買預售屋前必讀！拆解預售屋購買流程及8大注意事項

無殼蝸牛想買房，該買預售屋還是中古屋？買預售屋的好處是什麼？對小資族來說，預售屋的自備款比較少，容易入手，但同時預售屋的不確定性也比較高。本篇將針對預售屋作說明，除了分析買預售屋的優缺點，以及潛藏的風險外，也告訴你如何買預售屋，只要花5分鐘的時間，就能瞭解買預售屋的所有眉角。

一、預售屋的定義是什麼？

預售屋是指「指領有建造執照，尚未建造完成，而以將來完成之建築物，為交易標的之物。」簡單說，預售屋就是還沒有實體房屋，以事先規劃的藍圖，來銷售未來的房子。

1. 預售屋與中古屋比較

中古屋與預售屋都是常見的房屋類型，各有優缺點，我們幫你整理了預售屋和中古屋的差異，買房族可針對自身需求，選擇適合的房屋類型。

2. 預售屋適合什麼樣條件的人購買？

其實不管是預售屋、中古屋或新成屋，只要能遮風擋雨的房子都可以買，只不過每種房屋類型，都有其適合的族群，以下列出具備什麼樣條件的人，會比較適合購買預售屋：

（1）小資買房族

售屋的自備款較少，且可以分期繳納，因此剛開始的資金壓力較小，適合手頭資金較不充裕的小資族。以1,000萬的房子，頭期款只需準備預售屋總價的10%，大約100～150萬，後面的工程款則分期繳交即可；如果是買新成屋或中古屋，頭期款至少要準備房屋總價的20%，大約200～300萬。

（2）房地產投資

投資客通常會以「買空賣空」的方式，將手上的預售屋，以紅單交易的方式轉賣，幾乎不用成本就能賺一筆。

（3）擔心屋況老

有些想要買房子的人，可能會擔心中古屋的屋況不佳，如電線是否堪用、水管會不會漏水等隱形缺陷，因此會傾向於蓋好後就是全新的預售屋。

二、預售屋優缺點有哪些？

我該買預售屋嗎？買預售屋的好處是什麼？我們幫你整理了預售屋的優點，以及買預售屋可能會遇到的問題。

1. 預售屋的優點

• 低自備款
  預售屋初期的購屋資金，比新成屋與中古屋要來得低。通常預售屋頭期款只要準備總價的10%左右，剩餘的款項（開工金、工程款、交屋保留款等等），則是按照預售屋的工程進度，分期繳款；而新成屋或中古屋，則需準備20%~30%的自備款，且是一次繳清。
• 貸款成數高
  與中古屋、老屋相比，預售屋有屋齡低、屋況佳的優勢，較有機會拿到更好的貸款條件，例如預售屋貸款成數會比較高，最高可到房價的8成5。
• 屋況全新
  預售屋與中古屋最大的差異，就是預售屋是全新的房屋、設備也都是新的，不用擔心會有壁癌、管線老舊等問題。
• 格局可以客變
  所謂的「客變」就是客製化的意思，購買預售屋，能針對自己買的房屋格局、建材、管線電路及標準配備，做客製化的變更。
• 房屋選擇多
  愈前面購買預售屋的人，就能預先挑選喜歡的房屋格局，包含樓層、戶數、廳房數、座向等，都可預先做選擇。

2. 預售屋缺點

• 房屋總價高
  預售屋因為是全新的房子，格局、座向、廳數的選擇較多，價格也會比較高；新成屋因為是預售屋剩餘未售出的戶型，可能是相對較差的戶型，所以價格較預售屋會低一些；中古屋因為有折舊率的問題，比預售屋、新成屋的價格都便宜。
• 無法立即入住
  通常預售屋是先賣再蓋、或是邊賣邊蓋，因此沒辦法買了就立刻住進去。在預售屋的工程期間，需暫時有一個棲身的地方，所以另外的租屋費用也是一筆要負擔的支出。
• 成品恐不如預期
  由於購買預售屋時，沒辦法看到實體房屋，只能透過設計圖、模型及樣品屋來想像，但實際蓋好房屋後，卻可能不如想像中的漂亮、寬敞。
• 實際居住環境與想像有落差
  預售屋常以「5分鐘到XXX」、「坐擁XXX」等廣告吸引客戶，但實際上卻可能並非如此。因此，建議要實際到建築基地看看，確認周遭是否有自己不喜歡的設施（如電塔、宮廟、墓地），或者有其他大樓擋住房子的採光等，避免想像與實際情形落差太大。

