2026抵押權設定懶人包！房屋抵押權設定類型、流程、費用與塗銷一篇搞懂

2026年銀行貸款審核趨嚴的背景下，「抵押權設定」不僅是申請房貸的必經之路，更是保障資產安全的法律防線。許多申貸人對於「普通抵押權」與「最高限額抵押權」的風險差異不甚瞭解，本文將深度解析抵押權設定的意義、最新流程、規費試算以及還款後的塗銷關鍵，幫助你順利取得週轉資金並守護房屋產權。

一、房屋抵押權設定是什麼？

簡單來說，房屋抵押權設定是保障債權人（通常是銀行或融資公司）權益的法律措施。主要有以下3種保障：

• 資產保障：房屋設定後，申貸人無法隨意變賣或過戶房屋（除非經債權人同意）。
• 受償權利：若申貸人無力還款，債權人可依法聲請查封拍賣房屋，並就賣得價金優先受償。
• 產權維持：抵押權屬「非占有型擔保」，設定期間申貸人仍可正常居住使用房子。

二、房屋抵押權設定的2種類型

房屋抵押權設定還可以分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」，二種抵押權之間的差異如以下說明：

1.普通抵押權設定（抵押權需與債權同時存在）

一次抵押權只適用一個合約，只要清償貸款後，抵押權也會失去效力。而擔保的內容只限現有債權，設定金額為貸款本金（含費用、利息、違約金）。

舉例來說有甲、乙二人，甲將名下的房子，抵押給乙借了1,000萬，只要在期限內將所借金額償還（含費用、利息、違約金），普通抵押權就消滅。

2.最高限額抵押權設定（抵押權不需與債權同時存在）

抵押權可以一直重複使用，就算沒有債權關係的存在，也不用申請塗銷程序；將來若產生新債權，也能繼續使用這個抵押權，設定金額為貸款本金的1.2倍。

舉例來說，小明已經有一筆銀行房貸800萬，只要在最高限額抵押權的範圍內申請房屋增貸，並不需要重新辦理設定與塗銷。若是期間無法履約還款，銀行最高可以對小明求償貸款本金的1.2倍，也就是800萬x1.2＝960萬。

好事貸二胎房貸與銀行，都是採取最高限額抵押權設定。當申請人有資金的需求，想再次申請二胎房貸時就無需再做設定，對於有資金需求的人來說十分方便。

三、房屋抵押權設定流程與費用

以下將說明房屋抵押權設定流程、費用，以及如何變更等。詳細敘述如以下所列：

1.房屋抵押權設定流程

1. 申請審核：申請銀行房貸，並提供土地、建物登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、雙證件、所得證明及印章。
2. 簽約對保：待銀行審核通過，與銀行簽訂借貸契約與抵押權設定契約書。
3. 地政送件：備妥土地登記申請書、抵押權設定契約書、身分證影本或戶口名簿影本、土地及建物所有權狀正本及印章等登記文件。
4. 地政設定：銀行設定作業通常幾小時可完成；私人設定約需1到2工作天。
5. 領取憑證：地政發給債權人「他項權利證明書」，完成設定。

2.房屋抵押權設定費用

房屋抵押權設定費用是多少？除了收取他項權利書書狀費80元之外，還會收取一筆抵押權設定登記費用，金額是依照設定權利價值的千分之一計算。

3.房屋抵押權變更流程

房屋抵押權設定後，假如需要變動權利範圍、金額、利息等事項，就需要向地政事務所申請抵押權內容變更，詳細流程如以下所列：

1. 向銀行申請變更（如房屋增貸時）。
2. 銀行進行審核，並通過申請。
3. 備妥身分證明文件、印鑑證明、登記申請書、他項權利證明書、他項權利變更契約書。
4. 至地政機關辦理「原他項權利證明內容」變更。
5. 地政機關發給變更後的「他項權利證明」與「變更申請書副本」給銀行。

四、房屋抵押權塗銷如何辦理？

房貸償還完後，建議向銀行申請清償證明，以便進行房屋抵押權塗銷程序。雖然在「普通抵押權」中，只要清償債務後，抵押權就算未作塗銷的動作，它也會自動失效，但是在謄本資料上，還是會有上一次抵押權設定的紀錄。若是想再次申請房屋抵押貸款，銀行只要看到謄本上有這樣的紀錄，就會婉拒貸款的申請。

房屋抵押權設定要如何塗銷？只需要3個步驟就能完成：

1. 貸款償還完畢。
2. 向銀行申請相關證明文件，包含清償證明（或是抵押權塗銷同意書）、他項權利證明與設定契約書副本。
3. 向地政機關繳交清償證明、他項權利證明等文件，即可辦理房屋抵押權塗銷。

五、房屋抵押權QA

房屋抵押權設定流程，有許多需要注意的細節，準備的文件也比較多，不過這是申請房屋貸款時，必須經歷的過程。建議可以參考本文的說明，備妥所需的資料後，無論是抵押權設定，或是抵押權塗銷等流程，都可以幫助你順利的完成。