50歲以上買房要注意什麼？熟齡買房銀行房貸審核重點解析！

50歲以上的熟齡族群打算買房置產，銀行房貸會不好過嗎？本文將為你解析熟齡買房的注意事項，一併說明中高齡者如何提高房貸過件率，爭取更好的房貸條件，讓超過50歲的你也有機會順利入手心儀的房子，於退休前晉升有房一族。

一、50歲以上還想買房？剖析熟齡買房6大情境

台灣房價居高不下，不少年輕人頭期款沒存夠，收入不穩定，根本不敢在青壯年時期買房；有心置產者，通常要等到40、50歲，人生步入熟齡階段，資產累積足夠，才開始有買房的打算與底氣。

50歲以上想買房，除了「想要有個自己的家」這類單純理由外，還有以下幾個常見原因，包括：兄弟姊妹分家、離婚或喪偶、居住需求改變、醫療照護考量、海外退休回台養老與擔憂租屋年齡限制，

1.兄弟姊妹分家

年輕時與父母、手足同住在祖厝或家族共有的房屋中，隨著包含自己在內的大家庭成員各自成家，有另一半和子女，開始有獨立的空間使用需求，便會有買房置產的打算。

2.離婚或喪偶

因離婚導致婚姻狀態改變，涉及財產分配問題，很有可能被要求搬離原住處，資產足夠者可能會考慮直接購置新房產；不幸喪偶者則可能因不想觸景傷情、空間使用考量，會想買新房入住。

3.居住需求改變

最常見的例子是因小孩長大離家，想「大換小」的父母；因不再需要預留孩子的生活空間，多會考慮從蛋白區透天厝、大三房，換至有電梯、空間適中、生活機能良好的蛋黃區大樓。

4.醫療照護考量

有一定年紀的熟齡族群，會更在意自己的健康狀況，也更容易受退化疾病、慢性病所困擾；考量到未來可能會有健檢、回診或照護需求，在原居住地、租屋處的醫療資源有限的情況下，入手鄰近醫療院所或子女住處的新房，會是不錯的選擇。

5.海外退休回台養老

年輕時在海外工作打拚，事業有成後預計回台養老，長期定居於台灣，享受低廉的生活成本與健全的健保制度；這類熟齡族群通常累積了一定的資產與退休金，有充足的購屋置產能力。

6.擔憂租屋年齡限制

「年齡越大，房子越難租」是台灣租屋市場的常態，為了避免晚年面臨租不到房子的窘境，許多熟齡租屋族會考慮在退休前，尚有穩定收入的年紀，用積蓄搭配貸款，買下一間屬於自己的房子。

二、熟齡買房要注意什麼？

50歲以上的熟齡族想買房，因距離退休僅剩十幾年，財務規劃的容錯率，相較年輕人更低；若不想於買房時碰上貸款卡關的瓶頸，或是於買房後被房貸月付金壓得喘不過氣，建議先看完本段內容，充分了解熟齡買房有哪些注意事項。

1.別用收入高峰試算還款能力

50到60歲通常是多數人職涯薪資的最高峰，可一旦從職場退休，每個月的主動收入將大幅減少，甚至歸零；我們會建議在試算房貸負擔能力時，應搭配僅剩被動收入（勞保勞退、股息債息、月退俸）的情境考慮，若房貸負擔會超過每月收入的1/3甚至1/2，就應思考是否要降低買房預算，改為入手其他物件。

2.準備充足自備款與緊急預備金

針對年齡較大的借款人，銀行為了控管風險，願意核准的房貸成數通常會比年輕購屋族低；50歲以上的熟齡族群若想買房，建議至少準備房價3到4成的自備款，同時預留能支應1～2年家庭生活開銷的緊急預備金，較不怕碰上房貸成數不足的狀況，臨時因傷病需大額支出時，也較有餘裕應對。

3.提前設想買房後有哪些潛在支出

除了買房頭期款、後續房貸還款外，熟齡族群在買房時還要注意，買房後會需要定期支出房屋稅、地價稅、管理費（若入住電梯大樓）；屋齡較高的房子，不定期還會需要支出維護、翻修成本，若沒有足夠儲蓄，在無薪資收入的情況下，大額的修繕費用很可能對生活造成不小的負擔。

