中古屋貸款如何貸到高成數？ 剛買房能增貸嗎？超實用房貸攻略，讓好房價值翻倍

房價漲不停，總價親民的中古屋，逐漸成為市場主流選項之一。只是中古屋貸款一直有成數不高的問題，未來如果有資金需求，也較難用中古屋作為擔保品，來向銀行申請其他房屋貸款。難道就要這樣放棄買中古屋的念頭嗎？這篇文章將為你解開所有關於中古屋貸款的難題，幫助你無論是買房或融資，都能貸得最好！

一、 什麼是中古屋？屋齡幾年算中古屋？

一般來說，完工領照超過3年，或曾經過轉手買賣，並且已有人住過的房屋，就是中古屋；而相對中古屋而言，成屋小於2年且無人住過的新屋，則被稱為新成屋。若要更詳細的歸類，中古屋還可以再分成新古屋、中古屋和老屋等三種類型。

1. 中古屋、新古屋、老屋有什麼差別？

中古屋的區分標準，主要是以屋齡為分界。而且隨著屋齡的不同，也會連帶影響房屋價格與房貸條件，詳細說明如下表所列：

2.中古屋有哪些優缺點？

中古屋的總價通常較低，對於自備款固定、房貸額度預算有限的族群來說，會比較容易入手。然而，中古屋不管是鑑價或實價登錄價格，會較同區域其他較新的物件來得低，這樣會連帶影響到銀行房貸的貸款條件，導致貸款成數較低，需要準備較多的自備款，來補足房貸額度不夠的部分。

二、 買中古屋貸款時，要怎麼避雷？

銀行對中古屋貸款的審核，會比一般房貸來得嚴格，需要避開的地雷點當然也比較多。那麼，要怎麼在挑選中古屋的時候，甚至是申請中古屋貸款的過程中，盡量避開銀行審核的地雷點，取得最佳的貸款條件呢？可以參考以下的解決方法：

1.避開中古屋常見產權問題，以免房貸遭拒

中古屋較容易出現房屋持分、受限制登記，或甚至有私人設定的問題，而在銀行的眼中，這些都屬於房屋產權不明的情形，為避免日後麻煩，對於此類物件的房貸申請多會加以婉拒。因此在購買中古屋前，一定要先委託地政士或房仲調查，看看這間房子的所有權或抵押權，是否存在上述問題。

2.選擇甜蜜點較多物件，彌補中古屋貸款先天限制

受到先天條件限制，中古屋的貸款方案相對不佳，若要降低房貸的申請難度，就不要選擇位置偏遠、狀況不佳，或是銀行接受度更低的地雷房型，而是要盡量挑選鄰近學區、捷運，或是受主流市場歡迎、甜蜜點較多的物件，以彌補中古屋先天不足的劣勢，最大程度地優化中古屋貸款條件。

3.留意中古屋屋齡，否則恐影響貸款年期和月付金

中古屋的高屋齡，對年期較長的銀行房貸來說，是個潛在的風險因子。因此銀行在評估中古屋貸款時，一定會將屋齡和申請人年齡作為重要的評估指標，並權衡適當的房貸年限。一般來說，銀行會對中古屋貸款設下「年齡＋年限＜75」及「屋齡＋年限＜50」的限制，人齡或屋齡越高，房貸年限越短，月付金也會越高。

若是你所中意的中古屋，真的無法避開上述的房貸地雷，建議你也可以改以增加保證人，或是提供其他擔保品的方式，來向銀行爭取較有利的中古屋貸款條件。但如果銀行房貸真的沒有優化空間，那你可能就得提高自備款預算，才能順利買到心儀的中古屋了！

三、 剛買房想申請中古屋融資，銀行還有機會嗎？

好不容易克服了各種中古屋貸款的障礙，順利買下喜歡的房子，卻發現因為把手邊現金全投入買房，導致前期資金轉不過來，這時候還能利用這棟房子，來向銀行申請其他房貸，進行資產活化嗎？接下來，我們將會討論關於中古屋融資的各種方法與限制，讓你先了解銀行所能提供的方案，再決定是否要展開申請流程。

1.中古屋的原屋融資

如果你是用現金全額繳清成交價金，剛買下的中古屋是沒有任何貸款的，那麼你透過原屋融資，來向銀行取得所需資金的機會，還是相對稍大一些的。但中古屋原屋融資，畢竟還是屬於中古屋貸款的一種，銀行一定會用嚴格的標準，來審視各項申請條件，所能給予的額度、利率、年限等，可能也都不會太好。

