社會住宅是什麼？可以住多久？社會住宅優缺點、申請資格整理

社會住宅是由政府興建或運用民間空屋，以低於市場租金價格，出租給有需要民眾的特殊住宅；本文將為你介紹社會住宅的特色、優缺點與申請資格，讓你也有機會通過申請，用便宜價格租到平價的社會住宅，減輕生活負擔。

一、社會住宅是什麼？

社會住宅可以簡單理解為「租金相對可負擔」的特殊政策住宅，依房屋來源性質區分，台灣的社會住宅大致可以分為「政府興建後出租」和「政府運用民間空屋轉租」兩大類，兩種社宅都具備只租不售、租金友善、保障弱勢3個特色。

• 政府興建後出租：為落實居住正義，由政府或接受政府獎勵的民間團體興建，租金低於市價的全新住宅；截至113年7月，全台已有3萬餘戶社會住宅可供民眾抽選，加上未完工、規劃中的物件，總社宅數量上看12萬戶。
• 政府運用民間空屋轉租：由政府或政府委託的租賃業者扮演媒合角色，承租民間閒置空屋，再以低於市價的租金，轉租給有需要的民眾；房東若願意配合此「社會住宅包租代管」政策，可享有稅賦減免、修繕補助等優惠。

社會住宅特色1、只租不售

社會住宅由政府持有產權，主打只租不售，民眾僅有承租權而無法買賣；如此能有效杜絕房產炒作，確保社會住宅資源可長期循環利用，讓房屋回歸居住本質，穩定提供給有需求的弱勢、就學或就業族群。

社會住宅特色2、租金友善

社會住宅一般戶的租金價格通常是周遭行情的8～9折，若是經濟或社會弱勢的優先戶，租金折數甚至有機會拉高至行情3～7折；以台北市的套房為例，入住社會住宅，每個月租金可省下至少2,000～3,000元。

社會住宅特色3、保障弱勢

以實踐居住正義為目的興建的社會住宅，依《住宅法》第4條規定，須保留至少四成戶數，優先出租給低收入戶、獨居長者等弱勢族群；並預留一定比例戶數，供未設籍當地，但有就學、就業需求者抽選入住。

二、社會住宅可以住多久？租金多少？

政府興建社會住宅，主要是希望讓民眾可以在求學、求職等變動較劇烈的人生階段，有個中短期的安居之所；如果讓特定族群可以一輩子住社會住宅，會讓社宅失去流動性，更難落實居住正義，這也是為何社會住宅通常會有最長6年（一般戶）／最長12年（優先戶）的租期限制。

1.社會住宅居住時長限制

社會住宅原則上是3年1約，到期可續約1次，若為社會住宅一般戶，租期最長可達3年＋3年＝6年；若為具備弱勢身分的社會住宅優先戶（如：中低收與低收入戶、身心障礙者、65歲以上高齡者等），租期最長可延展至12年。

2.社會住宅租金行情

考量到目前有近7成的社會住宅位於台北市與新北市，本段落將著重為你介紹台北市與新北市的社宅租金行情，與分級補貼標準。

（1）台北市社會住宅租金

台北市有針對社會住宅租戶收入設下分級租金補貼標準，若你的家庭年所得在40%分位點以下（115年為154萬），可依家庭年所得及人口數計算平均每人每月平均所得，獲得對應級距3,000～11,000元之租金補貼（可直接扣抵每月社會住宅租金）。

以台北市文山區的興隆D1區社會住宅舉例，不同房型下，各級別承租人需負擔的社會住宅租金（含管理費）如下表所示：

（2）新北市社會住宅租金

與台北市類似，新北市社會住宅的租金也有分級制度，主要是依家戶所得階層分為以下4階：

以新北市板橋區的江翠2號青年社會住宅舉例，不同房型下，各級別承租人需負擔的社會住宅租金（含管理費）如下表所示：

三、社會住宅好嗎？社會住宅優缺點整理

正式提出社會住宅申請前，建議先看完本段落，充分了解社會住宅有哪些優缺點，權衡下來若覺得適合自己，再展開行動也不遲。

1.社會住宅優點

選擇入住社會住宅，能享有以下幾個好處：

• 租金打折負擔輕：社會住宅一般戶的租金，約為鄰近區域的8～9折，若具備優先戶身分，甚至有機會以市價3～7折租到房子，能大幅減輕每個月的房租壓力。
• 租期穩定受保障：社會住宅多為3年1約，完成簽約後，在租期到期前可以安心居住，不會有「突然被房東趕走」的風險，承租人可以更好地進行人生規劃。
• 鄰近市鎮機能佳：政府替社會住宅選址時，通常會一併評估周遭生活機能，以真正落實居住正義；台北市就有不少社會住宅位於信義、松山等蛋黃區，若順利抽中簽約，就可以用相對划算的租金，入住市區好宅。
• 管理完善設備齊：近幾年興建的社會住宅，除了屋齡新、屋況好，通常也會導入完善的管理制度；由於物業管理公司是與政府簽約，租房子若遇到任何問題（如：設備修繕、環境清潔），較不用擔心求助無門。

