房屋設定是什麼？抵押權設定、預告登記、信託登記的差別一篇搞懂

申請房屋貸款時，「房屋設定」是確保資產安全與取得資金的關鍵步驟。但在銀行房貸審核趨嚴的背景下，除了常見的抵押權，還有預告登記、信託登記等不同手段。究竟這些「設定」有何差別？會影響買賣嗎？本文將深度解析房屋設定的3種情形、詳細流程、規費試算及查詢方式，幫助你快速取得資金並守護房屋產權。

一、房屋設定是什麼？

房屋設定通常會用於房貸申請上，債權人（通常為銀行）為了保障自己的權益會要求房貸申請人，將名下的房子當作擔保品，並將這間房子的抵押權設定給銀行。這樣可以防止申請人在貸款還沒償還完，就將房子轉賣、過戶他人，以確保申請人能依約償還貸款。

二、房屋設定的3種情形：抵押權、預告、信託比較

房屋設定有3種情形，分別是抵押權設定、預告登記以及信託登記等。以下詳細說明三者的差異：

1.抵押權設定

二胎房貸、購屋貸款、原屋融資都是房屋抵押貸款的類型，意思是將房屋抵押給銀行做為擔保品，由銀行借一筆資金給你；待完成抵押權設定後，銀行就擁有這間房子的抵押權。若是日後發生貸款還不出的情形，銀行就有權向法院聲請查封與拍賣這間抵押的房屋，而拍賣後的資金將償還剩下未繳完的房貸餘額。

2.預告登記

債權人為了保障自己的權益，可以向地政事務所申請不動產預告登記，其功用在於預防所有權人在未經債權人同意前，將不動產移轉、贈與或變賣。常見於父母對子女房產、或民間金主辦理，以鎖定產權。

舉例來說，A將房子「預告登記」給B（債權人），在「預告登記」未塗銷之前，A無法對房子作出任何處置動作，包含貸款、買賣等。

3.信託登記

「信託登記」的意思就是將財產由受託人管理，信託期間財產的任何處置都需經受託人同意。有以下3項原則：

• 可以約定信託的時間長短。
• 財產信託後，財產暫時移轉給受託人管理。
• 信託期間，財產的任何處置都需經過受託人同意。

三、房屋設定有辦法可以查詢嗎？

可以透過以下4種方式，來查詢自己的房子有沒有被房屋設定：

• 地政服務網線上查詢：搜尋地政服務網官網，進入電子謄本系統，按照官網步驟即可請領。
• 地政事務所臨櫃查詢：只需知道門牌地址，就可以到地政事務所申請土地「第二類登記謄本」，即能清楚瞭解該筆不動產的詳細情況。
• 四大超商事務機查詢：政府推動電子文件E化，民眾只需準備「自然人憑證」，即可到各地超商事務機，操作申請並領取「第二類登記謄本」。
• 請代書協助申請查詢：直接找代書業者查詢較省時省力，不過需要付給代書一筆查詢的費用。

四、抵押權設定的6大步驟

自己辦理抵押權設定該怎麼做？可以到最近的地政事務所進行申辦。下列以房屋貸款為例，說明抵押權設定流程：

1. 向銀行申請房貸，並提供土地、建物登記謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖、雙證件、所得證明及印章。
2. 待銀行審核通過，與銀行簽訂借貸契約與抵押權設定契約書。
3. 備妥土地登記申請書、抵押權設定契約書、身分證影本或戶口名簿影本、土地及建物所有權狀正本、個人印章等登記文件。
4. 本人或委託代理人至地政機關將「房屋權利」設定給銀行。
5. 地政機關核發，他項權利證明&設定契約書給銀行。
6. 「房屋權利」交還貸款申請人。

五、抵押權設定常見QA

由以上的說明可以知道，抵押權設定自己辦的流程並不困難，只要備妥相關文件，就可以按照本文所說明的流程，親自到地政事務所辦理；假如想節省辦理時間，也可以花一筆費用，請專業代書幫你申辦，更能正確無誤地完成房屋抵押權設定。