危老重建是相對都市更新，更有效率的老屋翻新方法，本文將為你介紹危老重建的申請條件，與老屋參與危老重建可獲得的獎勵、補助和稅賦減免，供你判斷是否應同意危老重建，翻修老房子，換取更好的居住安全性。
一、危老重建是什麼？怎樣算危老建築？
危老重建是政府推行的房屋改建政策之一，法源依據是《都市危險及老舊建築物加速重建條例》（簡稱危老條例，未來將更名為《都市危險及老舊建築物重建修繕促進條例》），主要希望透容積增加、費用補助、稅賦減免等獎勵，鼓勵居住於「危險」與「老舊」房屋的民眾，參與危老重建計畫，盡速將老房子進行翻修。
危老建築定義
那麼怎樣算是危老建築呢？以下為你列點說明：
- 危險建築定義：主管機關已通知限期拆除、逕予強制拆除、限期補強或拆除之建物，和經結構安全性能評估，未達最低等級之建物。
- 老舊建築定義：屋齡30年以上，經結構安全性能評估，建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備之建物。
二、我家可以危老重建嗎？2步驟確認危老重建條件
想知道名下的老房子，是否符合危老重建資格，可以先參考本段落介紹的危老重建條件確認步驟，提前評估房屋是否有機會通過危老重建申請。
步驟1、確認建築位置與類型
以下2個條件皆須符合：
- 建築基地位置需座落於「都市計畫範圍內」。
- 非主管機關指定，具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物。
步驟2、確認建築狀態與屋齡
符合以下任1條件即可：
- 為須於期限內拆除、補強，或耐震評估未達乙級，有立即危險之危樓。
- 屋齡30年以上，耐震評估乙級，無電梯。
- 屋齡30年以上，耐震評估乙級，有電梯，且補強成本超過重建成本1/2。
三、危老重建有哪些獎勵？
參與危老重建，可以享受到的好處包括容積獎勵、費用補助、貸款優惠與稅賦減免，以下為你詳細說明各個申請危老重建的優點。
危老重建獎勵1、容積獎勵
參考危老條例中的規定，危老重建容積獎勵上限為「基準容積的1.3倍」或「原建築容積的1.15倍」，兩者可擇一適用。加上基地規模容積獎勵，最高可獲得10%的容積獎勵，讓上限提升至1.4倍；若願意捐贈婚育宅或社福設施，可增加15%容積獎勵，讓上限提升至1.45倍。
危老重建獎勵2、費用補助
針對申請危老重建必須進行的「安全性評估」與「擬定重建計畫」等作業流程，政府皆有提供實質補助，讓老屋住戶不至於因需額外花錢，降低參與危老重建的意願。
- 安全性評估補助：初步評估環節，依據建築物的總樓地板面積，每棟可補助1.2～1.5萬元；詳細評估環節，每棟最高可補助評估費用30%或40萬元。
- 擬定重建計畫補助：每案最高補助5.5萬元以及行政作業費5千元。
危老重建獎勵3、貸款優惠
為加速推動危老建築重建，政府提供信用保證，攜手銀行提供額度最高300萬元，年期5年的危老重建信用貸款，讓危老建築住戶們不致於因借不到錢，只能續住安全性有疑慮的房子。同時，政府還提供每戶最高350萬元的重建住宅貸款利息補貼，符合排富條件，便能爭取到低於郵政儲金機動利率的優惠利率。
危老重建獎勵4、稅賦減免
申請危老重建後，可獲得地價稅、房屋稅等稅賦優惠，減免規則如下：
- 危老重建期間：免繳地價稅、房屋稅。
- 危老重建後2年內：地價稅、房屋稅減半徵收。
- 危老重建後第3年起：地價稅恢復原稅金；房屋稅若符合「所有人為自然人」、「重建後未轉手」等2條件，得繼續減半課徵10年。
未來危老條例修正草案通過後，危老重建將比照都市更新，新增協議合建稅賦優惠，原所有權人與起造人因合建辦理產權移轉時，契稅與土地增值稅皆可減徵40%。
四、危老重建怎麼申請？流程要多久？
與都市更新相比，危老重建的流程更為簡單快速，最快1～2個月就可以知道審核結果，取得建照動工後，再等待2～3年就可以完工交屋。本段落將為你說明危老重建的4大步驟，協助你掌握危老重建申請流程的各項細節。
危老重建流程1、確認資格
確認建築是否符合以下資格，為危老重建條例適用對象：
- 位於都市計畫範圍內。
- 非具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物。
- 為「危險」或「老舊」建築（可參考前段定義）。
建築物是否為為老建築，需經過結構安全性能評估，申請評估須經50%以上建築物所有權人同意，或經公寓大廈區分所有權人會議決議通過。
危老重建流程2、擬訂計畫
確認資格符合，起造人須接著擬具危老重建計畫，在取得土地及建築物所有權人全體同意後，便可將計畫與相關資料送交主管機關；主管機關會針對危老資格、重建範圍、建蔽率、容積率等細項進行審核，約需等待1～2個月才會知道結果。
危老重建流程3、展開工期
通過審核取得核准函後，還需申請取得拆除執照與建造執照，才能展開危老重建工程，將危老建物拆除後重新建造，整個工期約需耗時2～3年；若走的是地主出地、建商出錢的「合建模式」，施工期間，建商通常會提供租金補貼或搬遷費，分擔你的住宿開銷。
危老重建流程4、完成重建
危老重建工程完竣後，需要先申請核發使用執照，通過消防安全設備、電力、排水系統查驗；取得使用執照後，須接著辦理產權登記，並可同步向稅務機關提出房屋稅、地價稅減免申請；待產權與稅務作業皆處理完成，驗屋確認無瑕疵，便可展開交屋流程，準備入住危老重建後的新房子。
五、其他關於危老重建的常見Q&A
從申請審核（最快1～2個月）、到動工拆除、重建（至少2～3年），整個危老重建流程通常需耗時3～5年。
申請危老重建，政府不會直接補助工程費用，但會提供評估費用補助、擬訂計畫補助、貸款利息補貼與特定稅賦（地價稅、房屋稅）減免。
視個案情況而定。基地小、全體住戶已取得共識、想盡快完成房屋重建者，會較適合參與危老重建；基地較大（最好大於1,000平方公尺）、少數住戶意見紛歧、房屋重建無急迫性者，則可以考慮申請都市更新。
危老重建申請審核快速，還能比照都更，享有容積獎勵、費用補助與稅賦減免；雖然100%的同意門檻不易達成，但考量到居住安全性，若您的房屋符合危老重建條件，不妨考慮提出申請，有機會在2～3年內顯著改善居住品質。
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