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實價登錄2.0上路,5大新制重點及影響一次看懂 2022

實價登錄2.0上路,5大新制重點及影響一次看懂

實價登錄2.0已於110/7/1正式登場,內政部的5大變革到底改了什麼?新制上路後,除了讓國內的房地產交易更趨向透明化,還帶來哪些影響?本文一次告訴你。

一、 實價登錄2.0新制內容

實價登錄六大變革文宣

1.地號、門牌完整揭露

原本舊制只揭露區段化的地號或門牌,新制改為完整揭露詳細的地號及門牌資訊,並溯及已揭露的案件,讓交易資訊更為透明。

2. 預售屋全面納管、即時申報

新制將預售屋納管,銷售前,須將銷售資訊報請地方政府備查;售出後,須在簽訂買賣契約日起30日內,申報成交價格等資訊,自行銷售預售屋者也全面納管,避免不肖建商哄抬價格。

3.增訂主管機關查核權、加重屢不改正罰則

新制上路後,地方主管機關得向交易當事人調閱相關文件,對於疑有不實申報登錄價格者,中央主管機關可向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件。

此外,未依限申報、申報價格或交易面積不實者,按戶(棟)處3萬~15萬元罰鍰,經2次處罰仍未改正者,可加重按次處30萬~100萬元罰鍰。

4. 紅單交易納管、禁止轉售第三人

新制規定,銷售預售屋在收受定金時,應以書面契據(如預約單、標明標的物和價金等事項,且不得約定有保留出售、簽約的權利,或其他不利於買方事項,以保障消費者權益。

此外,買方也不得將預售屋紅單轉售第三人,避免不肖人士炒作紅單交易市場。若違反規定,將按戶(棟)處15萬~100萬元罰鍰。

5.預售屋買賣定型化契約備查

新制規定,預售屋銷售前,應將買賣定型化契約報請地方政府備查,若使用的契約違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,按戶(棟)直接處6萬~30萬元罰鍰,以保障消費者權益。

實價登錄2.0預售屋比較

二、實價登錄2.0對房市的影響

1.預售屋買賣透明化?

過去由於預售屋的價格資訊不對稱,部分業者會以各種推銷話術,為了高價出售,有些業者甚至還會製作假的銷控表、其他建案機密市調表,來誤導消費者。

※這些話術你有聽過嗎?

「案子很搶手,賣到剩個位數,要買要快!」
「現在賣五成了,下周要加價,想買要快!」
「你想看的樓層/坐向/坪數,剛好賣完。」
「這戶突然退戶,要就現在買,不然就被搶走了。」
「建商決定釋出自己想保留的那戶。」
「老闆說這價格可以賣,但是現在就要決定。」
「這一戶特別算你便宜,不能告訴別人。」
「別人都賣這麼高,我們的算便宜了!」

最後,這些被話術哄騙的消費者,在倉促下訂後,才驚覺自己買到不合適或者比別人還貴的房子。

實價登錄2.0上路後,預售屋的價格和銷售狀況就得「邊賣邊公開」,雖然有30天時間差,還是可以大幅減少業者操弄價格的空間。

2.新屋供給不足?

實價登錄2.0納管預售屋之後,由於銷售前須將銷售資訊、買賣定型化契約報請地方政府備查,審核將增加建案開賣前的作業時間,且在營建成本持續上漲的情況下,部分建商可能會以先建後售的方式,來降低成本風險,造成新屋供給不足的問題,買屋者的選擇也會變少。

3.房價下跌有望?

實價登錄2.0、房地合一稅2.0上路後,許多民眾都期待能減緩房價上漲的速度,甚至讓房價下跌,不過這些人恐怕要失望了。

由於現在的低利率環境,加上市場資金氾濫,且原物料上漲、缺工嚴重的問題,短時間內也難解決,使得營造成本居高不下,間接撐起房價。因此,即使政府積極出招打炒房,頂多會讓房價震盪起伏一陣子,要下跌是不太可能的。

4.實價登錄2.0還有漏洞?

房價明明有微幅下跌,但建商送裝潢、送家電,和購屋者商量以原價做實價登錄,不過這些「贈品」,真的是你需要的嗎?價值有超過價差嗎?萬一裝潢不喜歡修改要加價,家電用不到不是堆在家裡占空間,就是想辦法送人或賣掉,反而給自己找麻煩。

車位也是另一個陷阱,因為車位的價格通常比較低,如果和房屋合併計算,會造成單價低於行情,一定要了解當地車位的行情,才不會上當而不自知。

三、實價登錄常見問題

  • Q實價登錄有時間差嗎?
  • A,民眾購屋後需要期限內完成申報,但由於政府統計案件的落差,從成交到實價登錄揭露,可能有2個月~半年的時間差,在房價浮動的情況下,民眾若要做實價登錄查詢,建議多方比對才能以心目中理想價格購屋。
  • Q一定要做實價登錄嗎?
  • A一定要,若沒有依時間做實價登錄申報,可能處3~100萬的罰緩。
  • Q實價登錄2.0新制到底改變了什麼?
  • A以紅、登、稅、貸、宅五大面向為主軸,主要針對預售屋全面納管和即時申報,並揭露完整門牌或地號,並制定相關罰則,買賣雙方都須特別注意。

實價登錄2.0相較於第一版,確實改善了許多登錄不實的問題,但仍有部分買賣者會鑽漏洞,建議購屋前可以實際詢問當地住戶,並利用多個不同的登錄平台交叉查詢,才能得到理想又接近現實的價格。

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