重購退稅懶人包！ 房地合一重購退稅試算，教你輕鬆換屋省百萬

你是否知道重購退稅，能為自己在換屋買房時省下一大筆稅金！那麼重購退稅條件，以及相關規定有哪些？本文將以最淺白的敘述，並配合表格的說明，讓你一篇就能搞懂，房地合一稅重購退稅的所有眉角。

一、重購退稅是什麼？

政府近年執行打炒房政策，為避免影響單純買房自住的民眾，以「重購退稅」作為配套措施，減輕一般民眾買房換屋時的負擔。

舉例來說，小明將原本居住的房子賣掉，換買一間新屋來居住，政府會將房屋買賣過程中要繳的房地合一稅，以重購退稅的方式還給小明。這其中會有2種稅制：

• 小屋換大屋：全額退稅。
• 大屋換小屋：比例退稅。

二、重購退稅試算舉例

重購退稅公式：
成交價–取得成本–相關費用&土地漲價總數額＝賣房所得
賣房所得 × 房屋持有時間稅率＝房地合一稅
房地合一稅 × （新房的價格÷賣房的價格）＝重購退稅

接著我們舉例來試算，讓你可以輕鬆評估自己的重購退稅會是多少：

三、重購退稅條件有哪些？應該怎麼申請？

重購退稅是針對自住的房子，才會有這個優惠。而重購退稅條件，只要符合以下4點，就可以按照下列流程進行申請：

1.重購退稅申請條件

1. 本人／配偶／未成年子女須設籍：這3種人其中之一，必須在房子中設有戶籍，並且有居住在裡面的事實。
2. 原屋出售前1年無出租／營業使用：原持有的房屋與土地出售前1年，不可以有營利或出租等情形。
3. 新屋購入後5年內無出租／營業使用：新購入房屋與土地，5年內不可以有售出、營利或出租等情形。
4. 房屋重購退稅2年內須完成申請：不論先賣後買，或是先買後賣，都必須在2年內完成房屋重購退稅的申請。

2.重購退稅申請文件

• 原持有房屋土地交易時的契約文件影本
• 新購入房屋土地交易時的契約文件影本
• 原持有與新購房屋土地的所有權狀影本
• 不動產售出時土地增值稅繳款收據正本
• 重購土地所有權人的無租賃申明書正本
• 財政部稅務入口網下載重購退稅申請書

3.房屋重購退稅申請流程

房屋重購退稅有臨櫃、線上、郵寄3種方式，詳細說明如以下所列：

• 臨櫃申請：備妥上述資料，到不動產所在地稅捐機關臨櫃申請。
• 線上申請：備妥上述資料，到不動產所在地稅捐機關官網進行線上申請。
• 郵寄申請：稅捐機關官網下載申請書，備妥上述資料，郵寄至不動產所在地稅捐機關申請。

四、房地合一稅重購退稅與土地增值稅比較

購屋時還會繳一筆土地增值稅，在房屋重購時，土地增值稅也是可以退稅的。不過土增稅與房地合一稅，二者在重購退稅條件上有些不同，詳細說明如以下所列：

1.設籍限制

• 房地合一稅：本人／配偶／未成年子女須設籍
• 土地增值稅：本人／配偶／直系親屬須設籍

2.重購名義

• 房地合一稅：可為所有權人或其配偶（舉例賣掉丈夫名下的房子，再買的房子是妻子名下，符合退稅的條件）
• 土地增值稅：只限所有權人（舉例賣掉丈夫名下的房子，再買的房子必須是丈夫名下，否則不符合退稅的條件）

3.重購面積

• 房地合一稅：土地面積沒有規範
• 土地增值稅：房子位置在都市的面積不可超過3公畝（約90坪）；房子位置不在都市計畫裡的面積不可超過7公畝（約210坪）

4.換屋條件

• 房地合一稅：小換大全額退稅／大換小比例退稅
• 土地增值稅：價低換價高全額退稅／價高換價低不可退稅

五、重購退稅常見QA

• Q重購退稅有次數限制嗎？
• 沒有次數限制。政府一方面為減輕換屋自住民眾的負擔，另一方面也為了抑制炒房的風氣，鼓勵長期持有房屋後，有換屋需求的人，可以享受較大額度的退稅優惠。

• Q土地增值稅一生一次與一生一屋有什麼差別？
• 一生一次簡單來說，一生只能用一次10%的優惠稅率，適合一次出售多筆自用住宅或土地；一生一屋則適合使用完一生一次的優惠稅率後，再次出售名下房屋土地時使用，但只限一間房屋，使用次數上則無限制。

• Q房屋重購退稅使用時，可以先賣掉名下房屋，再利用配偶的名字重新買房嗎？
• 可以。申請房屋重購退稅時，可以利用此一方式退稅。提醒你，申請房屋重購退稅，本人、配偶、未成年子女的戶籍，必須遷至新屋地址才符合資格。

房屋重購退稅相關規定複雜，不過只要掌握重購退稅條件，並且瞭解本文的試算舉例，其實可以發現房屋重購退稅，並不如想像中的困難。建議有換屋計畫之前，詳細閱讀過本文，對於你申請房屋重購退稅，將會有不小的幫助。