型房貸」；透過將部分房屋可貸空間，轉化為一個可隨時動用的額度，理財型房貸相較其他本息攤還型房貸，使用起來更為彈性，不僅動用才計息，貸款期間還無須還本。目前理財型房貸貸款成數最高為70%～85%，地板利率約2.4%～4.2%。

七、其他關於房屋抵押貸款的常見Q&A

好房不只能為你遮風避雨，還能讓你在有資金需求的時候，透過房屋抵押貸款，增加額外的彈性金流！但是我們也要提醒，申請房屋抵押貸款前一定要審慎評估自身財務狀況，選擇收入能負擔的貸款方案，才能避免因無力還款，使房產面臨法拍抵債風險。