2.社會住宅缺點

在正式遞交社宅申請前，務必考量以下幾個社會住宅缺點：

• 中籤率不高：社會住宅的平均中籤率約落在10%～20%之間，特定熱門區域的中籤率甚至只有3%～5%左右，雖然近幾年政府有積極規劃興建社會住宅，整體來看仍是供不應求。
• 租期有限制：為了確保社宅資源的流動性，政府規定社會住宅最長只能租6年／12年，租期結束後，原社宅租客仍需煩惱要找新的租屋處，還是買房置產，晉升有房一族。
• 家具需自備：社會住宅僅有提供基本的廚房系統櫃、冷氣、熱水器給租客，租客須自己購置洗衣機、冰箱、床、桌椅、沙發、鞋櫃等家具，加總下來，也是一筆不小的花費。
• 住戶素質不一：參考PTT、Dcard等網路平台，有關入住社宅的心得分享，不少網友表示，自己居住社宅的住戶組成，體感上較為複雜，經常有突發事件、口角糾紛發生，多少會影響到生活品質與安全性。

四、誰可以申請社會住宅？盤點六都社宅申請資格

本段落將為你比較社會住宅「一般戶」與「優先戶」的資格差異，同時為你列舉台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市等六都的社會住宅申請條件。

1.社會住宅一般戶／優先戶資格比較

社會住宅的「一般戶」與「優先戶」，最主要的差異在於身分資格認定、租金優惠幅度、保障名額比例，以及最長居住年限，以下為你列表比較。

2.台北市社會住宅申請條件

若想申請台北市社會住宅，須滿足以下條件：

• 年齡限制：須為年滿18歲，已成年之本國國民。
• 戶籍限制：須在台北市設籍，或在台北市就學、就業。
• 所得限制：申請時財稅單位提供之家庭成員（本人、配偶、戶籍內之直系親屬及與該直系親屬不同戶籍之配偶）最近一年綜合所得稅各類所得資料清單在50％分位點（115年為178萬元）以下且平均每人每月不得超過本市最低生活費標準之3.5倍（115年為154萬元）。
• 持有不動產限制：家庭成員於台北市、新北市、基隆市或桃園市皆無自有住宅；持有不動產現值總額應低於公告受理申請當年度台北市中低收入戶家庭財產之不動產限額（115年為992萬元）。
• 住宅資源不重複受領限制：家庭成員目前均無承租台北市國宅、社會住宅或借住平價住宅；承租入住時，除依社宅招租公告規定可享有分級租金補貼外，不得再領有台北市都發局之其他住宅租金補貼。社宅簽約前，已申請等候承租台北市國宅、平價住宅或社會住宅者，須放棄候租（補）資格；已透過台北市府社會住宅包租代管計畫租賃房屋，需出具該計畫房屋之退租證明文件。

資料來源：臺北市政府安心樂租網

3.新北市社會住宅申請條件

若想申請新北市社會住宅，須滿足以下條件：

• 年齡限制：須為年滿18歲（含）以上或未滿18歲已結婚之本國國民。
• 戶籍限制：須在新北市設籍，或在新北市就學、就業。
• 所得限制：最近一年度家庭年所得低於145萬元，且年所得總額平均分配全家人口平均每人每月低於62,125元。
• 持有不動產限制：家庭成員（本人、配偶、戶籍內的直系血親和直系姻親）於新北市、台北市、桃園市及基隆市均無自有住宅；如有共有住宅，個別持有面積須未滿40平方公尺。
• 房型申請限制：2房型需家庭成員2人以上，3房型需家庭成員3人以上。

資料來源：新北市住宅及都市更新中心

4.桃園市社會住宅申請條件

若想申請桃園市社會住宅，須滿足以下條件：

• 年齡限制：年滿18歲。
• 戶籍限制：須為桃園市市民或在桃園就學、就業。
• 所得限制：承租人及家庭成員（配偶、同戶籍／配偶戶籍直系親屬）每人每月平均收入低於58,688元（含），家庭年所得低於136萬元（含），合計不動產限額（土地現值及房屋評定現值）低於663萬元（含），合計動產限額（包含存款本金、投資、有價證券及車輛等）低於310萬元（含）。
• 持有不動產限制：於台北市、新北市、基隆市、桃園市、新竹縣市內均無自有住宅。
• 政策戶資格：為住宅法第4條規定之經濟或社會弱勢族群、新住民、護理師、三代同堂家庭、持有孕婦健康手冊之家庭，皆可以政策戶身分申請社會住宅。

