房貸成數不足，是許多人在買房時可能會遇到的情形。本文將詳細說明，房貸成數不足的原因，並提供6種可以增加房貸額度的方法，幫助房屋首購族群，解決買房時自備款不足的煩惱。
一、房貸成數不足的原因
房貸成數不足的原因，通常可以由房屋位置與個人條件（職收、負債比、信用分數）二方面來看，詳細說明如以下所列：
1.房屋位置不佳
銀行最喜歡的房屋位置，大多落在六都。不過，六都中還是有各自的精華區與偏遠區。像是房子買在蛋黃區，房貸成數自然會比蛋白區來得高一些。另外，若是房子附近有嫌惡設施，如電塔、宮廟、基地台、靈骨塔、殯儀館等，也會拉低你的房貸成數。
2.職收狀況較差
職收條件的好壞，也象徵貸款人的還款能力。銀行內部會將貸款人的職收條件，分為A、B、C三個等級。A級客戶如軍公教、上市櫃公司職員，會享有較好的房貸成數；B級客戶如一般上班族群，房貸成數會落在最常見的7~8成；C級客戶如領現族群、信用小白等，房貸成數就會比前二者來得更低一些。
3.負債比例較高
負債比簡單來說，就是每月支出／每月收入的比例。一般來說，銀行可以接受的負債比例約為70%。假設月薪五萬，單純只有一筆房貸支出，沒有任何負債的話，那麼你的房貸支出可以來到3.5萬。一旦超過70%的上限，如有信用卡債、其他銀行貸款等，都會影響你的房貸成數，負債比過高甚至會被銀行婉拒房貸的申請。
4.信用分數不足
申辦銀行貸款前，銀行一定會調閱你的聯徵紀錄。只要聯徵報告上有信用卡循環、銀行貸款遲繳、未繳等情況，都會拉低你的信用分數。建議申請銀行房貸，信用分數600分是基本門檻，超過700分以上則代表信用優良，可以讓你有機會爭取到更好的房貸成數。
二、提高房貸成數的6種方法
瞭解房貸成數不足的原因後，接下來本文將提供，6種提高房貸成數的方法，讓房屋首購族群在買房時，可以選擇適合自己條件的方式，完成買下人生第一間房的目標。
1.培養良好的信用分數
信用分數是可以培養的！只要持有一張信用卡，並且沒有卡費遲繳、未繳，以及信用卡循環等情形，在持卡期間以全額付清的方式繳款，隨著時間的累積就能提高你的信用分數。
2.優化個人的財力證明
財力證明同樣可以優化。只要每個月固定存一筆錢到銀行帳戶（建議為申請房貸的銀行），時間至少達半年以上；或者在申辦房貸之前，連續2~3個月存一筆10萬以上的款項，而且盡量不動用；另外，假如你有儲蓄保險單，也可以提供給銀行，作為財力補強的證明。
3.培養良好的銀行關係
選擇要辦房貸的銀行，以上述的存款方式，持續地存錢到銀行帳戶中；或是申辦該銀行的信用卡，保持良好的繳款紀錄，避免卡費遲繳、未繳、卡循等情形。只要經過一段時間的培養，就能提高房貸過件率，並且有機會爭取到較為優惠的房貸成數。
4.增加保證人或擔保品
提供信用與財務狀況良好的保證人，或是將沒有貸過款的不動產作為擔保品，以上二種方式，同樣有利於提高房貸成數。提醒你，保證人的條件，必須是配偶、直系血親（父母子女）、旁系血親（兄弟姊妹），並且不可有信用瑕疵，或是負債比過高等情形。
5.購買銀行的房貸壽險
房貸壽險是指，如果未來房貸申請人發生意外，導致失能或身故，保險公司就會代為清償剩餘的房屋貸款。對於銀行來說，可以降低房屋貸款的風險。因此，當你主動向銀行提出要申辦房貸壽險時，有機會可以幫你爭取到較優惠的房貸成數。
6.向建商或房仲配合的銀行申請房貸
購買預售屋或是新成屋時，建議可以考慮向建商配合的銀行申請房貸，因為是整批房子在議價，所以有機會爭取較好的房貸成數；假如買的是中古屋，也可以詢問房仲是否有配合的銀行，並且向其申請房貸，同樣有利於你，可以取得較為優惠的房貸成數。
三、自備款不足，額外取得資金的3種方式
除了房貸成數不足的因素外，自備款不足同樣買不了房。以下有3種方式，能讓你在自備款不足的情形下，可以取得額外的購屋資金。
1.個人信用貸款
許多人會考慮以信用貸款的方式，補齊房貸成數不足的部分。不過提醒你，因為央行打炒房的關係，並不允許除了房屋貸款以外的資金流入房市。一旦被查獲，信用貸款可能會被追回。因此想要以信貸補齊房貸成數不足的部分，還是需要謹慎評估與考慮。
2.房貸附加信貸
當房貸成數不足時，可以將房屋當作擔保品，向原房貸銀行再申請一筆信貸，就能幫忙補足房貸成數不足的部分。不過，因為房貸與信貸都在同一家銀行，對於銀行來說有較大的風險，所以房貸附加信貸的利率，會比一般房貸來得高些，而且承作的銀行也不多。
3.申請汽車貸款
名下有一部車，也可以將汽車當作擔保品，向銀行或是融資公司申請汽車貸款。不過汽車貸款額度，將受到汽車殘值所影響，像是車齡越高可貸額度就越少，銀行甚至婉拒15年以上的汽車申請貸款。
- Q央行打炒房政策，對於房貸成數會有影響嗎？
- 不一定。央行第七波選擇性信用管制新增，名下有房屋的人，除了第一戶購屋貸款不得有寬限期外，第二戶購屋貸款最高成數只有5成，第三戶以上或是豪宅的貸款只剩3成。由以上來看，只要是房屋首購族，而且不是買豪宅的人，所申請的房貸成數，並不會受到政府打炒房的影響。
- Q房貸成數不足的情形，有方法可以預先防範嗎？
- 有方法。除了可以在合約中加入但書條款外，也可以利用房貸試算工具，抓出大概的房貸額度，進而推算出合理的房貸成數。
買房前自備款多準備一些，讓自己的買房條件較為充足後，才有機會挑選到自己喜歡的房子。建議房屋首購族群，可以參考本文所提供的6大方法，就有機會突破房貸成數不足的困境，完成買下人生第一間房的目標。
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