三、熟齡買房怎麼爭取好的房貸條件？

借款人的年齡雖然多少會影響房貸成數與借款年限，但不代表熟齡族群就一定只能接受較差的貸款條件，只要能提供優質的抵押物件，銀行偏好的財力證明、收入穩定信用良好的保證人，超過50歲也有機會爭取到理想的房貸額度、利率。

1.優先挑選銀行喜歡的物件

銀行喜歡承作貸款的優質房型，通常具備以下幾個特色：

• 座落地段機能佳：位於六都蛋黃區，附近有捷運站、高鐵站、各式店家、明星學區、公園綠地、醫療院所，生活與交通機能完整。
• 格局主流屋齡新：屋齡10年內，流動性佳的2房、3房房型，相較高齡老屋、樓中樓、套房會更有保值性，也較容易轉手。
• 不存在特殊抗性：簡單來說就是「沒有容易被挑毛病的明顯缺點」，常見的抗性包括頂樓（易漏水）、低樓層（易有噪音、衛生問題）、無尾巷（進出不易）、格局不方正、採光不佳、鄰近嫌惡設施。

2.提供完整的財力證明資料

申請房貸時，除了必備的薪資收入證明（薪資轉帳紀錄／年度扣繳憑單／個人所得清單／勞健保投保明細）外，可一併準備好存款明細、股票基金庫存明細、保單價值對帳單等加分用的財力證明資料，降低銀行對於熟齡者的放款疑慮。

3.善用保人為貸款條件加分

如果借款人年齡過高，很可能被銀行限制只能選擇短年期的房貸方案（通常會要求年齡＋貸款年限＜75），甚至影響貸款成數，此時可以考慮主動提供年紀較輕，職業收入穩定、信用良好的貸款保證人（若子女已出社會，可與其協調溝通），為自己的貸款擔保，爭取更好的房貸條件。

4.多問多比較各間銀行方案

每家銀行對於熟齡購屋者的友善程度並不相同，一樣的條件問下來，初估的貸款成數、利率會有不小的落差；考量到這些微小的差異，會被數十年的還款年期放大，建議熟齡族群在買房貸款時，一定要多問多比較，結合自身條件、房屋條件，找尋最適合的貸款管道。

四、超過幾歲建議不要買房？

考量到每個人的財力條件不同，超過幾歲不建議買房，沒有一個絕對的答案，但可以確定的是，如果你有以下4種情況，買房前就應該三思：

• 買房後現金存款幾乎歸零：如果為了買房，把手上的現金全部用光，一旦遇上急需用錢的重大變故，無薪資收入的熟齡族高機率會難以應對。
• 房貸要靠寬限期才繳得起：如果進行試算時發現，寬限期結束後，房貸還款會變得很緊繃，就應該考慮是否要降低買房預算，改看其他物件。
• 找子女作保沒有溝通清楚：未與擔任借款保證人的子女充分溝通房屋產權如何歸屬、後續有何規劃，很可能產生財產糾紛，進而影響家人間的感情。

熟齡族買房以外的其他選擇

如果仔細評估下來，覺得超過50歲的自己已不適合買房，又不想四處漂泊租屋、寄人籬下，可以考慮以下幾個購屋替代方案：

（1）社會住宅

社會住宅主要由政府主導興建或透過包租代管計畫推動，最大優勢在於租金相對便宜且租期穩定；熟齡族選擇社宅，不僅能避開一般租屋市場常見的「高齡歧視」，也不用擔心房東隨意調漲租金或突然收回房屋。

（2）青銀共居宅

青銀共居宅通常會招募年輕租客與熟齡族群共同生活，熟齡者只要具備生活自理能力、不排斥與年輕人互動往來（會共用廚房、客廳等公共空間），能夠穩定支付房租，滿足條件就有機會獲得補貼，用相對低廉的租金簽約入住。

（3）與子女共同規劃

手頭預算有限的熟齡族，可以考慮將居住安排視為「整個家庭的共同決策」，不一定要獨自扛下所有壓力，主動與子女討論未來的居住規劃，或許可以找到比自己出資買房更合適的居住方案（如：與子女合資購屋、舊屋翻新改造）。

五、其他關於熟齡買房的常見Q&A

熟齡族群若想安心買房，除了申貸時的諸多眉角須特別留意外，對於退休後現金流的把控亦是關鍵，如此才能確保買房帶來的是有家的安全感，而非沉重的債務壓力。