房貸試算怎麼算？掌握3大試算關鍵，選擇最有利的貸款試算公式

買房是人生大事之一，因此每個步驟都須謹慎小心，尤其房貸試算更是如此。因為透過房貸試算，可以讓你評估自己的財務狀況，選擇適合的房價與貸款方案。本文將詳細說明，進行試算時應掌握的3個關鍵，以及介紹貸款試算公式有哪幾種，並且推薦好用的房貸試算工具，幫助你可以清楚地評估，自己是否有足夠的購屋能力。

內容目錄

一、房貸試算前要知道的3個關鍵

房貸試算前必須先知道成數、利率與年期等3項因素，才能準確推算出每期的月付金額。這些因素又代表什麼意義？詳細說明如以下所列：

房貸成數：指的是銀行審核申貸人信用、財務等條件，並且在進行房屋鑑價後，所給予的貸款百分比。通常來說，預售屋最高可以貸到房屋鑑價的85%，新成屋約在70~80%，中古屋則為60~70%之間。
房貸利率：是由指標利率+加碼利率所組成。其中指標利率在各家銀行的差距並不大，加碼利率則會依申貸人的條件，給予相對應的利率。以上二者相加後的數值，就是你的房貸利率。
房貸年期：銀行會依照屋齡+貸款年限＜50年；申貸人年齡+貸款年限＜75年二項標準，審核你的房貸年期。通常房貸年期越短，月付金將越高；房貸年期越長，總利息費用則會越多。

瞭解影響房貸試算的3大關鍵後，接著要告訴你的是，房貸試算公式也會影響月付金與利息總費用。那麼應該怎麼選擇？請看以下的說明。

本金攤還與本息攤還有什麼差別？以下帶你快速瞭解這2種房貸公式，讓你知道自己適合哪一種。

本金攤還（本金平均攤還）
每個月償還的本金固定，利息依本金餘額計算。前期的還款金額較多，但是隨著本金還越多，利息也會逐期減少，是一種先苦後甘的還款方式。適合資金寬裕的人申請。
本息攤還（本息平均攤還）
每個月償還的金額固定，優點是比較容易規劃每個月的支出，缺點則是總利息費用比本金攤還要高，是大多數銀行所預設的還款方式。適合領固定薪水的上班族使用。

瞭解本金攤還與本息攤還的差異後，接著以實際的例子作試算，讓你可以更清楚二者，在月付金與總利息費用上的差距。

假設房屋貸款1,000萬，房貸利率3%，還款年限30年（不動用寬限期），分別以本金攤還與本息攤還作試算，得出的月付金與總利息費用如下表所示：

本金與本息攤還試算比較

試算方式	月付金（初期~最後一期）	總利息費用
本金攤還	52,778~27,767元	4,512,466元
本息攤還	42,160~42,397元	5,177,837元

房貸試算並不需要自己親自動手，可以利用以下3種房貸試算工具，就可以快速又準確地得到你所要的試算結果。

國泰世華房貸試算
國泰世華的房貸試算工具，是最標準、也最容易上手的工具選項。只要填入上面所提到的房貸利率、年期、月付金，就可以輕易得出計算結果；另外它還可以顯示，不同利率和年期條件下的總利息金額，幫助你評估該方案是否合適自己。
591房貸試算APP
在這個APP上，除了可以搜尋房屋的資訊外，房貸試算的功能也非常強大。像是基本的月付金試算外，還可以同時顯示各家銀行的房貸利率，方便使用者從中選擇合適的貸款方案。假如你符合新青安貸款申請條件，也可以與其他銀行方案同時作比較，一次就能瞭解銀行與政府，二者在房貸方案上的差異。
好事貸房貸試算
好事貸房貸試算工具，屬於二胎房貸類型。若是臨時有資金週轉的需求，可以利用名下的房子，向好事貸申請二胎房貸。透過好事貸試算工具，你可以發現好事貸二胎房貸的條件，其實與銀行接近，審核上卻是比銀行寬鬆，而且額度最高可達500萬，大多能滿足一般資金週轉的需求。

房貸試算工具，是許多人會利用的一種評估方式。不過提醒你，若是帶入的數值錯誤，所得到的試算結果也不會正確。因此在進行房貸試算時，應注意以下3個地方：

相關的費用需一併計入
試算時一定要記得，必須將銀行會收取的手續費、開辦費、帳管費等，都加總起來填入費用的空格中。這是因為銀行之間的房貸條件差異不大，唯一有區別的就是這些費用。如果將這些費用計入房貸試算中，就可以得出比較準確的數值。
總費用年百分率更準確
以銀行廣告的房貸利作試算，大多無法得到正確的月付金額。只有計入相關的手續費、開辦費後，才能得到最真實的房貸利率，而這是所謂的總費用年百分率（APR）。因此在進行房貸試算時，務必以APR作為基準，才能得出較正確的月付金額。
分段與平均利率差很多
有些房貸會以分段式利率來計息，通常前期利率會比較低，容易讓人誤認為這家銀行的房貸方案很划算。因此如果是分段式利率，必須將前後期的利率加總後平均，才能得到較為正確的房貸試算結果。