地上權住宅是什麼？和一般住宅哪裡不一樣？先了解這些優缺點再決定要不要買！

很多首購族在買房時，都會被價格相對便宜的地上權住宅吸引，但是什麼是地上權住宅呢？它和一般房屋有哪些不一樣的地方？今天就讓我們來認識地上權住宅這種特殊的房屋類型，並針對其使用限制、產權情況，以及未來的活用彈性，來作更深入的分析與比較吧！

一、什麼是地上權？想買地上權住宅注意事項一次看

地上權的定義，指的就是「只有土地使用權，而沒有土地所有權」，更白話一點的說，買地上權住宅就等於「只買房不買地」，價格當然會親民許多。但在地上權住宅價格優勢的背後，也隱藏著許多不得不留意的缺點與眉角，包括使用範圍與年限的限制，新手買房一定要特別留意相關的問題。

1.地上權使用範圍有限制？認識地上權種類

根據現行的地上權法規，地上權使用者所能利用的部分，只有在他人土地「上下」的空間範圍中，例如地上權住宅，或是地下停車場等。而依照使用授權範圍的大小，地上權還可以區分為普通地上權和區分地下權兩種。

• 普通地上權：可使用的空間範圍不限，不管是在他人土地之上或之下，都可以搭蓋建物，或拿來用作其他用途。地上權住宅一般都屬於這個種類。
• 區分地上權：可使用的空間範圍有限，例如限制地上權人僅能使用地表起算5公尺內，或是地表下10～20公尺等範圍。

2.地上權住宅年限有多長？年限到了當心被收回

地上權住宅有使用年限上的規範，依照建案的不同，一般多會落在50～70年左右。而當地上權年限到期，政府或土地所有權人就會依約將地上權收回，這時地上權住戶就必須與土地所有權人展開協商，看看能否續住。不過最壞的情況，可能就是建物或土地挪為他用，住戶只能摸摸鼻子搬走，造成巨大損失。

二、地上權住宅和一般房屋有什麼差別？

看完我們關於地上權住宅的介紹後，你是不是會開始好奇，地上權住宅和一般房屋到底有哪裡不一樣？其實兩者最大的差別，就在於所有權的完整性，以及從所有權完整性衍生的各種利用問題。下面就讓我們來看看兩者的具體差別。

1.所有權的完整性比較

購買一般房屋，你所取得的「所有權」，範圍涵蓋土地與房屋，每年納稅時繳的是「房地合一稅」；而購買地上權住宅，你所取得的「所有權」，範圍僅限房屋本體，每年繳的是「房屋稅」與「地租」。由此可見，這兩種住宅在所有權的完整性上，就存在極大的差異。

2.房屋的使用彈性比較

撇開最基本的居住功能不談，地上權住宅和一般房屋在買賣、出租、繼承的使用彈性上，也會有所不同。這些差別包括：

（1）房屋的買賣

雖然地上權住宅還是可以分割移轉、自由買賣，但與所有權完整的一般住宅相比，其市場流通性一定還是會比較差。此外，使用權住宅逐漸減少的使用年限，也會使房屋價值愈來愈低，屋齡越老、轉手的難度越高。反觀一般住宅，只要仍具備一定的甜蜜點優勢，即使是老屋也還是有價格漲幅的空間。

（2）房屋的出租

只要還在使用年限內，地上權住宅和一般住宅一樣可以出租，租約和租金都不會因此受到影響。而且由於地上權住宅的取得成本低，房價多為周邊實價登錄的6～7折，如果地段機能良好，租金報酬率可能會比一般住宅來得高。但地上權住宅若是長期出租，就要記得在契約中載明剩於使用年限，以免發生糾紛。

（3）房屋的繼承

地上權住宅一樣是登記在某人名下的所有物，和一般住宅相同，是可以被繼承的。但是地上權住宅繼承是無法自行辦理的，一定要透過原來的建商來完成，處理上相對麻煩。此外，繼承人也一定要留意地上權住宅設定及產權相關規範，以免未來要拿房屋來作其他用途，例如買賣或融資貸款時，不慎誤觸禁制範圍而碰壁。

三、地上權住宅貸款好申請嗎？購屋、融資都沒那麼簡單

其實不論是購屋貸款或融資貸款，地上權住宅的申請難度都比較高，都容易因為不具備完整所有權、增值空間低、存在使用年限等限制，而成為銀行眼中的地雷房型，不願意核定房屋貸款；即便僥倖通過申請，房貸條件也不會和一般住宅一樣好。地上權貸款到底有哪些問題？一起看看下面的說明：

1.地上權住宅購屋貸款

由於地上權住宅有使用年限上的限制，容易出現房屋價值快速遞減的情形，加上市場接受度低，銀行承做購屋貸款的意願都不高。即便順利核貸，地上權住宅貸款的條件可能也不會太優，通常只能拿到以下方案：

