房屋設定是什麼？ 抵押權設定自己辦，6大步驟輕鬆完成

申請房屋貸款，時常會聽到「房屋設定」這個名詞，但是對它卻又一知半解。本文將以最簡單的說明，帶你瞭解房屋設定這個陌生，卻又非常重要的流程。讓你在房屋貸款的申請上，能夠減少花費的時間，並快速取得所需要的貸款資金。

一、房屋設定是什麼？

房屋設定會用於房貸申請上，債權人（通常為銀行）為了保障自己的權益，會要求房貸申請人，將名下的房子當作擔保品，並在這間房子的產權上，設定「抵押權」給銀行。這樣可以防止申請人，在貸款還沒償還完，就將房子轉賣、過戶他人，以確保申請人能依約償還貸款。

二、房屋設定的三種情形

房屋設定有3種情形，分別是抵押權設定、預告登記以及信託登記等。詳細說明如以下所列：

1.抵押權設定

二胎房貸、購屋貸款、原屋融資都是房屋抵押貸款，意思是將房屋抵押給銀行做為擔保品，並借出一筆資金。待完成抵押權設定後，銀行就擁有這間房子的抵押權。若是日後發生貸款還不出的情形，銀行就有權向法院聲請，查封與拍賣這間抵押的房屋，而拍賣後的資金將償還剩下未繳完的房貸餘額。

2.預告登記

債權人為了保障自己的權益，可以向地政事務所申請不動產預告登記，其功用在於預防不動產所有權人，在未塗銷「預告登記」之前，將不動產移轉、贈與或變賣。

舉例來說，A將房子「預告登記」給B（債權人），在「預告登記」未塗銷之前，A無法對房子作出任何處置動作，包含貸款、買賣等。

3.信託登記

「信託登記」的意思就是將財產由受託人管理。有以下3項原則：

• 可以約定信託的時間長短。
• 財產信託後，財產暫時移轉給受託人管理。
• 信託期間，財產的任何處置都需經過受託人同意。

三、房屋設定有辦法可以查詢嗎？

想要知道自己的房子，有沒有被房屋設定，可以透過以下4種方式來查詢：

• 地政服務網線上查詢：只需知道門牌地址，就可以到地政事務所申請土地「第二類登記謄本」，即能清楚瞭解該筆不動產的詳細情況。
• 地政事務所臨櫃查詢：搜尋「地政服務網」官網，進入電子謄本系統，按照官網步驟即可請領。
• 四大超商事務機查詢：政府推動電子文件E化，民眾只需準備「自然人憑證」，即可到各地超商事務機，操作申請並領取「第二類登記謄本」。
• 請代書協助申請查詢：找代書業者查詢較省時省力，不過需付給代書一筆查詢的費用。

四、抵押權設定自己辦6大步驟

抵押權設定自己辦該怎麼做？可以到最近的地政事務所進行申辦。以房屋貸款為例，說明抵押權設定流程：

1. 申請銀行房貸，並提供土地、建物登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、雙證件、所得證明及印章。
2. 待銀行審核通過，與銀行簽訂借貸契約與抵押權設定契約書。
3. 備妥土地登記申請書、抵押權設定契約書、身分證影本或戶口名簿影本、土地及建物所有權狀正本、個人印章等登記文件。
4. 本人或委託代理人至地政機關將「房屋權利」設定給銀行。
5. 地政機關核發，他項權利證明&設定契約書給銀行。
6. 「房屋權利」交還貸款申請人。

五、房屋設定常見QA

• Q房屋設定需要什麼資料？
• 需要土地登記申請書、抵押權設定契約書、身分證影本或戶口名簿影本、土地及建物所有權狀正本、個人印章等文件。

• Q房屋設定費用會有多少？
• 一般來說房屋設定費用，會收取2筆費用。他項權利書書狀費：每筆80元；設定登記費：依照設定權利價值的千分之一計算，假設房屋貸款800萬，房屋設定金額為800×1.2＝960萬，設定登記費用為960萬x1‰=$9,600元。

• Q銀行房屋設定後還能申請貸款嗎？
• 可以。雖然銀行拒絕有民間設定的房屋申請貸款，但若是銀行的房屋抵押權設定，還是可以申請另一家銀行的二胎房貸或轉增貸。不過，銀行貸款審核嚴格，想要成功申請二胎或轉增貸並不太容易。此時可以考慮向好事貸申請二胎房貸，相較於銀行更容易取得所需要的資金。

由以上的說明可以知道，抵押權設定自己辦的流程並不困難，只要備妥相關文件，就可以按照本文所說明的流程，親自到地政事務所辦理；假如想節省辦理時間，也可以花一筆費用，請專業代書幫你申辦，更能正確無誤地完成房屋抵押權設定。