房價漲不停，新房價格越來越高不可攀，而老屋雖然條件較不理想，未來也難作為擔保品申請融資貸款，卻因價格實惠而逐漸重回大眾視野，成為主流購屋選項之一。然而，申請老屋貸款要怎麼拿到好方案？銀行評估重點有哪些？本文將為想買老房的你，提供一些關於老房貸款的說明與建議，幫助你順利完成買房夢想！
一、買老屋好嗎？關於老屋的那些事
有些人可能會認為，買房的考量重點不在屋齡，而是房屋的所在地，以及週邊設施的成熟度，位於市中心的老屋，其價值可能遠高於郊區的新成屋，因此是值得考慮的購屋選項。但是老屋真的有那麼理想嗎？老房到底值不值得買呢？
1.老屋的定義
其實不管是銀行或房市，對老屋都沒有一個明確的定義，對一般人來說，屋齡超過25年，基本上就屬於老屋的範疇。而部分30年以上、甚至50～60年的老屋，由於結構鬆散、建材損蝕，存在安全上的疑慮，就會被稱為「危老建築」。但不管是哪一種，如果沒有經過妥善的翻修，恐怕都會對生活品質造成一定影響。
2.買老屋真的好嗎？老屋的優點有哪些？
老屋不管是貸款申請條件、耐用程度，或是居住品質，都比不上屋齡相對輕的新成屋和中古屋，但為什麼還是有很多人對老屋趨之若鶩？這是因為老屋還是存在一些無可取代的優點，例如：
- 房屋總價低：老屋價格通常較低，對預算不多的首購族來說，雖然可貸額度不高，但可以用更少的錢買到更大的房子，還是相對划算。
- 公設比不高：老屋公設比最低可能不到10%，相對動輒30%以上的新成屋來說，空間利用率較高，更能將每坪價值發揮到極致。
- 有都更機會：部分老屋可能有參與都市更新或危老重建的機會，屆時屋主將可分回特定比例的新建物所有權，價值可能水漲船高。
二、買老屋貸款，方案條件好嗎？注意事項有哪些？
雖然為了因應熱度逐漸升高的老房市場，銀行近年對於老屋貸款的審核，以及核准的貸款方案，都慢慢變得寬鬆許多，但是老屋貸款仍然存在許多眉角，需要特別留意。在正式買下老屋前，不妨還是研究一下相關的注意事項吧！
1.老屋貸款條件
銀行老屋貸款在審核上非常嚴格，而且很注重房屋本身的條件，例如座落地點、鄰近設施、屋況狀態等，比較難像中古屋貸款，或是地雷房型貸款那樣，可仰賴申請人的信用來稍微拉抬貸款條件。
2.老屋貸款額度
和普通房貸一樣，銀行並不會針對老屋做出貸款額度的天花板限制，而是用房屋鑑價和房貸成數，來制衡最終的額度高低。一般來說，如果不是位在精華區的物件，老屋貸款的成數約會落在5～6成左右，鑑價低、成數低，額度自然也偏低。
3.老屋貸款利率
老屋貸款利率和其他屋齡相比，會稍微高出一些，大約落在3～4%左右。這是因為銀行考量到屋齡、折舊率及耐用年限等因素，認為老屋貸款的風險相對較高，因此會提高利率來降低自身的風險。
4.老屋貸款年限
老屋由於剩餘年限不多，若是提供和普通房貸等長的貸款年限，對銀行來說風險實在太大，因此多會以屋齡和申請人年齡來進行綜合評估，並限制老屋貸款的年限，不能超過一定的長度。常見的計算方式包括：
- 房貸貸款年限＋貸款人年紀＜60
- 屋齡加貸款年限＝耐用年限＋7年
- 耐用年限的評估方式
老屋貸款的耐用年限評估，主要是以建築材料作為區分標準：
- 磚造房屋：25年
- 加強磚造房屋：35年
- RC、SRC、SC：50年
另外，震後屋（2000年後）由於建築結構要求提高，耐用年限的評估也會較震前屋來得佳。
5.要怎麼提升老屋貸款條件？
老屋貸款條件不夠好，還有哪些方法可以改善嗎？雖然我們在前文提到，銀行非常注重房屋條件，但是除了改選擇具備更多甜蜜點的老房物件外，你也可以透過下面3個小技巧，來試著提升房貸條件：