3. 購買預售屋常見風險

由於預售屋的一切都還算是紙上的作業，所以不確定性較高，連帶的也產生一些風險：

1. 建商蓋一半倒閉、留爛尾樓，一案建商導致求償無門。
2. 預售屋價格被炒作，銀行估價低於預期，導致貸款額度不足。
3. 預售屋廣告不實，實際使用的建材、設備與廣告落差太大。
4. 建商違法二次施工，如有簽署同意施工，遇政府強制拆除需自行負責。

買預售屋可能遇到的風險非常多，因此建議找風評良好的建商，會比較有保障；也可以善用實價登錄查詢周邊房價，同時於簽約時做好預售屋履約保證，降低預售屋交易的風險。

三、買預售屋的付款方式？

買預售屋需要準備多少錢？自備款如何支付？購買預售屋共分5個付款階段，以下詳列說明各階段的付款項目為何：

• 頭期款：預售屋頭期款包含訂金、簽約金，通常為總價的5%~10%。
• 工程款：預售屋施工的期間，會按工程進度收取款項，通常為總價的5%~10%。
• 暫收款：建商會在交屋過戶前，向購屋者預先收取代書費、房屋契稅、印花稅、移轉登記規費、管理費等款項，金額約15~30萬左右。
• 房屋貸款：建商取得使用執照後，就可以開始跟銀行辦理房屋貸款，額度、利率及還款期數依申請人條件而定。
• 交屋保留款：交屋保留款即尾款，主要是為了確保購屋者在驗收屋況時，若有發現瑕疵，可要求建商改善完成後，再支付最後的款項，通常為房地總價的5%。

1. 預售屋頭期款要付多少？

預售屋頭期款總共是多少？首先，先來複習一下預售屋頭期款的項目有哪些，再來透過實際案例做試算，幫助你做好前期準備。

• 訂金：預售屋的訂金可能會有兩筆，一筆是請建商先保留戶別的「小訂」，也就是一般講的紅單，金額約5~10萬；另一筆是議價完後，確定要購買的「正式訂金」，合計為總價的5%。
• 簽約金：正式簽訂預售屋買賣契約書時，會再收取一筆5%左右的簽約金。
• 開工款：有些會在合約簽訂時，跟簽約金一起收取；有些則是等到預售屋正式開工後，再向購屋者收取，金額約5%。

2. 預售屋貸款怎麼辦？

一般預售屋貸款成數約在75成~85成之間，實際仍會看申請人的收入、財務狀況、信用分數來作調整。

通常，建商都會有固定配合的銀行，因為是「整批分戶貸款」，能拿到較高的貸款成數，或較優惠的貸款利率，所以大部分的人，會選擇透過建商辦理預售屋貸款。

不過，如果你的條件不錯，也可以多問問幾家銀行，建議找平常有在往來的銀行比較看看，或許能貸到更滿意的預售屋貸款。

四、預售屋購買流程

預售屋的購買流程跟中古屋、新成屋不太一樣，詳細流程與說明如下：

1.預訂保留

支付表示誠意用的「小訂」，請建商保留喜歡的戶別，並簽訂購屋買賣預約單，這時候可以把預售屋買賣契約書帶回去，享有5天的合約審閱期。

2.簽約付定

確認合約沒問題，正式簽定預售屋買賣契約，並補足訂金，俗稱「大訂」。這時候訂金會轉為具法律效力的定金，若在這時候反悔不買，則需支付總價15%的違約金。

3.繳工程款

預售屋工程款的支付方式，通常會依工程階段分成3~5期繳款，工程時間則是2~3年左右。

4.提出客變

不同樓層的客變時間也不一樣，記得要跟建商確認時間，並索取平面圖。

5.申請貸款

建商取得使用執照後，就可以向銀行申請預售屋貸款，審核額度、利率等細節，確認後再簽撥款同意書。

6.驗收交屋

預售屋在交屋前，一定要進行驗收，檢查房屋的評述、建材及規格，是否跟合約內容相符合。如果有發現瑕疵，須載明於驗收單上，待建商完成修繕後，再交付尾款。

7.過戶撥款

建商需在取得使照的4個月內，完成房屋過戶手續，銀行也是在這個時候撥款給建商。

五、預售屋簽約注意事項

購買預售屋，有許多需要注意的地方，但是預售屋的合約這麼厚，還要在五天的審閱期內看完。其實並不容易，以下幫你整理幾個預售屋合約必看事項，以及預售屋簽約時，需要特別注意的地方有哪些。