2.中古屋的融資貸款

如果你在買房時有申請房貸，那麼就只能透過中古屋融資的方式，來取得需要的資金了！所謂的中古屋融資，指的其實就是用中古屋，來向銀行申請房屋增貸、轉增貸或是二胎房貸等，可活化資產價值的貸款方案。

• 中古屋增貸
  中古屋增貸是將房貸已清償本金，或長期持有產生的房價漲幅，再貸出來進行活用。但若貸款還得不夠多，或是房屋增值幅度太小，都會影響其條件與過件率。
• 中古屋轉增貸
  中古屋轉增貸是將原房貸轉出到另一家銀行，並在轉貸過程中由新銀行對中古屋進行重新鑑價，若是房價漲幅空間足夠，就有機會以此方式，來增加可用資金。

然而，不管是想申請中古屋增貸或是中古屋轉增貸，先決條件都是「房貸必須繳滿一定年期」，且「中古屋具備足夠漲幅空間」，申請人甚至必須保持極佳的信用條件，一旦任何環節出現瑕疵，銀行都有可能直接婉拒。因此想利用中古屋融資取得資金，雖不能斷定此路不通，卻也絕對稱不上暢行無阻，難度其實不低。

四、行中古屋融資沒過，還有什麼管道可以申請？

若是銀行行不通，還有其他管道可以申請中古屋融資嗎？其實融資公司也有類似的貸款方案，而且比銀行的中古屋融資更容易申請，方案也相當多元，可以根據個人的需求與屋況，提供合適的貸款選擇。

1.融資公司的中古屋貸款是什麼？好申請嗎？

與銀行相比，融資公司對於中古屋和老屋的寬容度更高，即使是銀行因考量屋齡或屋況而婉拒貸款申請的物件，都還是有機會在融資公司以中古屋轉增貸，或中古屋二胎的方式，取得理想的資金。

2.融資公司的中古屋貸款方案有哪些？

融資公司提供的中古屋貸款方案，主要可以分為「借新還舊」的中古屋轉增貸，以及「兩筆貸款疊加」的中古屋二胎房貸。這兩個貸款方案的差別為：

• 中古屋轉增貸：向融資申請一筆新貸款，來提前清償銀行舊房貸，並將整包貸款整合到融資公司處。好處是鑑價基準相對寬鬆，可活化的資金空間較大。
• 中古屋二胎房貸：在原房貸不變的情況下，向融資公司申請一筆新貸款，來擴充資金彈性。好處是不必重新經歷麻煩的設定流程，也能保留原貸款優惠。

但是不管是哪一種方案，融資公司的中古屋貸款條件都差不多：

• 中古屋融資額度：房屋鑑價120%、最高500萬元，且僅須扣除前貸餘額，不像銀行中古屋融資，是扣除前貸設定金額（房貸額度1.2倍），較無空間。
• 中古屋融資利率：7～14%。雖然融資利率稍高，但中古屋在申辦銀行房貸時本來就沒辦法取得太好的條件，因此兩個管道的平均核貸利率其實差不多。
• 中古屋融資年期：2～10年（含2年寬限期）。融資貸款不像銀行，年期是採固定區間計算，不會受到中古屋屋齡影響，年期拉長、月付金壓力相對較小。

五、其他關於中古屋貸款的Q&A

• Q中古屋貸款成數如何提高？
• 影響中古屋貸款成數的關鍵，主要可分房屋狀況和申請人條件等兩大因素。只要房屋本身條件佳、申請人職收信用又好，就有機會拉高中古屋貸款成數。

• Q中古屋的屋齡和貸款成數有關係嗎？
• 有關係。因為銀行會以屋況和剩餘使用年限，來評估中古屋的殘值，因此房屋屋齡越高，貸款成數就會越低，越難取得理想額度。

• Q翻修中古屋會有利於融資貸款的申請嗎？
• 會有幫助。透過翻修，改善中古屋的外貌、結構，使得房屋更加美觀與安全，對於爭取較為優惠的中古屋融資貸款，將會有一定的幫助。

中古屋貸款條件雖然不如屋齡較輕的預售屋和新成屋，但是只要盡量避開銀行審核時的雷點，還是有機會申請到條件不錯的房貸方案。此外，如果有打算將中古屋當作資金週轉的工具，也建議優先考慮申請融資中古屋貸款，將更能幫助於你解決資金需求的問題。