台灣住宅屋齡逐年攀升，30年以上的老屋隨處可見，不少人會好奇「我家的老房子有符合都更條件嗎？」參考本文有關都市更新的介紹，你將清楚掌握都更的條件、都更的獎勵與補助，與都市更新的流程，正在猶豫是否要參與都更的你，快下滑接著看！
一、都更是什麼？都更有哪些種類？
都更是「都市更新」的簡稱，主要希望透過重建（拆除原有建築物，並重新建築）、整建（改建、修建或充實設備）、維護（加強土地使用及建築管理）老舊建築與品質不佳的建物，達成以下幾個目的：
- 保障居民的居住安全與生活品質。
- 維持市容，優化城市景觀與機能。
- 促進都市土地有計劃的開發再利用。
依照主導角色與資金來源的不同，都更又可分為公辦都更、民辦都更、自辦都更3個種類，以下我們分別為你比較3者的差異：
| 都更種類 | 主導角色 | 資金來源 |
|---|---|---|
| 公辦都更 | 中央或地方政府機關 受委託的都更機構 |
政府編列預算 |
| 民辦都更 | 建商 | 建商出資 |
| 自辦都更 | 所有權人 | 所有權人自籌 |
二、都更條件有哪些？
想知道老房子能不能都更，需檢視建物屋齡、建物位置、基地面積與所有權人同意比例等條件，符合資格者才有機會參與都更。
1.建物屋齡
房子須為合法建物，通常屋齡30年以上方符合都更重建資格；屋齡20年以上即符合都更整建、維護資格。除屋齡外，建築物的老化程度、耐震程度、居住安全性也會被列入綜合評估。
2.建物位置
房子需位於都市計畫區域內，符合地方政府更新單元劃定標準，查詢確認的方法如下：
- 都市計畫區域查詢：透過「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢確認；亦可從土地登記謄本中的「標示部」判斷，若使用分區與使用地類別皆為空白，代表土地於都市計畫範圍內。
- 地方政府更新單元查詢：進入「都市更新入口網」點選「都更查詢」，依序選擇縣市與行政區，便可知道建物所在區域是否有被列入更新單元。
3.基地面積
基地面積須≥1,000平方公尺；若基地面積≥500平方公尺，但未達1,000平方公尺，須經都更審議會同意，才有機會參與都市更新計畫。
4.所有權人同意比例
參考《都市更新條例》中相關規定，想順利推行都更，各地區依劃定方式不同，會有不同的同意比例須達成；以下為你簡單整理，各類區域的同意比例門檻：
| 區域類型 | 所有權人同意比例 | 土地及建物同意面積 |
|---|---|---|
| 迅行劃定區域 | ＞50% | ＞50% |
| 優先劃定區域 | ＞75% | ＞75% |
| 策略劃定區域 | ＞75% | ＞75% |
| 自行劃定區域 | ＞80% | ＞80% |
※例外條款：為了避免少數小坪數住戶刻意杯葛都更計畫，若同意參與都更的土地及建物面積超過總面積的90%，所有權人的同意門檻可以免計。
三、都更優點有哪些？盤點都更3大好處
同意參加都更，除了可以讓屋況更新、提升居住品質與安全性，還能享受容積獎勵、稅賦減免與現金補助等好處。
1.都更容積獎勵
所謂的容積，可以簡單理解為「一塊土地最多可以蓋幾坪（幾層樓）的房子」。政府為了鼓勵民眾參與都更，特別設立容積獎勵，只要符合相關條件，就有機會透過都更，增加建築的樓地板面積；但須注意，加入獎勵後的建築容積不得超過「基準容積1.5倍」或「原容積＋0.3倍基準容積」。
A土地面積100坪，法定容積率200%
A土地的基準容積＝100坪×200%＝200坪參與都更後，A土地最高可獲得基準容積50%的容積獎勵
A土地之總容積有機會成長至：200坪×（100%＋50%）＝300坪
2.都更稅賦減免
參與都更，可以享受持有稅（房屋稅、地價稅）和交易稅（契稅、土地增值稅）的稅賦減免；以下我們列表為你整理，各項稅務的減免項目。
| 稅目 | 減免項目 |
|---|---|
| 房屋稅 |
|
| 地價稅 |
|
| 契稅 |
|
| 土地增值稅 |
|
3.都更現金補助
針對自辦都更，中央與地方政府皆會提供現金補助（以下僅針對內政部都更補助著重講解），指定對象滿足以下條件，就有機會申請取得數百萬元的都更補助。
（1）內政部都更補助條件
- 以重建方式實施者：屋齡須達30年以上。
