有二胎的房子不好賣？盤點二胎房屋買賣注意事項，交易流程不卡關！

辦過二胎房貸的房子，產權相對一般房屋更為複雜，二胎房屋在買賣交易時，賣家與買家若未留意特定細節，交易流程很容易卡關，導致雙方權益受損；若你近期有脫手二胎房產的打算，或是有意入手價格相對便宜的二胎房屋，歡迎參考本文整理的二胎房屋買賣交易注意事項，提前了解如何聰明買賣二胎房屋。

一、有二胎的房子會不好賣嗎？

借過非銀行二胎房貸的房子，之所以經常會被認為不好賣，是因為二胎房屋有「兩個債權人」，產權狀態相較一般房屋更為複雜，在交易時有許多細節要留意；舉例來說，看上有二胎的房子，想貸款入手成為屋主，必須先與賣方協調如何處理二胎債務，將非銀行機構的抵押權設定塗銷，讓房子產權變乾淨，才有機會核貸銀行房貸。

對於買家來說，鎖定二胎物件，雖然有機會以更便宜的價格買到房子，但同時需承擔較高的交易成本與交易風險，權衡下來未必划算，這也是為何二胎房並不是多數人的購屋首選。不過，如果真的有買賣二胎房屋的需求，有哪些眉角需要特別注意呢？我們將在接下來的段落為你仔細說明。

二、想賣有二胎的房子，要注意什麼？

想脫手名下借過二胎房貸的房子，最好先試算賣房需要支出哪些隱藏成本，同時找上有經驗的專業房仲與代書，預先跟房仲確認買家的自備款額度，是否足夠清償二胎借款餘額，才能確保二順位抵押權可以順利塗銷，讓交易流程不卡關。

1.留意賣房的隱藏成本

出售二胎房除了明面上須支出的土地增值稅、房地合一稅（若有獲利）外，還有「二胎違約金」與「塗銷代墊費」兩項隱藏成本，賣房時若未將其考量進去，實際取得的款項可能會與預期有落差。

• 二胎房貸違約金：若二胎房貸還在1～3年的綁約期內，賣房償債會需要支付剩餘本金×約定%數的違約金（各管道規定不同，通常會明訂於貸款契約中，若不確定可與貸款業務確認），給二胎房貸放款機構。
• 塗銷短期代墊費：考量到銀行不會協助代償非金融機構的債務，如果二胎房屋買家的自備款額度，小於你的二胎房貸欠款餘額，你會需要找上代書或其他金主，先代墊清償你的債務（通常需支付4%～6%的代墊利息），才能接續完成塗銷、過戶流程，讓買方可以用產權乾淨的房子跟銀行申貸。

2.找有經驗房仲、代書

有網友在PTT上分享，因為家裡缺錢，打算賣掉一棟有二胎的房子，房仲當下掛保證說「沒問題」；沒想到事後卻被告知，因為二順位抵押權未塗銷，買家申貸的銀行不同意撥款，導致該名網友必須想辦籌出150萬，清償二胎借款，不然就會被視為違約，需賠錢給買方。

該篇心得文下方有不少網友驚呼「仲介很扯……」、「這仲介有點問題，他不知道銀行不能代償二胎嗎？」若不想遭遇類似的風險，建議可以於跟房仲面談時，觀察對方是否有針對謄本中的二胎設定部分，主動進行提問；若有達成協議或共識，應白紙黑字留下紀錄，千萬不要輕易相信任何口頭保證，較能保障自己的權益。

如果想獲得更全面的保障，還可以考慮採用「雙代書」制度，與買家各自委託一名代書，相互確認、監督買賣流程中的所有重要事項，各自保障兩造委託人的權益。

3.確認買家自備款額度

若手頭沒有多餘資金，務必跟房仲確認，二胎房屋買家的自備款大約準備多少，才能判斷是否需找代書或金主代墊清償二胎欠款，讓二胎房屋買賣流程順利進行。

（1）如果買方自備款＞二胎欠款餘額

若買方準備的自備款，大於你的二胎債務金額，可以委託房仲與買家協調，能否動撥履保帳戶裡的自備款，先幫忙還掉二胎欠款；待取得債務清償證明，前往地政機關將私人設定塗銷，房子便不再是「二胎房」，可用於申辦一般銀行房貸。

