2026重購退稅懶人包！換屋族必看，稅金最高省百萬、立即試算退稅額度

2026年房價高漲與打炒房政策持續的環境下，重購退稅成為換屋族減輕負擔的最強武器。無論是「小屋換大屋」還是「大屋換小屋」，只要符合特定條件，最高可退還全額房地合一稅！本文將深度解析2026年最新重購退稅規定、詳細試算公式與申請流程，幫助你在換屋過程中合法節稅，把辛苦錢留下來。

一、重購退稅是什麼？

政府近年執行打炒房政策，針對「自住換屋族」提供了重購退稅配套。這能避免民眾在換屋時因繳納高額房地合一稅，導致資金不足無法購得理想房屋。

舉例來說，小明將原本居住的房子賣掉，換買一間新屋來居住，政府會將房屋買賣過程中要繳的房地合一稅，以重購退稅的方式還給小明。這其中會有2種稅制：

• 小屋換大屋：全額退稅。
• 大屋換小屋：比例退稅。

二、重購退稅試算舉例

重購退稅公式：

• 成交價 – 取得成本–相關費用及土地漲價總數額 ＝ 賣房所得
• 賣房所得 × 房屋持有時間稅率 ＝ 房地合一稅
• 房地合一稅 ×（新房的價格÷賣房的價格）＝ 重購退稅

接著我們舉例來試算，讓你可以輕鬆評估自己的重購退稅會是多少：

三、重購退稅申請4大條件與流程

重購退稅是針對自住的房子，才會有這個優惠。而重購退稅條件，只要符合以下4點，就可以按照下列流程進行申請：

1.重購退稅申請條件

1. 設籍要求：本人／配偶／未成年子女須設籍：這3種人其中之一，必須在房子中設有戶籍，並且有居住在裡面的事實（建議保留水電瓦斯繳費單據，以備日益趨嚴的實質查核）。
2. 無營業出租：原屋出售前1年無出租／營業使用：原持有的房屋與土地出售前1年，不可以有營利或出租等情形。
3. 5年閉鎖期：新屋購入後5年內無出租／營業使用：新購入房屋與土地，5年內不可以有售出、營利或出租等情形。這是國稅局最常追回稅款的原因。
4. 2年時效性：房屋重購退稅2年內須完成申請：不論先賣後買，或是先買後賣，都必須在2年內完成房屋重購退稅的申請。

2.重購退稅申請文件

1. 原持有房屋土地交易時的契約文件影本
2. 新購入房屋土地交易時的契約文件影本
3. 原持有與新購房屋土地的所有權狀影本
4. 不動產售出時土地增值稅繳款收據正本
5. 重購土地所有權人的無租賃申明書正本
6. 財政部稅務入口網下載重購退稅申請書

3.房屋重購退稅申請流程

房屋重購退稅有臨櫃、線上、郵寄3種申請方式，詳細說明如以下所列：

1. 臨櫃申請：備妥上述資料，到不動產所在地稅捐機關臨櫃申請。
2. 線上申請：備妥上述資料，到不動產所在地稅捐機關官網進行線上申請。
3. 郵寄申請：稅捐機關官網下載申請書，備妥上述資料，郵寄至不動產所在地稅捐機關申請。

四、房地合一稅VS.土地增值稅，在重購退稅上的比較

賣屋時還會繳一筆土地增值稅，在房屋重購時土地增值稅也是可以退稅的。不過土增稅與房地合一稅，二者在重購退稅條件上有些不同，詳細說明如以下所列：

1.設籍限制

• 房地合一稅：本人／配偶／未成年子女須設籍
• 土地增值稅：本人／配偶／直系親屬須設籍

2.重購名義

• 房地合一稅：可為所有權人或其配偶（舉例賣掉丈夫名下的房子，再買的房子是妻子名下，符合退稅的條件）
• 土地增值稅：只限所有權人（舉例賣掉丈夫名下的房子，再買的房子必須是丈夫名下，否則不符合退稅的條件）

3.重購面積

• 房地合一稅：土地面積沒有規範
• 土地增值稅：房子位置在都市的面積不可超過3公畝（約90坪）；房子位置不在都市計畫裡的面積不可超過7公畝（約210坪）

4.換屋條件

• 房地合一稅：小換大全額退稅／大換小比例退稅
• 土地增值稅：新購地價>原售地價全額退稅／新購地價<原售地價不可退稅

五、重購退稅常見QA

房屋重購退稅相關規定複雜，不過只要掌握重購退稅條件，並且瞭解本文的試算舉例，其實可以發現房屋重購退稅，並不如想像中的困難。建議有換屋計畫之前，詳細閱讀過本文，對於你申請房屋重購退稅將會有不小的幫助。