有限制登記的房子可以貸款嗎？有沒有辦法解套？

想辦貸款才發現自己的房子被做了預告登記，貸款繳不出來，銀行向法院申請查封房子，還有假扣押、假處分，這麼多名詞，到底是什麼意思？被限制登記的房子還能貸款嗎？想解套就一定要看這一篇。

一、限制登記是什麼意思？

限制登記是一個統稱，包括預告登記、查封、假扣押、假處分、破產登記，意思就是限制「登記名義人」處分其土地權利所為之登記。

簡單講，一旦房子或財產遭到限制登記，在塗銷限制登記之前，你的財產將不能自由運用，必須取得當初申請限制登記的「請求權人」同意才可以，例如不能擅自將房屋土地轉賣、過戶他人。

二、限制登記有哪幾種？

每一種限制登記都有些微差異，當你的貸款繳不出來，一段時間後，債權人就能向法院提出請求，要求凍結你名下的資產，限制你任意變動，以防止脫產來逃避還款，下文將為大家介紹限制登記各有什麼限制。

1.預告登記是什麼？

會做預告登記通常是為了保住房屋權利。如果有人對你的房子做了預告登記，不管想要貸款、出售、轉移所有權等等，都必須告知登記人，如果預告登記人不同意，就不能動房子，但有一種狀況，預告登記會失效，如果法院判決強制執行，房子一樣會被查封拍賣。

2.假扣押登記是什麼？

如果債務人持續欠錢不還，大概1~2個月後，債權人就可以向法院聲請假扣押，暫時扣住債務人的金錢，防止債務人脫產。

除了現金，可以馬上變賣、換成金錢的財物也算在內（例如鑽石、珠寶、股票），這樣債務人就不能隨意使用名下財產，除非還清債務或債權人自行向法院申請撤銷假扣押。

3.假處分登記是什麼？

如果債務人連續1~2個月未能償還債務，為了防止房屋、土地被賣掉或變更權利，債權人可以向法院聲請假處分，暫時扣住債務人名下的不動產。

除非還清債務，或債權人自行向法院申請撤銷假處分，如果債務人認為被假處分的財產超過欠款的價值，可向法院提出抗告。

4.禁止處分登記是什麼？

如有欠稅逾期未繳納，依據稅法規定，稅捐稽徵機關會將民眾相當於欠稅金額的不動產，通知地政機關為不得轉移或設定他項權利之「禁止處分」保全登記，並會發函告知欠稅人財產已被禁止處分。

禁止處分種類包含：查封登記、假扣押登記、假處分登記、破產登記。被禁止處分之土地或房屋，是無法買賣、設定，甚至向銀行貸款時，大部分銀行亦不接受被禁止處分土地、房屋之抵押貸款。

5.查封登記是什麼？

查封和假扣押、假處分其實是一樣的意思，一定要分出差異的話，假扣押和假處分只是「暫時」不能動自己的財產，查封就是「確認」不能動用，必須等法院判決結果出來，才能知道接下來是會走到法拍，還是可以申請撤銷查封。

6.破產登記是什麼？

因為名下已完全沒有財產，無法清償債務的債務人，經債權人或債務人向法院聲請破產宣告，法院審判確認後，就會由法院囑託登記機關做破產登記。也就是法院認證還不了錢，最有名的例子就是孫道存。

7.信託登記是什麼？

委託人將財產委託給第三方（如信託業者：銀行、信用合作社、證券商或專業人士），受委託者得依合約內容執行管理運用、處分信託財產等事宜，協助委託人達成財產管理目的，直到契約期滿或信託目的完成為止。已被信託的財產是不能隨意處置的。

三、如何辦理限制登記？

除了預告登記僅需到地政事務所辦理外，其餘限制登記項目都要透過法院強制執行，屬「強制性限制登記」。

1. 由債權人向法院提出聲請，並提供相關資料證明債權存在（借據、本票等）。
2. 法院確認債權存在。
3. 法院核發支付命令，當事人須在「20天」之內回覆是否有異議。
4. 若當事人無提出異議，債權人便取得執行名義，可強制執行扣押債務人名下財產。

四、我要如何解除限制登記？

如果對法院的判決有異議，一定要在規定的期限內(20天)提出抗辯，千萬不要以為因地址有誤或故意不收信、沒收到法院文件就沒事，無異議等於默認，法院的行政程序一啟動，想要解除限制登記就更難了。

想解除限制登記，有兩個方式：

• 和債權人討論還款方式，由債權人撤回申請：債權人最終的目的也只是想回收帳款，如果能誠意和債權人討論還款方式，可由債權人向法院申請撤回限制登記。
• 提出相關證據，由法院判定限制登記不合理，撤銷判決：比方說扣押的財產遠超過債務金額，若能說明暫時無法還款的理由，經法院認定成立，可由法院判決撤銷限制登記。

五、辦理或取消限制登記需要費用嗎？

到地政辦理預告登記的類型是不用收費的，透過代書就需額外支付代書費，如果是到法院聲請強制執行，申請人須先支付費用，後續再從強制執行的財產中收回：

1. 債權不滿5000元，免費
2. 債權超過5000元，聲請人繳交貸款金額千分之8費用(如欠100萬，繳交8000元)
3. 非財產案件：3000元
4. 已知債務人無財產，僅聲請債權憑證：1000元

六、有被限制登記的房子，還能貸款嗎？

對銀行來說，產權不清的房子是無法申請貸款的，而對融資公司來說，只要能說明「預告登記」的正當性，仍有機會申請貸款，民間貸款則要視金主的喜好而定，若金主認為有利可圖，才會設法為你解套。

如果限制登記已經塗銷，貸款會比較順利嗎？不會的，雖說解除限制登記的房子就可以向銀行申請貸款，但是銀行有一條內規：一年內若有限制登記、查封、假扣押的紀錄，是不能承作的，除非借款人可以提出相關證據佐證，此限制登記是合理且可以被接受的，但核貸與否的權利仍是由銀行決定，一般銀行還是不會辦理這樣的物件的，但這樣的案件就可向融資公司申貸，這就是融資公司與銀行最大的差異。

七、限制登記常見問題

• Q怎麼看房子有沒有被預告登記？
• 由於預告登記是針對「所有權」的限制登記，因此如果房子有被遇到登記的話，會顯示在土地建物謄本裡「所有權部」的其他登記事項欄位。

• Q預告登記費用多少？
• 自己到地政機關辦理預告登記，是不需要交任何地政規費的，如果請代書代為辦理，則需花費4,000～6,000元不等的代書費用。

• Q預告登記的房子還會被法拍嗎？
• 會的，如果因為欠錢、欠債，法院強制執行抵押房屋時，預告登記不得牴觸，房子一樣會被法拍。

八、可能遇到限制登記的情況

1. 向民間貸款借錢時一併辦理了預告登記，除非還錢否則無法賣房。
2. 積欠銀行大筆債務，銀行向法院申請假扣押名下財產，包含動產和不動產。
3. 積欠罰單遲遲不繳，查封名下房子抵債。

其實借錢時只要有辦理抵押權設定，債權人就有足夠的保障了，不要輕易答應讓對方辦理預告登記；如果欠債不多，銀行其實也不會輕易扣押財產，但有借貸就應該準時還錢才對，罰單或稅金更應該按時繳納，政府收不到錢時，真的會以扣押財產的方式來追討欠費，要特別注意。