不過實務上，較謹慎的買方可能會要求你先將房產過戶給他，以保障自己的權益（怕同意你動撥自備款後，並未將其用於清償二胎債務），如果身為賣方的你不同意此要求，交易流程就很容易卡關，需要另尋方法清償二胎債務。

（2）如果買方自備款＜二胎欠款餘額

若買方準備的自備款，小於你的二胎債務金額，不夠協助清償你的二胎借款，你可以選擇找上親友借貸，補齊欠款差額；舉例來說，買方自備200萬買房，你的二胎債務仍有300萬未還，會需要想辦法借到100萬元，才能將300萬債務還清，塗銷非銀行的二順位抵押權設定。

若買方堅決不同意讓你動撥履保專戶的自備款，或沒有親友願意借款，你可能就需要諮詢房仲，是否能找到可以配合代墊二胎債務的代書或金主，支付4%～6%代墊利息，讓房子回歸可跟銀行貸款的無私設狀態，才能讓交易流程繼續下去。

三、想買有二胎的房子，要注意什麼？

想用低於市價的優惠價格，入手便宜二胎房，務必先跟房仲仔細確認賣家的債務狀態，搭配自己調資料查證，才能確保後續不會冒出各種「隱藏驚喜」；此外，於簽訂購屋合約時，應仔細註明各項流程的完成期限，同時可以考慮預留押金於履保專戶中，預防賣方刻意拖延不搬家。

1.務必與房仲確認賣方的債務狀態

首先要確認賣方是「跟誰借？」是法人（銀行、融資公司）還是自然人（代書、當鋪、民間金主）接著確認「借多少？」有銀行二胎的情況最為單純，債務可直接由其他金融機構代償；融資二胎的處理方式也不複雜，可直接諮詢有經驗的房仲如何處理。

若賣家的二胎債務，債權人為其他民間借貸業者，一定要仔細跟房仲確認，是否只要還清債務，債主就同意塗銷抵押權；還是存在其他附加條件，滿足後才可塗銷設定（若擔心房仲有所隱瞞，可以自行查調建物謄本，與房仲提供的資訊交叉比對）。

此外，還要確認賣家是否有除了二胎以外的負債，才不會在二胎抵押權順利塗銷後，才發現房子被其他債主新增設定，或跟法院聲請假扣押，導致交易流程無法順利進行，後續還需要花費大量心力，處理這些「隱藏債務」。

2.合約應註明塗銷時限與違約賠償

觀察網路上買二胎房出現糾紛的案例，不難發現，買賣雙方之所以會有摩擦，不外乎是因為雙方認知存在落差，導致交易流程無法順利進行；建議與房仲、賣方溝通時，任何雙方同意的時間節點（何時完成塗銷、過戶）、金額（房屋價金、違約賠償金），皆應明文寫入買賣合約中，有糾紛時才不會啞巴吃黃蓮。

3.可預留押金避免賣方拖延不搬家

二胎房屋賣家若急於賣房，很可能尚未找好新的居所，建議於簽約時，就與賣家討論好何時須完成物品搬遷，同時要求於履保專戶中留下一筆金額合理的押金；對方如果沒有如期搬空物品，完成交屋，這筆錢的一部分，將變為須支付給你的違約金，補償你的損失。

四、其他關於二胎房屋買賣卡關的常見Q&A

總結來說，二胎房屋的產權雖然較為複雜，但只要能落實風險評估，遵循正確的交易流程，不管你是買家或賣家，仍有機會安全、順利完成二胎房產交易！