- 主動提供其他財力證明，如股票庫存、投資對帳單、儲蓄保單等。
- 以其他不動產作為附加證明，如其他房屋或土地的所有權狀等。
- 提早養成信用，例如在欲申貸銀行定期存款、維持每月帳戶餘額水位等。
三、老屋還有殘值可以做房屋融資貸款嗎？
雖然老房由於剩餘價值不高，除了以房養老這種特殊方案外，基本上不太有機會再向銀行申請老房貸款，但在審核彈性的融資這裡，還是有一定機會的！如果你剛買下老房，卻因房貸額度不足，必須投入所有現金，導致週轉卡關；或是剛繼承老房，想要將既有價值轉換為可用資金，不妨試著透過融資房貸來解套吧！
1.老屋融資種類有哪些？
融資房貸的承作範圍相當廣泛，即便是被銀行視為地雷房型的老屋，也都可以透過以下兩種融資方案，來活化資產價值：
（1）老屋轉增貸
老屋轉增貸，是由融資公司墊付、提前清償銀行房貸餘額，再將整包貸款移轉到融資處，屬於借新還舊貸款的一種。由於融資不管在鑑價、成數或前貸餘額的計算上，都比銀行寬鬆許多，因此多數老屋都有機會在融資轉貸過程中，同時完成增貸。
（2）老屋二胎貸款
二胎房貸的特性，就是能在不影響一胎貸款的情況下，增加第二筆可用資金的貸款。因此比起轉增貸，老屋二胎更適合購屋貸款條件不錯的申請人，可以在不影響原有優惠的狀況下，取得更多彈性資金。此外，融資二胎由於可貸成數高，對鑑價高的物件來說更為有利，例如位於精華地段的台北老房，二胎額度就會相對理想。
2.老屋融資方案
不管是老屋轉增貸，或是老屋二胎貸款，融資貸款方案都是相同的；因此申請人無須特別比較各融資或各方案間的內容差別，只要依據自身需求做選擇即可。老屋融資方案為：
- 老屋融資額度：融資二胎成數為鑑價120%，扣除前貸餘額餘額後，最高可貸500萬元。
- 老屋融資利率：老屋貸款利率為7～14%，依申請人及房屋條件不同，可取得不同的利率條件。
- 老屋融資年期：融資房貸的年期不論屋齡，都是7～10年，另有2年寬限期可申請，申請人可依自身規劃進行選擇。
3.老屋融資申請條件
融資房貸申請條件雖然沒有銀行嚴格，但還是有一些基本的門檻限制。如果老屋貸款不過，很有可能是以下原因所造成的：
- 老房無保存登記：早期自地自建的房屋，可能沒有完成建物保存登記，因此無法設定抵押權，自然就無法申請老屋貸款。
- 老屋有持分情況：老屋常有多人持分問題，除非所有持分人都簽署貸款同意書，否則融資就可能因為難設定完整抵押權，而無法受理二胎申請。
- 曾進行私人設定：如果曾向非融資的民間管道申請過二胎房貸，做過私人登記，就可能因為抵押權情況複雜，而被融資公司婉拒老屋貸款申請。
四、其他關於老屋貸款的Q&A
- Q買老屋可以貸款嗎？最高可以貸幾成？
- 可以，但是老房貸款成數會比一般物件來得低一些，大約落在5～6成，實際核貸成數會受到房屋所在地、屋齡、屋況、房屋用途，以及申請人條件等因素影響。
- Q買老屋等都市更新，有希望嗎？
- 有希望，但並非必然。目前國內的都市更新案件，多會以改善城市機能及公共安全為主要目標，因此並非所有老屋都有都更機會。因此，建議購買老房前先了解房屋所在地的發展潛力，以及區域更新的條件，並做好等待的心理準備。
老房因為貸款條件沒有其他房屋類型來得好，想要突破銀行的審核限制，就得把握某些關鍵評估原則，才有機會取得最理想的方案。但若你是想申請老房二胎或增貸，除了銀行外，不妨也試試向大型融資公司諮詢，更有機會完全發揮老房的剩餘價值。
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