餘屋貸款一般民眾可以申請嗎？為什麼跟政府打房有關？

餘屋貸款一般民眾可以申請嗎？餘屋貸款在銀行授信分類中屬於「企業貸款」，僅限建商或開發商以完工但未售出的「餘屋（新成屋）」作為擔保品提出申請，一般購屋民眾無法申辦。為防範建商囤房與炒作房價，央行於2024年9月第七波選擇性信用管制中，明文規定建商餘屋貸款最高成數嚴格降至3成，貸款年限最長不得超過3年，且第二年起必須攤還10%至20%的本金，不可到期一次還款。本文將客觀解析餘屋貸款的實務定義、利率成數與央行打房管制措施。

一、餘屋貸款是什麼？一般人可以申請嗎？

餘屋（待售建案）是指建商已興建完成、取得使用執照可直接入住，但尚未售出的新成屋。若建案完工後空置數年未完銷，建商便會利用這些餘屋向銀行申請抵押貸款以取得資金，此即為餘屋貸款（或稱建商保留戶貸款）。

由於此貸款的設立宗旨在於提供建築業短期資金週轉，性質完全屬於「企業貸款」，因此一般購屋民眾或自然人皆無法申請。

餘屋通常有以下兩種分類：

1. 已蓋好並取得執照，可直接入住但未售出，通常只計算新成屋
2. 建商自公開銷售後未售出的數量，通常包含未興建、興建中及新成屋，部分屬於商業機密，所以外界難以得知真實數字

二、建商餘屋貸款成數與利率是多少？

建商在銷售建案達到一定比例後，實務上常會向銀行申請將原有的「土地貸款」轉為「餘屋貸款」，藉此拉長還款年限。其授信標準如下：

1.貸款成數（受央行嚴格控管）

餘屋貸款成數依各地區與銀行內部規定有所不同，但在央行第七波選擇性信用管制（2024年9月）的強力規範下，全國統一的餘屋貸款最高成數已全面調降至「3成」。

2.貸款利率

餘屋貸款的風險與資金成本較高，其利率通常會比一般的土地貸款高出0.25%至0.5%。

3.資金用途限制

央行嚴格規定，銀行辦理餘屋貸款時，不得另以「週轉金」或其他名目變相增加建商的貸款金額。同時，銀行必須將餘屋貸款的承作件數、個別金額、總金額與利率訂價，獨立列報給央行與金管會，防止建商將餘屋貸款隱匿於一般企業週轉金之中。

三、政府針對餘屋貸款的打房管制目的

若建商能輕易利用未售出的餘屋向銀行換取大量現金，將大幅降低建商降價求售的財務壓力，進而導致建商囤房、市場供給減少與房價居高不下。為迫使建商釋出空屋，央行歷年來逐步緊縮餘屋貸款的資金水龍頭：

1. 第一波信用管制（2020年底）：規定餘屋貸款貸款成數最高5成。
2. 第四波信用管制（2021年底）：貸款成數調降為4成。
3. 銀行風險權數調整：將ADC（不動產購地、建建與開發）暴險區的風險權數由100%提高至150%，非ADC暴險區由30%提高至100%，增加銀行放款成本。
4. 第七波信用管制（2024年9月）：調降餘屋貸款成數上限至3成。

四、餘屋貸款6大辦理原則

為落實風險控管，多數銀行與金融機構辦理餘屋貸款時，須遵循以下規範：

餘屋貸款本質上屬於建商專用的企業短期融資工具，與一般民眾的購屋貸款或二胎房貸截然不同。央行透過第七波選擇性信用管制，將建商餘屋貸款成數嚴格限縮至最高3成，並附加最長3年與第二年起必須還本的限制，其核心目的即是斬斷建商利用空屋無限套現的財務槓桿。此舉不僅大幅增加建商囤房的資金成本，更有助於迫使建商加速釋出新建餘屋，進而促進整體房地產市場的供給正常化與價格平穩。民眾在評估房市動態時，可將餘屋貸款的政策緊縮，視為政府打擊囤房、引導房市軟著陸的重要客觀指標。