房貸利率的多寡，關乎房貸族申貸後數十年的還款壓力，2024年3月央行再次升息半碼，讓不少人擔心身上的房貸利率是否會受到影響，想貸款買房的人也想知道，現在的房貸利率自己能否負擔，不同種類的房貸利率又該如何選擇？有上述煩惱的你別緊張，快跟隨本文了解各種類房貸利率的計算方式，輕鬆搞懂還款省利息的秘訣！
一、房貸利率有哪些？房貸利率是怎麼算出來的？
常見的房貸利率種類有固定式利率、一段式利率與分段式利率3種，我們可以用「貸款期間利率是否會浮動」將他們分為兩大類，一種為利率固定的固定利率（固定式利率），另一種為利率會變動的機動利率（一段式利率、分段式利率）。那麼貸款時該怎麼選才划算呢？在深入分析前，我們先來看看各種房貸利率的計算方式。
房貸利率的基本計算方式
房貸利率＝指標利率（受升降息影響）＋加碼利率（受個人條件影響）
不論何種房貸利率，基本上都是由「指標利率」與「加碼利率」所組成。指標利率（又稱基準利率）可以理解為房貸市場的行情價，通常各家銀行差距不大，但會受到升降息影響；加碼利率則會因你的收入、信用狀況有所差異，但不會因升降息浮動，兩者相加就是銀行算給你的房貸利率。
- 利率不浮動的「固定利率」：
固定式利率＝指標利率（固定）＋加碼利率（固定） - 利率會浮動的「機動利率」：
一段式利率＝指標利率（機動）＋加碼利率（固定）
分段式利率＝指標利率（機動）＋加碼利率（機動）
二、房貸利率怎麼選最划算？固定利率、機動利率比較
對兩大房貸利率種類有了基礎認識後，我們接著將透過深入比較，分析固定利率與機動利率各自的特色，協助你判斷房貸利率怎麼選最划算！
1.固定利率的特色
特色：無須擔心升息風險，但申辦利率較高。
選擇固定式利率，在一定期間都會以單一固定利率計息，優點是房貸利率不會受到央行的升息政策影響，不用擔心房貸會因升息越繳越多，但同時也沒辦法享受降息帶來的好處；較適合應用於利率處於低檔，或預估未來會升息的時機點，才可以發揮規避升息風險的效用。
2.機動利率的特色
特色：承作銀行多，但利率會受市場波動影響。
由於機動利率的指標利率（房貸行情價）會隨著市場波動，若於貸款期間遭遇央行升息，房貸利率就會受到影響，讓借款人的月付金跟著增加；不過目前台灣多數銀行皆主推機動利率房貸產品，使其相較固定利率，在申辦上有著選擇多元、低利率的優勢。考量到機動利率又可以依照利率結構分為一段式利率、分段式利率，我們特別將兩者獨立出來進行比較：
- 一段式利率：整個貸款期間不分區段，個人加碼利率都固定維持同一個數字，只有指標利率會隨市場波動而有所變化。長期來看月利息比較固定，比較容易掌握房貸的支出狀態，適合能長期穩定還款的人申辦。
- 分段式利率：也稱作階梯式利率，是將貸款期間分切成2或3個區段，於不同時期採用不同的個人加碼利率來計息。此時必須看各階段的平均利率，或是加計所有費用後的總費用年百分率，才能得出方案的實際利率。
3.房貸利率選擇建議
綜合觀察固定利率與兩種機動利率的特色不難發現，各種房貸利率皆有自己的優缺點，並不存在所謂「絕對划算的房貸利率」；不過，你倒是可以參考下面這張「房貸利率種類比較表」，依照自身對於計息方式的偏好、手上資金的多寡、所處的利率環境，找出最適合自己的房貸利率計算方式。
| 種類 | 固定式利率 | 一段式利率 | 分段式利率 |
|---|---|---|---|
| 計息方式 | 一定期間內 利率固定 |
單一利率，但會受升降息影響 | 區段計息，利率通常前低後高 |
| 優點 | 利率不受市場影響，不怕升息 | 單一利率數字，易掌握利息支出 | 可紓解剛買房時資金不夠的壓力 |
| 缺點 | 非常態性利率方案且利率較高 | 還款前期壓力大 | 還款後期壓力大 |
| 選擇時機 | 預期利率 將長期上漲時 |
能長期穩定 負擔還款時 |
貸款前期 資金較緊繃時 |
三、房貸利率比較試算（2024年8月更新）
那麼同為利率會浮動的機動利率，一段式利率與分段式利率的利息支出具體會差多少呢？央行宣布升息後，又會對房貸月付金帶來多大的影響？我們將在這個段落直接試算給你看！
1.一段式、分段式房貸利率比較試算
假設你向銀行貸款1,000萬元，分30年本息均攤還款，分別有一段式利率（2.5%）與分段式利率（第1年2%，之後3%）可以選擇，兩者的月付金和利息總和試算如下表。可以發現一段式利率雖然還款初期壓力較大，但總共需要支出的利息較少；分段式利率雖有前期低利率的優點，但加總來看，需要付更多的利息。
| 種類 | 一段式利率 | 分段式利率 |
|---|---|---|