- 以整建／維護方式實施者：屋齡須達20年以上。
※註：特殊個案若經直轄市、縣（市）主管機關出具相關證明文件，並報經內政部同意者，可不受前述屋齡限制。
（2）內政部都更補助對象
- 依都市更新條例核准立案之都市更新會
- 依公寓大廈管理條例成立之公寓大廈管理委員會（限以整建／維護方式實施）
- 依法成立之都市更新事業機構（限以整建／維護方式實施）
（3）內政部都更補助金額
- 重建規劃費用補助：擬定都市更新事業計畫補助上限500萬元，擬訂權利變換計畫補助上限300萬元。
- 整建／維護規劃費用補助：擬訂都市更新事業計畫、申請提高建築物耐震能力工程、結構補強設計、各項工程費用皆有補助。
四、都更流程怎麼進行？
都更流程大致可分為：更新單元劃定、擬具事業概要、提出事業計畫、擬定權利變換計畫、展開重建計畫等5個步驟，我們將在以下段落簡單為你介紹，各步驟中會有哪些事項需要完成。
都更流程1、更新單元劃定
可以理解為都更的「圈地」階段，用來確認哪些房子與土地要參與都更；若基地位置沒有被政府劃定為更新地區，需向主管機關申請「自劃更新單元」，通過審核後，才可以展開後續流程。
都更流程2、擬具事業概要
此流程的目的，是為了讓範圍內的住戶知道「有部分的所有權人想參與都更」，實施者通常會透過舉辦公聽會的方式，跟全體所有權人介紹未來的規劃，爭取建物面積和所有權人數超過50%的同意，方可送件給都更審議會進行審核。
都更流程3、提出事業計畫
與事業概要不同，都更事業計畫的內容更為具體，計畫中會擬定包含財務開支、建築設計、土地規劃等各項細節；實施者會將擬定好的事業計畫於公聽會公布，爭取計畫通過法定同意門檻，再送交計畫書、同意書給主管機關審議。
都更流程4、擬訂權利變換計畫
都更事業計畫通過後，便會接著討論「舊屋換新房」的價值折算與分配比例。若依權利變換計畫分配後，所有權人實際分配價值＞應分配到的價值，會需要繳納差額；若實際分配價值＜應分配到的價值，則可獲得額外金錢補償。
都更流程5、展開重建計畫
聽證會舉行完畢，權利變換計畫核定後，都更實施者須於時限內申請建築執照，發包展開重建、整建或維護工程，依都更計畫完成交屋。
五、都市更新與危老重建該怎麼選？
想優化老屋的居住品質與安全性，除了參與都更外，還有申請「危老重建」一途，該怎麼選擇較為合適呢？以下為你列表比較。
| 項目 | 都市更新 | 危老重建 |
|---|---|---|
| 法源依據 | 《都市更新條例》 | 《都市危險及老舊建築物加速重建條例》 |
| 適用對象 | 位於都市計畫區內，符合政府更新單元劃定標準之合法建築 | 位於都市計畫區內，屋齡滿30年以上，且結構安全未達最低等級之合法建築 |
| 基地面積 | 1,000平方公尺以上 （特定條件可放寬） |
無限制 |
| 同意比例 | 依據推動階段與劃定方式不同，有50%／75%／80%的同意門檻 | 需100%全體同意 |
| 容積獎勵 | 上限「基準容積1.5倍」或「原容積＋0.3倍基準容積」 | 最高可享有「建築基地3倍基準容積」或「1.15倍原建築容積」 |
| 稅賦優惠 |
|
危老重建修法草案通過後將新增契稅、土地增值稅 |
| 審查時長 | 至少需3～5 年 | 最快1～2個月 |
| 選用建議 | 社區基地面積夠大，建物有整建需求但難以取得全體住戶同意 | 基地面積小、整建有急迫性、住戶單純且已達成100%共識 |
六、其他關於都市更新的常見Q&A
不一定，因為都更是以「權利價值」來換算，而不是單純的「面積換面積」；在新大樓公設比較高的情況下，室內坪數會有縮水的可能，但總權狀坪數通常會變大。
實施者在都更計畫中通常會參考周邊行情，編列「拆遷安置費」，參與都更的住戶可用此筆費用補貼房租，舒緩經濟負擔。
綜合考量前期整合（2～5年）、政府審查（1～2年）與建設工期（3～4年），整個都更流程至少需耗時5～10年。
面對屋齡老化的安全隱憂，都市更新是可行的解方之一；只要所有權人有辦法達成共識，建物符合相關條件，老屋持有者想透過參與都更，實現舊屋換新屋，提升居住品質，並沒有想像中困難。
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