1.是否取得建造執照

建造執照簡稱「建照」，依照建築法規，起造人要新建、增建、改建及修建建築物時，都必須先向政府申請建造執照，才能開始施工。但有些建商會在還沒拿到建照的時候，就開始銷售房屋，這可能會影響到購屋者權益，因此建議可以主動要求建商出示，也可以利用營建署的建築工程履歷查詢系統做確認。

2.確認開工、完工、交屋日期

預售屋合約需詳細註明開工時間、完工期限、取得使用執照期限和交屋日期，以保障自身權益。此外，合約上要清楚記載，建商必須在領到使用執照的6個月內，通知買方交屋。

3.保固期限和範圍

確認預售屋的保固期限，以及起算時間點是否為「買方完成交屋日起」，而非成「通知交屋日起」或「使用執照核准日起」。此外，有些建商會偷偷刪減保固項目，建議可參考內政部提供的預售屋買賣契約書範本。

4.房地標示、建材與設備

確認建商廣告DM和樣品屋展示，哪些項目屬於示意、哪些是隨附，並檢查合約是否註明「可選用替代品」，如有則需確認替代品等級是否一致。此外，建商也需提供預售屋平面圖，並清楚記載高度、面積等資訊。

5.驗收及交屋保留款

如驗收時，發現房屋有瑕疵，建商應於限期內完成修繕，且買方有權保留部分自備款，作為交屋保留款。這邊要記得檢查建商是否有降低交屋保留款（應為房地總價5%），或改成從預售屋貸款的款項保留。

6.面積誤差和價款找補

預售屋合約上應註明，若土地面積、主建物面積或房屋登記總面積有誤差，應補足誤差價款。實際坪數少於合約坪數時，賣方應全額補足；實際坪數多於合約坪數時，買方補足上限為2%；誤差超過3%時，買方可解除契約。

7.確認履約保證機制

買預售屋最怕買到「爛尾樓」，如果不想因建商倒閉損失鉅額的購屋資金，簽約時一定要確認建商所選擇的履約保證機制。預售屋履保機制一共有5種，保障程度高到低依序為：價金返還、不動產開發信託、價金信託、公會辦理連帶保證協定、同業連帶擔保；有設立專款專用帳戶的前三者，相較建商可自由運用資金的後兩者保護力更高，能一定程度降低預售屋交易風險

8.個別磋商條款

按照《消費者保護法》規定，個別磋商條款是經過契約當事人雙方共同討論，並達成協議的約定內容。但大多數的情況，都是建商主動要求購屋者簽下「個別磋商條款」，偷渡不合理、不合法的條文，例如：改交屋款價金、改違約金上限、瓦斯外管費改由買方負擔等等，進而引發許多買賣糾紛。建議簽訂預售屋買賣契約時，一定要看清楚契約內容再簽名，如果有不懂的地方，也可以找專業代書協助檢查。

如果買預售屋，擔心合約內容有問題，也可以參考內政部公告的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，檢查你的預售屋合約內容，是否有不合規定的條文。

六、買預售屋的常見問題

• Q打房政策對預售屋的影響？
• 近幾年政府積極打炒房，從實價登錄2.0、房地合一稅到平均地權條例修法，都是衝著預售屋而來，希望藉此減少預售屋炒作現象。據媒體報導，2022年的預售屋交易量，確實比前一年減少7.2%，但由於影響房價的因素非常多，要等到房價下跌仍需觀望。
  

• Q預售屋可以換約嗎？
• 基本上不行，依照《平均地權條例》規定，為了防止投資客炒作預售屋，禁止讓與或轉售預售屋買賣契約，僅配偶、直系血親、二等親內等內旁系血親除外。

• Q預售屋簽約後可以反悔嗎？訂金可以退嗎？
• 預售屋退訂是否能拿回訂金，要看退訂的時間點，如果是正式簽約前取消，是可以拿回以支付的訂金的；但如果已經簽署正式合約，那麼你支付的「訂金」，就會轉為具法律效力的「定金」，這時候取消合約，就可能拿不回定金，甚至要再支付一筆違約金。