| 月付金 | 39,520元 | 第一階段：36,970元 第二階段：42,010元 |
| 利息總和 | 4,222,966元 | 5,057,937元 |
| 均利率 | 2.5% | 2.92% |
2.升息後月付金要多付多少？2024最新房貸利率整理
2024年3月央行宣布升息後，房貸地板利率從2.06%上升至2.185%，由於多數人的房貸都是以機動利率計算，許多房貸族壓力山大，深怕升息會讓月付金變得無法負擔。究竟升息後房貸要多付多少呢？我們同樣以貸款1,000萬元，年期30年為例，分別試算升息前後，各家銀行因房貸利率變動導致的房貸差額。
| 銀行 | 最低房貸利率 | 預估月付金 | 每月多付 | 每年多繳 |
|---|---|---|---|---|
| 八大公股銀行 | 2.185% | 37,894元 | 631元 | 7,572元 |
| 元大銀行 | 2.20% | 37,970元 | 657元 | 7,884元 |
| 永豐銀行 | 2.22% | 38,072元 | 658元 | 7,896元 |
| 玉山銀行 | 2.27% | 38,327元 | 661元 | 7,932元 |
| 富邦銀行 | 2.33% | 38,634元 | 664元 | 7,968元 |
| 台新銀行 | 2.36% | 38,788元 | 665元 | 7,980元 |
| 國泰世華 | 2.38% | 38,891元 | 672元 | 8,064元 |
| 中國信託 | 2.38% | 38,891元 | 672元 | 8,064元 |
從本大段的試算結果可以知道兩個重點，重點一，一段式利率與分段式利率雖然同為機動型房貸利率，卻有著不同的應用時機，若想節省利息支出，選擇一段式利率會較吃香；重點二，升息對於房貸利率的影響表面上僅有「幾個小數點後數字的變動」，卻會讓月付金出現三位數以上的成長，累積下來的利息支出非常可觀。這也是為何在向銀行申貸時，一定要確認方案中的房貸利率如何計算，才不會有因利率變動「超負荷」的情況發生。
四、目前房貸利率最低是多少？（2024年8月更新）
目前市場上利率最低的房貸是政府推出的「新青安貸款」，房貸利率最低1.775%起，相較一般房貸的地板利率（2.185%）低了不少；但需要滿足本人、配偶與未成年子女名下皆無自有住宅的條件，才可以申辦。新青安房貸利率有一段式、二段式機動利率，與混合式固定利率三種計算方式，一旦選定就不能再更改。
- 一段式機動利率：1.775%
- 分段式機動利率：1.565%（首2年）→1.865%（第3年開始以機動利率計息）
- 混合式固定利率：1.745%（第1年）→1.845%（第2年）→1.865%（第3年開始以機動利率計息）
五、其他關於房貸利率的常見Q&A
- Q房貸利率最低是多少？
- 撇除政府補貼的新青安貸款不談，目前（2024年8月）的房貸利率地板價是2.185%，但並非人人都能取得這樣的貸款條件；影響房貸利率的原因眾多，除了個人的信用條件和財力狀況，房屋條件也會是考量因素。
- Q房貸利率選固定利率還是機動利率好？
- 如果認為目前利率在低檔，又不想承擔升息風險，固定利率是不錯的選擇；但台灣多數銀行並沒有提供完全固定的房貸方案，在房貸產品多為機動利率的情況下，如果貸款前期手頭較緊，可以選擇前低後高的分段式利率；若有辦法穩定還款，又想節省利息支出，則建議選擇一段式利率。
- Q央行降息，銀行房貸利率會跟著降嗎？
- 會，但通常房貸利率不會立刻調整。這是因為央行降息會先影響銀行或郵局的定儲利率，接著才會反映在房貸利率上，中間有一段時間差。而利率調整的時機取決於你和銀行申貸時，約定採用每季挑整一次（季變動）還是每月調整一次（月變動），如果當季（月）來不及調降，就必須等到下個變動日才會調整。
- Q房貸利率受什麼影響？如何讓房貸利率降低？
- 因為房貸利率是由指標利率（受升降息影響）與加碼利率（受個人條件影響）所組成，所以除了央行升降息政策外，房貸利率還會受到個人的職業、收入、信用狀況等條件影響；如果能有穩定的工作與收入、良好的信用評分，同時以屋況好、位置佳的房屋申貸，並適時提供保證人或擔保品，會比較有機會爭取到優惠的房貸利率。
近幾年經過多次升息，超低利率的貸款環境已成過去，若想於開心購屋的同時輕鬆還款，在申請房屋貸款時，應多加留意房貸利率的計算方式，才不會因錯估還款利率與月付金額，產生過大的財務壓力，影響到生活品質。
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