資料來源：桃園市住宅及都市更新中心

5.台中市社會住宅申請條件

若想申請台中市社會住宅，須滿足以下條件：

• 年齡限制：18 歲以上國民、未滿18歲已結婚國民或未滿18歲於安置機構或寄養家庭結束安置無法返家國民（符合其中一項）。
• 戶籍限制：須為台中市民或於台中市就學、就業者。
• 所得限制：低於受理申請當年度住宅處公告，115年為135萬元，且家庭每人每月平均所得低於56,270元。
• 持有不動產限制：於台中市、彰化縣、苗栗縣及南投縣內均無自有住宅。
• 住宅資源不重複受領限制：未領中央補貼或承租政府住宅。
• 其他限制：無積欠社會住宅租金、管理費及其他應給付費用。
• 加分項目：設籍於台中市且為台中市勞工、新婚兩年、育有未成年子女。

資料來源：臺中市政府住宅發展工程處

6.台南市社會住宅申請條件

若想申請台南市社會住宅，須滿足以下條件：

• 年齡限制：須為年滿 18 歲之成年國民，結束安置之弱勢身分者及因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人不在此限。
• 戶籍限制：在台南市設有戶籍，或在台南市就學、就業有居住需求者。
• 所得限制：每人每月所得不超過當年度本市最低生活費3.5倍，115年為54,303元。
• 持有不動產限制：家庭成員（申請人及其配偶、申請人或其配偶之未成年子女）於台南市無自有住宅。
• 住宅資源不重複受領限制：未承租台南市公營住宅或社會住宅（含包租代管），不能同時享有政府其他貸款利息或租金補貼等。

資料來源：臺南住宅網

7.高雄市社會住宅申請條件

若想申請高雄市社會住宅，須滿足以下條件：

• 年齡限制：申請人須為年滿18歲以上之本國國民。
• 戶籍限制：申請人在高雄市設有戶籍，或於高雄市就業、就學有居住需求者。
• 所得限制：家庭年所得總額按家庭成員人數平均分配，每人每月不超過申請當年度最低生活費3.5倍，115年為59,395元。
• 持有不動產限制：家庭成員（本人、配偶及戶籍內的直系卑親屬）在高雄市均無自有住宅；但家庭成員個別持有面積未滿四十平方公尺之共有住宅、持有經政府公告拆遷之住宅、持有未保存登記，且認定時毀損面積已占整棟面積五成以上，必須修復始能使用之住宅，視為無自有住宅。
• 住宅資源不重複受領限制：家庭成員未享有政府提供之住宅貸款利息或租金補貼，且未承租社會住宅與政府興辦之出租住宅。

資料來源：高雄市社會住宅線上申請資訊網

五、社會住宅申請流程4步驟

社會住宅的申請流程大致可以分為以下4步驟：

• 步驟1、確認是否具資格：進入指定縣市政府架設之社會住宅網站，檢視自身條件（年齡、戶籍、家庭收入、持有不動產狀況）是否符合社會住宅申請資格。
• 步驟2、備妥資料後送件：填妥社會住宅申請書，準備好全戶戶籍謄本、家庭成員近一年度所得清單、財產歸屬資料清單、就學／就業證明文件、特殊身分證明文件、切結書，透過網路、郵寄或臨櫃等方式，完成社會住宅申請。
• 步驟3、等待抽籤與審查：舉台北市為例，一般市民、在地區里、未設籍但於台北市就學就業、原住民族、低收入戶，採先抽籤決定資格審查順序後，再由審查合格者依序配租；其他特殊情形身分戶，社會局將依評定總分高低順序，依序進行資格審查。
• 步驟4、選屋簽約等入住：審查合格者將收到書面通知，須於指定日期前往看屋，完成選屋作業；選屋完畢後，政府部門會另行通知簽約、公證及點交的時間、地點；簽約完成後，等待約1～2週便可順利入住社宅。

六、其他關於社會住宅的常見Q&A

不論是離鄉求學、就業的遊子，或是有中短期居住需求的家庭，都非常適合善用社會住宅資源，以相對划算的價格租到有一定品質、生活機能的房子；建議符合資格的民眾可隨時留意指定縣市的社會住宅招租公告，及早備妥所需文件，屆時跑社宅申請流程才不會卡關！