抵押權設定懶人包 房屋抵押權設定類型、流程、費用與塗銷一篇搞懂

只要申請房貸，都必須辦理房屋抵押權設定。然而什麼是房屋抵押權設定？為什麼又可以分為普通抵押權、最高限額抵押權？本文將帶你快速瞭解，房屋抵押權設定的意思，以及詳細說明設定流程、費用與如何塗銷等事項，讓你在申請房貸的過程中，可以更加地順利。

一、房屋抵押權設定是什麼？

簡單來說房屋抵押權設定，是為了保障銀行權益的一種措施。因為房子一旦經過抵押權設定，申貸人就無法隨意將房子變賣、過戶給別人（除非買方願意承接剩餘貸款，並且經過銀行的同意）。日後申貸人若是無力還款，銀行就有權向法院聲請查封與拍賣房子，將拍賣後的資金用於償還剩餘貸款。

二、房屋抵押權設定的2種類型

房屋抵押權設定還可以分為「普通抵押權」與「最高限額抵押權」，詳細說明如以下所述：

1.普通抵押權設定（抵押權需與債權同時存在）

一次抵押權只適用一個合約，只要清償貸款後，抵押權也會失去效力。而擔保的內容只限現有債權，設定金額為貸款本金（含費用、利息、違約金）。

舉例來說有甲、乙二人，甲將名下的房子，抵押給乙借了1,000萬，只要在期限內將所借金額償還（含費用、利息、違約金），普通抵押權就消滅。

2.最高限額抵押權設定（抵押權不需與債權同時存在）

抵押權可以一直重複使用，就算沒有債權關係的存在，也不用申請塗銷程序；將來若產生新債權，也能繼續使用這個抵押權。設定金額為貸款本金的1.2倍。

舉例來說，小明已經有一筆銀行房貸800萬，只要在最高限額抵押權的範圍內申請房屋增貸，並不需要重新辦理設定與塗銷。若是期間無法履約還款，銀行最高可以對小明求償貸款本金的1.2倍，也就是800萬x1.2＝960萬。

好事貸二胎房貸與銀行，都是採取最高限額抵押權設定。當申請人有資金的需求，想再次申請二胎房貸時就無需再做設定，對於有資金需求的人來說十分方便。

三、房屋抵押權設定流程與費用

以下將說明房屋抵押權設定流程、費用，以及如何變更等。詳細說明如以下所列：

1.房屋抵押權設定流程

• 申請銀行房貸，並提供土地、建物登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、雙證件、所得證明及印章。
• 待銀行審核通過，與銀行簽訂借貸契約與抵押權設定契約書。
• 備妥土地登記申請書、抵押權設定契約書、身分證影本或戶口名簿影本、土地及建物所有權狀正本及印章等登記文件。
• 本人或委託代理人至地政機關將「房屋權利」設定給銀行。
• 地政機關核發「他項權利證明」與「設定契約書」給銀行。
• 「房屋權利」交還貸款申請人。

2.房屋抵押權設定費用

房屋抵押權設定費用是多少？除了收取他項權利書書狀費80元之外，還會收取一筆抵押權設定登記費用，金額是依照設定權利價值的千分之一計算。

3.房屋抵押權變更流程

房屋抵押權設定後，假如需要變動權利範圍、金額、利息等事項，就需要向地政事務所申請抵押權內容變更，詳細流程如以下所列：

• 向銀行申請變更（如房屋增貸時）。
• 銀行進行審核，並通過申請。
• 備妥身分證明文件、印鑑證明、登記申請書、他項權利證明書、他項權利變更契約書。
• 至地政機關辦理「原他項權利證明內容」變更。
• 地政機關發給變更後的「他項權利證明」與「變更申請書副本」給銀行。

四、房屋抵押權塗銷如何辦理？

房貸償還完後，建議向銀行申請清償證明，以便進行房屋抵押權塗銷程序。雖然在「普通抵押權」中，只要清償債務後，抵押權就算未作塗銷的動作，它也會自動失效，但是在謄本資料上，還是會有上一次抵押權設定的紀錄。若是想再次申請房屋抵押貸款，銀行只要看到謄本上有這樣的紀錄，就會婉拒貸款的申請。

房屋抵押權設定要如何塗銷？只需要3個步驟就能完成：

• 貸款償還完畢。
• 向銀行申請相關證明文件，包含清償證明（或是抵押權塗銷同意書）、他項權利證明與設定契約書副本。
• 向地政機關繳交清償證明、他項權利證明等文件，即可辦理房屋抵押權塗銷。

五、房屋抵押權QA

房屋抵押權設定流程，有許多需要注意的細節，準備的文件也比較多，不過這是申請房屋貸款時，必須經歷的過程。建議可以參考本文的說明，備妥所需的資料後，無論是抵押權設定，或是抵押權塗銷等流程，都可以幫助你順利的完成。