房屋設定是什麼？抵押權設定、預告登記、信託登記的差別一篇搞懂

房屋設定是什麼？房屋設定是確保債權人權益的法定程序，設定後屋主仍保有房屋所有權與使用權。實務上分為3大類型：「抵押權設定」（用於銀行房貸，擔保債務並限制轉賣）、「預告登記」（限制過戶與再貸款）與「信託登記」（產權暫時移轉由受託人專業管理）。辦理抵押權設定須至地政機關繳交「設定金額之千分之一」為登記規費，外加80元書狀費；作業時間金融機構約需數小時，私人設定約1至2個工作天。民眾可透過地政服務網或超商機台調閱「第二類登記謄本」查詢設定現況。本文將客觀解析3種設定的實務差異、申辦流程與規費試算。

一、房屋設定是什麼？

房屋設定主要應用於房屋貸款申請。債權人（通常為銀行）為保障放款權益，會要求借款人將名下房屋設定抵押權。此法定程序可防止借款人在清償債務前，私自將房屋轉賣或過戶他人。

二、房屋設定的3種情形：抵押權、預告、信託比較

房屋設定有3種情形，分別是抵押權設定、預告登記以及信託登記等。以下詳細說明三者的差異：

1.抵押權設定（貸款擔保）

二胎房貸、購屋貸款、原屋融資都是房屋抵押貸款的類型，意思是將房屋抵押給銀行做為擔保品，由銀行借一筆資金給你；待完成抵押權設定後，銀行就擁有這間房子的抵押權。若是日後發生貸款還不出的情形，銀行就有權向法院聲請查封與拍賣這間抵押的房屋，而拍賣後的資金將償還剩下未繳完的房貸餘額。

2.預告登記（限制處分）

債權人為了保障自己的權益，可以向地政事務所申請不動產預告登記，其功用在於預防所有權人在未經債權人同意前，將不動產移轉、贈與或變賣。常見於父母對子女房產、或民間金主辦理，以鎖定產權。

舉例來說，A將房子「預告登記」給B（債權人），在「預告登記」未塗銷之前，A無法對房子作出任何處置動作，包含貸款、買賣等。

3.信託登記（專業管理）

「信託登記」的意思就是將財產由受託人管理，信託期間財產的任何處置都需經受託人同意。有以下3項原則：

• 可以約定信託的時間長短。
• 財產信託後，財產暫時移轉給受託人管理。
• 信託期間，財產的任何處置都需經過受託人同意。

三、房屋設定紀錄的4大查詢管道

可以透過以下4種方式，來查詢自己的房子有沒有被房屋設定：

1.地政服務網線上查詢

搜尋地政服務網官網，進入電子謄本系統，按照官網步驟即可請領。

2.地政事務所臨櫃查詢

只需知道門牌地址，就可以到地政事務所申請土地「第二類登記謄本」，即能清楚瞭解該筆不動產的詳細情況。

3.四大超商事務機查詢

政府推動電子文件E化，民眾只需準備「自然人憑證」，即可到各地超商事務機，操作申請並領取「第二類登記謄本」。

4.請代書協助申請查詢

直接找代書業者查詢較省時省力，不過需要付給代書一筆查詢的費用。

四、抵押權設定的6大步驟與規費試算

自己辦理抵押權設定該怎麼做？可以到最近的地政事務所進行申辦。下列以房屋貸款為例，說明抵押權設定流程：

1.抵押權設定流程

1. 向銀行申請房貸，並提供土地、建物登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、雙證件、所得證明及印章。
2. 待銀行審核通過，與銀行簽訂借貸契約與抵押權設定契約書。
3. 備妥土地登記申請書、抵押權設定契約書、身分證影本或戶口名簿影本、土地及建物所有權狀正本、個人印章等登記文件。
4. 本人或委託代理人至地政機關將「房屋權利」設定給銀行。
5. 地政機關核發，他項權利證明&設定契約書給銀行。
6. 「房屋權利」交還貸款申請人。

2.抵押權設定地政規費試算

辦理設定需繳交兩筆規費：固定的「書狀費80元」，以及依比例計算的「登記規費」。

• 登記規費法定計算標準：房貸設定金額的千分之一（1‰）。
• 試算範例：申請房屋貸款800萬元，採最高限額抵押權設定1.2倍（設定金額為960萬元）。登記規費即為960萬×1‰=9,600元，總規費為9,680元。

五、抵押權設定常見QA

由以上的說明可以知道，抵押權設定自己辦的流程並不困難，只要備妥相關文件，就可以按照本文所說明的流程，親自到地政事務所辦理；假如想節省辦理時間，也可以花一筆費用，請專業代書幫你申辦，更能正確無誤地完成房屋抵押權設定。