30年以上老屋可以買嗎？老屋貸款怕成數不夠？善用這3招解套！

房價漲不停，在預算有限的情況下，不少人會放棄新成屋，轉而考慮入手屋齡較高的中古老屋；但屋齡30年起跳的老房子，在貸款時會不會有成數不足的問題呀？購買老屋又有哪些細節需要注意？下滑看完本篇文章，你將能清楚掌握購置老屋、用老屋貸款的諸多眉角。

一、屋齡幾年算老屋？中古老屋還可以買嗎？

以過去的標準來說，房子只要興建完成超過25年，就會被視為老屋；但隨著時代演進，加上老屋比例持續攀升，目前大眾對於老屋的定義有所改變，屋齡30年以上的房子，才會被稱作老屋。

「40年的老公寓可以買嗎？」與「屋齡超過多少年的房子不要買？」等問題，經常被網友、買房小白拿出來討論，想知道購買老屋前，為何需要如此深思熟慮？入手老屋又有哪些好處？不妨參考以下段落，有關買老屋的優缺點整理。

1.買老屋的優點

多數人之所以會將屋齡30年以上的老屋列入購屋選擇，不外乎以下幾個原因：

• 房屋總價低：在地段、房型等條件相近的情況下，老屋的價格經常是新成屋的6～8折，若頭期款準備足夠，將能大幅減少買房的總支出金額。
• 公設比不高：老屋公設比最低可能不到10%，相對動輒30%以上的新成屋來說，空間利用率較高，更能將每坪價值發揮到極致。
• 有都更機會：部分老屋可能有參與都市更新或危老重建的機會，屆時屋主將可分回特定比例的新建物所有權，價值可能水漲船高。

2.買老屋的缺點

不過，在享受上述優點的同時，購屋族須同時承擔以下幾個買老屋的缺點：

• 貸款成數低：由於擔保用的房子已有一定年紀，銀行在放款時會更加保守，給予較低的貸款成數；對於小資族來說，只能貸到6～7成的中古老屋，未必比可貸滿8成的新成屋好入手。
• 安全藏隱憂：30年以上的老屋，無可避免會有建材的耗損，除建物未必有足夠的耐震力外，格局設計、管線編排也不適用最新的建築法規，入住需承擔的風險，不是每個人都可以接受。
• 修繕成本高：以較低的價格購入老屋後，通常需針對管線、牆面進行翻修，才不會住沒多久就碰上漏水、壁癌等問題；如果屋況較差，該筆修繕費用加上原有的買房成本，可能足以購入新房。

二、老屋貸款能貸多少？購屋、融資貸款方案比較

觀察前段介紹「入手老屋須考量的各項優缺點」不難發現，老屋若想買得從從容容、游刃有餘，能否跟銀行爭取到足夠的貸款成數是關鍵。有關老屋貸款的申貸條件與眉角，我們將在以下段落為你解析；若你是已持有老屋的族群，也可以參考本段內容，了解如何活用老屋融資貸款，活化名下老房子的價值。

1.老屋購屋貸款

銀行提供的老屋購屋貸款，成數一般落在房屋鑑價的6～7成，若非首都、直轄市蛋黃區的老房，要貸滿8成較為困難；且因剩餘耐用年限短，以老屋作為擔保品申貸，在爭取利率時不如預售屋、新成屋吃香，以2024年聯徵中心的統計數據來看，老屋貸款利率平均都要2.3%起跳，貸款年限也會受到限制。

2.老屋融資貸款

除貸款買老屋的情境外，也有人會好奇，可以用名下的老房子借多少錢。以銀行管道來說，老屋增貸的風險高，多數銀行承作意願低，就算順利過件額度也不會太高，難以滿足中大額的週轉需求；若想最大化老房子的資產價值，我們建議你可以考慮本段介紹的好事貸老屋融資方案。

（1）好事貸老屋融資貸款方案

以下簡單為你整理好事貸老屋融資方案的額度、利率與年期：

• 額度：房屋鑑價100%，扣除前貸餘額後，最高可貸500萬。
• 利率：7%～14%，與銀行二胎房貸的實際核准利率7%～10%接近。
• 年期：不論屋齡皆可選擇分7～10年還款，另有2年寬限期可申請。

（2）好事貸老屋融資貸款條件

有資金需求者只要年滿18歲、有房有工作，就符合最基本的老屋融資貸款申貸條件；不過需要注意，好事貸老屋二胎雖然審核彈性，仍存在以下幾項限制，擔保用的老屋若有下列情形，會有不小的機率被融資公司婉拒申貸。

• 老房無保存登記：若申貸用的老屋為早期自地自建的房產，尚未完成建物保存登記，會因無法設定抵押權，難以通過融資公司的老屋貸款審核。
• 老屋有持分情況：作為抵押品的老房子若由多人持分，申貸者須取得所有持分人的同意書，才有機會用老屋擔保取得資金，否則貸款會難以過件。
• 曾進行私人設定：如果曾向非融資的民間管道申請過二胎房貸，房產做過私人設定，會讓房子的產權變得複雜，提高融資老屋貸款的申辦難度。

3.提升老屋貸款條件的技巧

用老房子貸款有著先天的劣勢，若想拉高老屋貸款成數、降低貸款利率，讓買房或週轉時更有餘裕，不妨參考以下3個優化老屋貸款條件的小技巧：

1. 主動提供其他財力證明，如股票庫存、儲蓄保單或房地所有權狀。
2. 主動提供信用良好、收入穩定的貸款保證人，降低銀行的放款疑慮。
3. 持續與銀行往來，維持良好信用，同時留意自身負債比，消除申貸扣分因素。

三、買老屋前的4大注意事項

嘗試以低總價購入老屋前，我們會建議預先完成以下4項前置準備，才能更好地避開地雷物件，省下時間與金錢成本，完整享受「買舊不買新」的效益。

1.確認登記狀態

欲入手屋齡超過30年的老房子，務必預先與屋主確認是否有完整的土地與建物權狀，後續才不會因建物無保存登記，難以跟銀行申辦購屋貸款，影響原先制定好的買房計畫。

2.視察有無違建

老屋若有陽台外推、鐵皮加蓋等違建情形，除了會有安全疑慮，還有可能面臨政府公權力介入，被要求強制拆除的情況，對於已經搬家入住的新屋主來說影響甚鉅，還需自費支出拆除費用。

3.仔細檢查屋況

由於屋齡較高，看房時應特別留意房屋是否有壁癌、漏水、裂縫、管線老舊等問題；若屋況不佳，可在議價時要求屋主調降售價，或事先估算修繕費用，避免讓買房預算「省了個寂寞」。

4.備足購屋資金

銀行在審核購屋貸款時，會根據屋齡、結構、地段與使用年限評估借貸風險，考量到老屋的屋況條件，我們會建議老屋自備款至少備足房屋總價的3～4成，較不會因貸款成數不足，面臨違約危機。

四、其他關於老屋貸款的Q&A

老房因為貸款條件沒有其他房屋類型來得好，想要突破銀行的審核限制，就得把握某些關鍵評估原則，才有機會取得最理想的方案；若你是想申請老房二胎或增貸，除了銀行外，亦可考慮向大型融資公司諮詢，更有機會完全發揮老房的剩餘價值。