• 地上權貸款利率：不適用房貸地板利率，會比一般房屋多出1～2碼。
• 地上權貸款額度：房貸成數最高6～7成，頭期款壓力比一般房屋更重。
• 地上權貸款期限：大多以20年為限，月付金壓力比一般房屋更大。

2.地上權住宅融資貸款

在融資貸款方面，由於地上權住宅並不具備完整的所有權，申貸時也無法針對地上權設定抵押權，所以不管是銀行或融資公司，都是無法承作地上權住宅融資貸款的。因此，如果你想購買地上權住宅的原因，是希望能夠以較低的購入成本，來啟動房產活化的資金槓桿，建議還是選擇其他標的，較有機會達成目標。

其他不可用來融資貸款的地雷房型

所有的房屋融資貸款，包括房屋增貸、轉增貸，甚至是二胎房貸，都必須以房屋的所有權作為擔保，並在其上設定抵押權。因此，只要是不具備完整所有權的物件，包括持分房屋、私設房屋，或是使用權住宅，都是不可用來融資貸款的地雷房型。

四、地上權住宅可以購買嗎？優缺點總結

說了這麼多，地上權住宅到底能不能買呀？不可諱言，地上權住宅的確存在一些不可取代的優勢，在漲聲一片的房屋市場中，為首購族殺出了一條血路；但若以長期居住，甚至是資產變現的靈活度來看，地上權住宅的缺點也是不可忽視的。最後就讓我們來總結一下地上權住宅的優缺點，幫助你聚焦評估整體的優劣吧！

1.地上權住宅優點

地上權住宅的優勢是非常明確的，所有好處都圍繞著「價格」與「成本」展開。如果你買地上權住宅的目的，是為了投資或收租，那麼這就會是一個非常好的選擇標的，其原因包括：

• 取得成本低：地上權住宅價格會比週邊區域更便宜，甚至可以非常優惠的價格入主蛋黃區，增加投資或收租的報酬效益。
• 稅賦較輕省：因為無土地所有權，地上權住宅只需要繳房屋稅，而不用繳地價稅，買賣時也不用繳繳土地增值稅，如有做好規劃可以省下不少稅金。

2.地上權住宅缺點

但若你購買地上權房屋的目的是自住，那麼反而不能只把它的價格優勢，放在第一順位考量。因為下面這些地上權房屋的缺點，很有可能會影響到你的購屋負擔，以及未來轉手的彈性！這些問題包括：

• 所有權不完整：這是地上權住宅最大的致命傷，不僅買賣轉手、融資貸款都相當困難，無法永久持有住宅的問題，更是直接抵觸一般人對資產的概念。
• 貸款條件差：由於上述的種種原因，地上權住宅貸款條件一般都不太好，也很難用來融資活化資產價值，可活用彈性不高。
• 須繳納地租：雖然地上權住宅不用繳納地價稅，但要繳納地租。地租是採浮動利率計息，且可能會比地價稅率來得更高，可能不太划算。

五、其他關於地上權住宅的Q&A

• Q地上權的房子可以賣嗎？
• 地上權住宅的產權是可以分割移轉的，因此儘管土地屬於國家的，屋主仍然擁有房屋所有權，也就可以將土地上的房子轉賣給別人。

• Q要怎麼查詢房子是不是地上權？
• 想查詢地上權住宅，可以向當地的土地登記機構申請相關的地政資料，即可取得產權登記資料的副本，內容包含所有權人的合法性、所有權面積、地籍資訊等。

• Q地上權到期會怎樣？可以取得所有權嗎？
• 地上權住宅沒有土地所有權，也沒有永久地上權。當地上權年限到了，屋主就可能會面臨拆屋還地、建物登記為國有等狀況，取得所有權的機率相當渺茫。

• Q地上權住宅可以房貸利息抵稅嗎？
• 根據所得稅法規定，個人購買地上權住宅，雖然沒有取得土地的所有權，仍然視同為完整的房屋交易。因此，如果地上權住宅是買來自用的，一樣可以在繳納所得稅時，以列舉扣除額的方式申報房貸利息抵稅。

• Q信用評分會影響二胎房貸的過件率嗎？
• 地上權住宅每年只須繳納房屋稅，而不像一般住宅還要繳納額外的地價稅，在稅制上來說會相對比要省一些。雖然沒有額外稅金，但是地上權住宅需要繳交地租，換算下來不一定比較划算。

如果從投資的角度考慮租金報酬，那麼低於市價的地上權住宅，可能會是一個不錯的選擇；但如果你是預算有限的自購族，那還是建議以價格同樣便宜的中古屋作為購屋目標，比較不會有後續的衍生問題。如果一定要買地上權住宅，購屋前務必詳細了解相關法規限制、仔細評估風險，以免未來後悔喔！