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房屋設定是什麼首圖

房屋設定是什麼? 抵押權設定、預告登記、信託登記有什麼差異?

申請貸款時常會聽到「房屋設定」這個名詞,但對它卻是一知半解。本篇文章將以最簡單的敘述,帶你瞭解「房屋設定」這個陌生卻又非常重要的流程,讓你在房屋貸款申請上,能夠順利通過申請並取得所需要的資金。

1.房屋設定是什麼?

什麼是房屋設定

「房屋設定」常用於貸款申請上,債權人(通常為銀行)為了保障自己的權益,會要求貸款申請人將名下的房子當作擔保品,並在這間房子產權上設定「抵押權」,防止申請人貸款還沒償還完就轉賣、過戶他人,也確保申請人能依約償還債務

小提醒:申請房屋貸款後,雖然銀行有這間房屋的「抵押權」,但你還是有房屋的「所有權」、「使用權」,一樣可以在原來的房子中生活。

房屋會被設定的情況

2.什麼情形下房屋會被設定?

房屋會被設定的情形大概有以下3種:

(1)房屋抵押貸款

購屋貸款、原屋融資、二胎房貸都是房屋抵押貸款,意思是將房屋抵押給銀行做擔保後,銀行會借一筆錢給你,日後若發生貸款還不出的情形,銀行就有權向法院聲請查封與拍賣抵押物(貸款的房屋),將拍賣後的資金償還所剩貸款的餘額。

小提醒:抵押權設定還可分為2種:

普通抵押權「債權必須存在」的限制,舉例來說某人向銀行借500萬,將名下房子抵押權設定給銀行,當500萬還清時,就需要塗銷當初設定的「抵押權」,每次借每次還的過程,都要有設定塗銷的程序。也就是說:一次抵押權只適用一個合約

最高限額抵押權沒有「債權必須存在」的限制,一樣以上面的例子來說明,向銀行借500萬時,不必設定抵押權,當然還清500萬後,也沒有塗銷抵押權的程序了。也可以說:這個抵押權可以一直使用,即便無債權存在,也不須塗銷,未來若有債權產生,也可以繼續使用這個抵押權

(2)預告登記

債權人為了保障自己的權益,可以向地政事務所申請不動產「預告登記」,其功用在於預防不動產所有權人,在未塗銷「預告登記」之前,將不動產移轉、贈與或變賣

舉例來說,A將房子「預告登記」給B,在「預告登記」未塗銷之前,A無法對房子作出任何處置動作,包含貸款、買賣等。若是想要更瞭解「預告登記」的細部說明,可以參考以下的延伸閱讀:

(3)信託登記

「信託登記」的意思就是將財產由受託人管理。有以下3項原則:

  • 可以約定信託的時間長短
  • 財產信託後,財產暫時移轉給受託人管理
  • 信託期間,財產的任何處置都需經過受託人同意
  • 當向銀行申請房屋貸款而被婉拒,這時你可能會轉向民間貸款機構,尋求貸款的管道,只是一旦名下的房子被民間貸款機構作了設定,除了無法向銀行申請房屋貸款外,就連其他的民間貸款機構也大多不願意承接。以下提供房屋私設的解套方法讓你參考。

    3.房屋私設的解套方法有哪些?

    房屋若有民間設定(又稱為房屋私設),在申請貸款上會非常困難,所以可以先嘗試以下3種的解套方法:

    (1)親友資金週轉

    可以先向親友借一筆錢,償還所欠款項後,就能解除房屋的民間設定限制,這是最直接也是最有效的方法之一。

    (2)買賣回租方式

    雖然有民間設定的房子無法申請銀行的貸款,但還是可以找尋願意放貸的民間代書業者,或是信得過且願意承接的親友,將房子的「所有權」過戶給對方來換取現金,用這筆資金償還民間欠款,並解除私人設定的問題後,對方再以租賃的方式,將房屋「使用權」出租給原屋主,這樣的做法雖然失去了房屋所有權,但卻還是可以在原來的房屋生活(這個方式較不建議使用)。

    (3)諮詢民間貸款

    民間貸款有2種方式:

    代書代辦:若是房屋私設是在利息較高的當鋪手中,須趕快尋找願意承接,與利率較低的代書代辦業者,盡早取得資金來解除當鋪的房屋設定,以免債務的雪球越滾越大。

    融資公司:除了代書代辦的選擇外,建議你可以向融資公司諮詢。因為融資公司審核寬鬆,且受到政府的監督,以貸款風險與利率來說,較代書代辦都要來的低,建議可以找大型上市櫃的融資公司作評估。不過融資公司受限於政府規定,不能直接放貸給民眾,所以有房屋設定貸款需求的民眾,只能透過融資公司的經銷商來諮詢與評估。

    本公司「好事貸」為融資公司-新鑫股份有限公司的簽約經銷商,歡迎加Line作線上的諮詢,讓我們的專業人員來幫你找出最佳的解套方法。

4.房屋設定常見Q&A

  • Q有銀行的房屋設定後,還能申請貸款嗎?
  • A可以。雖然銀行拒絕有民間設定的房屋申請貸款,但若是為銀行的房屋設定,還是可以申請另一家銀行的二胎房貸或轉增貸。不過,銀行貸款審核嚴格,想要成功申請二胎或轉增貸並不太容易。
    此時也可以考慮向融資公司申請二胎房貸,相較於銀行更易取得所需資金
  • Q房屋設定需要的塗銷文件有哪些?
  • A備妥屋主身分證+印章房貸清償證明書他項權利證明書抵押權塗銷同意書後,即可到地政事務所申請塗銷登記。
  • Q如何查詢房屋是否有被設定?
  • 如何查詢房屋是否有被設定?
  • A有以下4種方式可以查詢:
    (1)地政事務所臨櫃查詢:只需知道門牌地址,就可以到地政事務所申請土地「第二類登記謄本」,即能清楚瞭解該筆不動產的詳細情況。
    (2)「地政服務網」查詢:搜尋「地政服務網」官網,進入電子謄本系統,按照官網步驟即可請領。
    (3)四大超商事務機查詢:政府推動電子文件E化,民眾只需準備「自然人憑證」,即可到各地超商事務機,操作申請並領取「第二類登記謄本」。
    (4)請代書協助申請查詢:找代書業者查詢時,則需付給代書一筆查詢的費用。

由以上的說明可以知道,房屋一旦被設定,等於套了一個緊箍咒在自己身上,不僅在申請貸款上困難重重,也有可能就此失去了房子的所有權,因此非到萬不得已,千萬不要讓自己名下的房子,有民間私人設定的情形

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